Кто имеет право на недвижимость: кто может оспорить сделку и кто решает, кому принадлежит квартира

Когда речь заходит о праве на недвижимость, законное владение квартирой, которое может быть оспорено только при нарушении процедур, установленных законом. Также известно как собственность на жилье, это не просто бумага в Росреестре — это вопрос, кто реально может сказать: «Это моя квартира». И тут всё не так просто, как кажется. Покупатель думает, что купил жильё — а через год выясняется, что у кого-то были права, о которых он не знал. Кто именно может оспорить сделку? Это не просто «наследники» или «супруг». Это целый список людей, чьи права закон защищает — даже если они не фигурировали в договоре.

Если квартира была в браке, то супруг, лицо, имеющее равные права на имущество, приобретённое во время брака, независимо от того, на кого оформлена собственность имеет право требовать признания сделки недействительной — даже если он не подписывал документы. Нет согласия — сделка может быть отменена. То же самое с наследниками, людьми, которые могут претендовать на имущество после смерти собственника, если не был оформлен отказ от наследства или не прошло три года. Они не обязаны быть в курсе продажи — и если найдутся документы, подтверждающие их права, сделка рухнет. А если в квартире живёт ребёнок или есть доля у несовершеннолетнего — тогда в игру вступает опека, орган, который следит за тем, чтобы интересы детей не были нарушены при сделках с недвижимостью. Без их согласия даже продажа доли — невозможна.

И это только начало. Кто ещё может вмешаться? Бывший супруг, который не развелся официально, но давно не живёт в квартире. Долгосрочный арендатор, который не выписался. Даже банк, если квартира была в залоге, а кредит не погашен. Все они — потенциальные претенденты. И если вы покупаете жильё, не проверяя эти риски, вы рискуете не просто деньгами — вы рискуете домом. Всё, что нужно — это проверить ЕГРН, запросить выписку о зарегистрированных лицах, убедиться, что супруг дал согласие, и посмотреть, не было ли наследственных споров в прошлом. Это не бюрократия — это защита. И чем дольше вы откладываете проверку, тем выше шанс, что кто-то из тех, кто имеет право, вдруг вспомнит об этом. Ни один продавец не скажет вам: «А у меня есть сын, которого я не упомянул». Это не ваша вина — это просто то, что нужно делать самому. В этой подборке вы найдёте чёткие инструкции: как проверить наследников, как получить согласие супруга, как не попасть на сделку с несовершеннолетними долями и что делать, если уже купили — а потом пришли претензии. Здесь нет теории. Только то, что работает на практике.