Кадастровый инженер: кто он и зачем он нужен при покупке или продаже квартиры

Когда вы покупаете квартиру, вам не просто дают ключи — вам дают кадастровый инженер, специалист, который официально фиксирует границы, площадь и технические характеристики недвижимости. Также известный как кадастровый специалист, он — та самая фигура, без которой ЕГРН не обновится, а сделка не пройдёт. Без его работы ваша квартира может оказаться на бумаге больше, чем на самом деле — или наоборот. И это не просто ошибка, это риск потерять деньги, квартиру или получить штраф от налоговой.

Кадастровый инженер не работает в вакууме. Он связан с кадастровой стоимостью, официальной оценкой, которую использует налоговая для расчёта налогов. Если эта стоимость завышена — вы платите больше налогов. Если занижена — могут отказать в ипотеке или оспорить сделку. Он же составляет технический план, документ, который показывает, как именно выглядит квартира: сколько комнат, где перегородки, есть ли балкон. Без него вы не сможете продать квартиру, если после ремонта изменилась планировка — даже если вы просто переставили стену.

Эти люди работают за кулисами, но их ошибка может стоить вам года судебных разбирательств. Например, если инженер неправильно измерил площадь — вы купили 50 кв. м, а в ЕГРН осталось 45. Банк не выдаст ипотеку. Соседи могут оспорить границы. Налоговая начнёт требовать доплату. А если вы продавец — покупатель может требовать возврата денег, потому что «площадь не совпадает».

Кадастровый инженер нужен не только при сделке. Он пригодится, если вы хотите оспорить кадастровую стоимость, получить субсидию на жильё, разделить квартиру при разводе или подать документы на маткапитал. Без его подписи и печати — никакие госорганы не примут бумаги. Даже если вы просто хотите переоформить квартиру после наследства — без него не обойтись.

Всё, что вы найдёте ниже — это реальные истории, инструкции и ловушки, с которыми сталкиваются люди, когда работают с кадастровым инженером. Как проверить его лицензию? Что делать, если он ошибся? Как избежать переплаты за оценку? Почему один и тот же дом может иметь две разные кадастровые стоимости? Мы разобрали всё это в статьях, которые вы найдёте ниже — без воды, без теории, только то, что работает на практике.