Подготовка квартиры к оценке: что нужно сделать, чтобы не переплатить налог и не получить заниженную цену

Когда речь заходит о подготовке квартиры к оценке, процессе приведения жилья в состояние, при котором оценщик сможет точно определить его рыночную стоимость. Также известен как подготовка к оценке недвижимости, он влияет на налог, ипотеку, раздел имущества и даже сумму, которую вы получите при продаже. Многие думают, что оценщик просто приходит, бегло осматривает комнаты и выдаёт цифру. Это не так. Оценка — это не волшебство, а расчёт, основанный на данных. И если квартира выглядит запущенной, с повреждёнными полами, неисправной проводкой или грязными окнами — оценщик может снизить стоимость на 10–20%. Даже если ремонт был сделан вчера, но вы не убрали строительный мусор — это будет учтено как признак небрежного ухода.

Важно понимать разницу между кадастровой стоимостью, официальной цифрой, установленной государством для налогообложения и рыночной стоимостью, той ценой, за которую квартиру реально можно продать сегодня. Кадастровая стоимость часто завышена — особенно в старых районах. А рыночная — зависит от состояния квартиры, этажа, вида из окна, соседей и даже запаха в подъезде. Если вы готовитесь к продаже, ипотеке или наследству, именно рыночная стоимость имеет значение. Оценщик не гадает — он сравнивает вашу квартиру с аналогами, которые реально продавались в этом же доме или рядом за последние 3–6 месяцев. Если ваша квартира чистая, с ремонтом, исправной сантехникой и рабочими окнами — она попадёт в группу «хороших аналогов». Если нет — её отнесут к «нуждающимся в ремонте», и цена упадёт.

Не забудьте про документы. Оценщику нужны: свидетельство о праве собственности, технический паспорт (можно взять в БТИ или выгрузить из Росреестра), и если есть — договоры о ремонте с чеками. Даже если вы не делали ремонт, но знаете, что в 2022 году заменили стояки — это стоит упомянуть. Иногда даже фото с датой на телефоне помогают. Главное — не оставляйте квартиру в хаосе. Уберите вещи с подоконников, почистите плитку, проверьте, чтобы свет горел во всех лампах, и откройте все шкафы — оценщик может захотеть посмотреть, как устроена планировка. Не пытайтесь «приукрасить» — он видел сотни квартир. Он знает, где лежит штукатурка, а где настоящий ремонт. Честность и порядок работают лучше, чем дорогие обои на фоне грязных батарей.

Если вы готовитесь к оценке для раздела имущества, наследства или оспаривания кадастровой стоимости — подготовка квартиры к оценке становится стратегическим шагом. Неважно, покупаете вы, продаёте или делите — от этого момента зависит, сколько денег вы потеряете или заработаете. В списке ниже вы найдёте реальные примеры: как люди добивались пересмотра оценки, как снизили налог на продажу, как правильно оформить документы перед приходом оценщика. Здесь нет теории — только то, что работает на практике в 2025 году.