ИСОГД: что это такое и зачем нужно при покупке недвижимости

Когда вы покупаете квартиру, вас могут попросить предоставить ИСОГД, Извещение о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. Также известный как Выписка из ЕГРН, он — не просто бумажка, а ключ к пониманию, что вы реально покупаете. Без него вы не узнаете, кто собственник, есть ли обременения, не переплачиваете ли вы за квартиру, и не попадёте ли на мошенника.

ИСОГД — это официальная выписка, которую выдает Росреестр, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. В ней указаны: кадастровая стоимость, площадь, адрес, история собственников, аресты, ипотеки, судебные запреты. Это не то, что показывает агент в приложении — это данные из государственного реестра, проверенные и юридически значимые. Если кадастровая стоимость в выписке сильно отличается от цены в объявлении — это красный флаг. Возможно, продавец пытается уйти от налога, или квартира в залоге у банка.

ИСОГД напрямую связан с кадастровой стоимостью, установленной государством величиной, по которой начисляются налоги и оценивается недвижимость для сделок. Если вы продаете квартиру, налог считается не от цены в договоре, а от кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0.7. То есть, если вы купили квартиру за 5 млн, а кадастровая стоимость — 8 млн, налог будет считаться с 5,6 млн. Это не штраф, это закон. И если вы не проверили ИСОГД перед покупкой — вы рискуете заплатить налог больше, чем ожидали.

Банки тоже требуют ИСОГД при ипотеке. Они не верят словам продавца — они смотрят на цифры из Росреестра. Если кадастровая стоимость ниже рыночной, банк может дать кредит меньше, чем вы просите. Если же кадастровая стоимость завышена — вы можете оспорить её через оценку недвижимости, процедуру, при которой независимый эксперт определяет реальную рыночную стоимость объекта. Многие покупатели этого не знают — и платят лишнее.

ИСОГД — это не документ для юристов. Это ваша первая защита. Он показывает, есть ли у квартиры скрытые проблемы: долги по коммуналке, запрет на продажу, арест из-за долгов собственника. Без него вы не сможете зарегистрировать сделку в Росреестре. И даже если вы покупаете у родственников, или через материнский капитал — ИСОГД обязателен. Это как паспорт квартиры. Без него вы не узнаете, кто был до вас, и что может ждать вас после.

В подборке статей ниже вы найдете подробные инструкции: как получить ИСОГД онлайн за 15 минут, как проверить его на подлинность, как оспорить завышенную кадастровую стоимость, и почему игнорировать эту выписку — дороже, чем переплатить за квартиру. Все примеры — из реальных сделок 2025 года. Вы не просто читаете теорию — вы получаете инструменты, которые спасут вас от потерь и штрафов.