Коммерческая недвижимость 2025: где заработать, а где рисковать

Когда говорят о коммерческой недвижимости, недвижимость, используемая для ведения бизнеса: офисы, магазины, склады, помещения под кафе и сервисы. Также известна как инвестиционная недвижимость, она не просто даёт доход — она требует понимания, где и как именно она работает. В 2025 году это уже не про «купил — сдал — жди». Это про точные цифры, чёткие правила и умение не попасть в ловушку, которую сами же создали.

Сколько реально можно заработать на аренде? доходность аренды, отношение чистого дохода от сдачи к стоимости объекта, выражаемое в процентах в год — это не та цифра, которую вам показывают на сайте с фото светлого офиса. Это разница между тем, что приходит на счёт, и тем, что уходит на налоги, ремонт, коммуналку и пустые месяцы. В Москве или Санкт-Петербурге доходность часто падает ниже 6%, а в Иванове, Кургане или Тюмени — доходит до 18%. Но тут же начинается оценка недвижимости, процесс определения рыночной стоимости объекта с учётом местоположения, состояния, спроса и юридического статуса. Без неё вы не поймёте, покупаете ли вы объект за 5 млн или за 12 млн. И если вы продадите его через год, то налоги при продаже, обязательные платежи, которые платятся с прибыли от продажи недвижимости, включая НДФЛ и возможные вычеты могут съесть половину прибыли — если не знаете, как их законно снизить.

Кто-то думает, что коммерческая недвижимость — это пассивный доход. Нет. Это актив, который требует внимания: кто снимает, как часто меняются арендаторы, какие документы нужны для сдачи, как правильно оформить договор, чтобы не потерять деньги при уходе арендатора. В 2025 году ПФР и ФНС стали жёстче: если вы сдаёте помещение, но не платите налог — вас могут проверить по данным Росреестра. А если вы купили его на маткапитал или через ипотеку — это вообще отдельная история с рисками и ограничениями.

В этом сборнике — всё, что нужно знать, чтобы не стать жертвой рекламы. Здесь вы найдёте, как считать реальную доходность, как не переплатить налог при продаже, как проверить, стоит ли вообще вкладываться в офис в центре, и почему склад в Подмосковье может приносить больше, чем магазин на Тверской. Мы разбираем реальные примеры, а не теорию. Без воды. Без обещаний «быстро разбогатеть». Только цифры, законы и то, что работает на практике.