Размер залога: сколько нужно для ипотеки и как его рассчитать

Когда вы берёте ипотеку, кредит на покупку жилья, который обеспечивается недвижимостью. Также известен как кредит под залог недвижимости, он требует от вас внести размер залога — это и есть ваш первоначальный взнос. Без него банк не выдаст кредит, даже если у вас отличная зарплата и чистая кредитная история. Размер залога — это не просто цифра, а ваша доля в будущем доме, которая снижает риски для банка и влияет на ставку, срок и ежемесячный платёж.

Сколько именно нужно? В 2025 году большинство банков требуют от 15% до 30% от стоимости квартиры. Например, если вы выбираете жильё за 8 млн рублей, то минимальный залог — 1,2 млн. Но есть нюансы: если вы используете материнский капитал, государственную поддержку для семей с детьми, которую можно направить на погашение ипотеки или первоначальный взнос, то часть залога можно покрыть за счёт него — до 1,7 млн рублей. Это не просто льгота, а способ снизить свою нагрузку. Также есть программы для молодых семей, военных и тех, кто покупает жильё в новостройках — там размер залога может быть всего 10%. Главное — не путать его с кадастровой стоимостью, официальной оценкой недвижимости, используемой для налогообложения. Кадастровая стоимость часто завышена, а банк смотрит на рыночную цену — ту, по которой реально продают квартиры в этом районе.

Размер залога влияет на всё: чем больше вы вносите сразу, тем ниже ставка, тем меньше переплата за 20 лет и тем проще одобрят кредит. Если вы вносите 30%, а не 15%, банк может снизить ставку на 1-2%, что экономит сотни тысяч рублей. Но не нужно переплачивать — если у вас есть другие цели (например, ремонт или образование), лучше взять ипотеку с 20% залогом и инвестировать оставшиеся деньги. Важно помнить: если вы вносите меньше 20%, банк потребует страхование жизни, обязательную страховку, которая защищает банк, если вы не сможете платить, и это увеличит общую стоимость кредита. Не стоит соглашаться на навязанные полисы — проверяйте условия и выбирайте только то, что действительно нужно.

Рассчитать размер залога просто: умножьте стоимость квартиры на процент, который банк требует. Но лучше сначала посчитать, сколько вы можете реально отложить — не больше 30% от дохода. И не забывайте про дополнительные расходы: нотариус, регистрация, оценка, страхование — они тоже требуют денег. Лучше собрать 25-30% от стоимости жилья, чтобы не остаться без запаса. Если вы используете семейную ипотеку, льготную программу с ставкой до 6% для семей с детьми, размер залога может быть меньше, а условия — мягче. Но проверяйте, подходит ли ваша семья под критерии — например, дата рождения ребёнка и регион проживания.

Всё, что вы найдёте ниже — это проверенные способы снизить размер залога, законные варианты использования маткапитала, как избежать ошибок при подаче документов и реальные примеры, когда люди сэкономили сотни тысяч, правильно выбрав первоначальный взнос. Здесь нет теории — только то, что работает в 2025 году.