Рыночная цена недвижимости: как она формируется и почему она важна

Когда вы думаете о цене квартиры, вы, скорее всего, представляете рыночную цену недвижимости, реальную сумму, за которую покупатель готов заплатить, а продавец — принять, в текущих условиях спроса и предложения. Также известна как сделочная стоимость, она не имеет ничего общего с бумажной цифрой из кадастра — и игнорировать её — значит рисковать деньгами. Многие думают, что если в ЕГРН написано 8 миллионов, то и платить надо столько. Но на практике — если никто не хочет платить больше 6,5, то и цена будет 6,5. Это не ошибка, это рынок.

Рыночная цена формируется не в кабинетах чиновников, а на улицах, в агентствах и на сайтах с объявлениями. Она зависит от того, где квартира: в центре или на окраине, с видом на парк или на стену соседнего дома, с ремонтом или без. Она зависит от того, сколько таких же квартир сейчас в продаже, и сколько людей реально ищут жильё. Если в вашем районе 50 квартир по 7 млн, а покупателей — 10, цена падает. Если наоборот — растёт. Это простая логика, но её часто забывают, когда начинают сравнивать с кадастровой стоимостью, официальной оценкой, которую устанавливает государство для расчёта налогов и сборов. Кадастровая стоимость — это цифра для налоговой. Рыночная — для вас.

Именно поэтому оценка недвижимости, независимая экспертиза, проводимая сертифицированным оценщиком, который учитывает реальные сделки, состояние объекта и локацию — не роскошь, а необходимость. Без неё вы не знаете, сколько реально стоит ваша квартира, когда продаете, или сколько переплачиваете, когда покупаете. Это особенно важно при ипотеке — банк не даст кредит больше рыночной цены, даже если кадастровая в два раза выше. Или при наследстве — если вы не подтвердите реальную стоимость, налог может быть завышен на сотни тысяч.

И если вы думаете об инвестициях в жилье, покупке недвижимости не для себя, а для сдачи в аренду или перепродажи — рыночная цена здесь вообще главный показатель. Доходность аренды, срок окупаемости, прибыль от перепродажи — всё считается от неё. Купили за 8 млн, сдаёте за 40 тысяч в месяц — выглядит хорошо. Но если реальная рыночная цена — 6,5 млн, а вы платили 8, то ваша рентабельность уже не 7%, а 4%. И это разница между прибылью и убытком.

В этом разделе вы найдёте всё, что нужно знать, чтобы не попасть на завышенные цены, не переплачивать за налоги и не терять деньги на сделках. Здесь — пошаговые инструкции, как проверить реальную стоимость квартиры, как оспорить кадастровую оценку, как правильно использовать вычеты при продаже, и почему в некоторых случаях выгоднее продать дольше, чем быстрее. Все советы основаны на реальных случаях, описанных в наших статьях — без воды, без теории, только то, что работает на практике.