Продажа квартиры налог: как не переплатить и законно снизить платеж в 2025 году

Когда вы продаете квартиру, налог при продаже недвижимости, обязательный платеж в бюджет за полученный доход от продажи жилья. Также известный как НДФЛ с продажи квартиры, он не всегда равен 13% — всё зависит от срока владения, стоимости и наличия детей в собственности. Многие думают, что если квартира была в собственности меньше трёх лет, налог неизбежен. Это не так — есть способы снизить его до нуля, даже если вы продали квартиру через год после покупки.

Ключевой инструмент — имущественный вычет, фиксированная сумма в 1 миллион рублей, которую можно вычесть из дохода от продажи. Если вы продали квартиру за 4,5 млн, вы платите налог только с 3,5 млн. Но если в квартире есть доли у детей — вычет нужно распределить пропорционально. И тут начинаются ошибки: многие не учитывают, что для детей вычет тоже применяется, и ПФР может потребовать подтверждения, что деньги пошли на улучшение жилищных условий. кадастровая стоимость, официальная оценка жилья, используемая для расчета налога, если продажная цена ниже — это ещё один ловушка. Если вы продали квартиру за 2 млн, а кадастровая стоимость — 3,2 млн, налог считают с 90% от кадастра, то есть с 2,88 млн. Это значит, что даже дешёвая продажа может обернуться налогом, если вы не знаете этого правила.

Срок владения — не просто формальность. Если квартира была в собственности больше трёх лет (или пяти, если куплена после 2016 года), налог не платите вообще. Но если вы купили её по договору ДДУ, срок считается с момента подписания договора, а не с регистрации права. Многие теряют деньги, потому что не знают разницы. А если в квартире есть доли у несовершеннолетних — всё усложняется: нужны согласия опеки, обязательное выделение долей, иначе сделку могут аннулировать. И всё это — не теория, а реальные случаи, которые разбирают в судах каждый месяц.

В коллекции ниже вы найдёте пошаговые инструкции, как правильно считать налог при продаже квартиры с долями у детей, как использовать вычет, когда можно сэкономить на кадастровой стоимости, и какие документы нужно собрать, чтобы не попасть на штраф. Здесь нет общих фраз — только то, что работает в 2025 году. Вы найдёте ответы на вопросы, которые риэлторы не хотят объяснять, и способы, которые сэкономят вам десятки тысяч рублей.