Домовая книга: что это, зачем нужна и как её получить

Когда вы покупаете квартиру, важно не только посмотреть её изнутри, но и проверить домовую книгу, официальный документ, в котором регистрируются все прописанные жильцы в многоквартирном или частном доме. Также известную как книга учёта жильцов, она показывает, кто именно имеет право проживать в этом доме — и кто может заявить о своих правах на жильё в будущем. Без неё вы рискуете купить квартиру, где прописаны люди, которых вы не знаете — и которые могут не выписываться годами, даже после продажи.

Этот документ — не просто бумажка. Он связан с регистрацией по месту жительства, юридическим процессом, который подтверждает, где человек официально проживает. Если в домовой книге значится человек, который не живёт там, но не выписан — это может блокировать сделку. Например, если вы покупаете квартиру, а в книге прописаны дети, несовершеннолетние или бывшие собственники, вы не сможете оформить сделку без их выписки. И это не просто формальность: суды часто отменяют сделки, если не учтены все прописанные лица.

Домовая книга особенно важна при покупке вторичного жилья, квартир, которые уже были в собственности у других людей. В новостройках её обычно нет — там вместо неё используется выписка из ЕГРН. Но если вы смотрите квартиру в старом доме, особенно в панельке 70-80-х годов — спрашивайте книгу. Где её взять? В управляющей компании, ТСЖ или в паспортном столе. Если дом не обслуживается управляющей компанией — обращайтесь в местную администрацию. Не верьте словам продавца, что «всё чисто» — проверяйте документы сами.

Сегодня многие ошибочно думают, что домовая книга устарела. Но это не так. Даже если вы оформляете сделку через Росреестр, где всё в электронном виде, продавец обязан предоставить выписку из домовой книги — иначе нотариус или банк могут отказать в сделке. Особенно это критично, если в квартире прописаны несовершеннолетние. Без согласия опеки и подтверждения, что дети получат равнозначное жильё, сделка не пройдёт.

Проверить подлинность домовой книги просто: сверьте количество прописанных с данными в ЕГРН, убедитесь, что в ней нет зачёркнутых или непонятных записей, и посмотрите, когда последний раз её обновляли. Если книга выдана 15 лет назад и в ней нет ни одной отметки о выписке — это красный флаг. В таких случаях лучше запросить архивную выписку из паспортного стола — она точнее.

Иногда продавцы говорят: «Зачем вам книга? Я же всё выписал». Но выписка — это не автоматическая процедура. Люди могут быть выписаны с нарушением сроков, по ошибке, или вообще не выписаны. Только домовая книга даёт полную картину. И если вы её не проверите — потом будете решать, как выписать чужих людей, которые живут у вас в квартире. А это дороже, чем просто запросить документ до сделки.

В нашем каталоге вы найдёте статьи, где разбираем, как получить выписку из домовой книги, что делать, если её нет, как проверить прописанных через Росреестр и как избежать подвоха при покупке. Все советы — на практике, без лишней теории. Вы не будете гадать — вы будете знать, что именно проверять, куда идти и какие документы требовать.