Покупка квартиры на котловане: риски, проверки и как не остаться без денег

Когда вы покупаете квартиру на котловане, это значит, что строительство ещё не началось — только земля, бетонные кольца и забор. Также известно как покупка по ДДУ на ранней стадии, это может сэкономить до 30% от цены готовой квартиры, но и убить ваш бюджет, если застройщик окажется мошенником.

Главный вопрос — разрешение на ввод в эксплуатацию, официальный документ, без которого дом нельзя заселять. Без него вы не получите ключи, не сможете прописаться, не оформите ипотеку, и даже если дом построили — он юридически не существует как жильё. Многие застройщики обещают сдать дом в декабре, а в мае уже продают квартиры в новом корпусе, который даже не начал строиться. Проверить разрешение можно через ИСОГД, Росреестр или «Наш.дом.рф» — и делать это нужно до любой оплаты.

Также важно понимать, что ДДУ, договор долевого участия — это ваша единственная юридическая защита. Но не любой ДДУ безопасен. Если застройщик не имеет лицензии, не прошёл экспертизу проекта или не открыл счёт эскроу — вы рискуете деньгами. В 2025 году ПФР и банки требуют, чтобы средства шли только через эскроу-счета, но некоторые компании всё ещё работают по старой схеме — с прямой оплатой. Это как дать деньги незнакомцу, чтобы он купил вам машину — может, и купит, а может, исчезнет.

Почему люди всё равно покупают на котловане? Потому что цена ниже, а в перспективе — рост. Но только если застройщик надёжный. Среди тех, кто купил в 2022–2023 годах, 12% остались без квартир — не из-за кризиса, а из-за непроверенных компаний. Вы не обязаны быть юристом, но обязаны проверить: есть ли у застройщика лицензия, есть ли разрешение на строительство, есть ли проект, прошедший экспертизу, и есть ли эскроу-счёт. Всё это — бесплатно и за 15 минут.

В этом сборнике вы найдёте пошаговые инструкции, как проверить застройщика, как не попасть на мошенника, как читать ДДУ и что делать, если дом не сдают. Здесь нет теории — только то, что реально спасло людей от потери миллионов. Вы узнаете, как найти разрешение на ввод в эксплуатацию, как распознать фальшивый сайт застройщика, и почему даже «самый дешёвый» вариант может обойтись в 2 миллиона рублей лишних расходов. Всё, что вам нужно знать, прежде чем подписать бумаги — здесь.