ЗПИФы: что это, как работают и где инвестировать в недвижимость

Когда вы слышите ЗПИФы, закрытые паевые инвестиционные фонды, которые покупают и управляют недвижимостью за счет средств инвесторов. Также известны как закрытые паевые фонды недвижимости, они позволяют вкладывать деньги в офисы, торговые центры, логистические комплексы и даже жилые дома — без необходимости самому покупать, сдавать или искать арендаторов. Это не акции, не депозиты и не ипотека — это прямой доступ к коммерческой недвижимости, которая приносит доход от аренды и роста стоимости.

ЗПИФы работают как коллективный кошелёк: вы покупаете паи, а профессиональный управляющий — компания, лицензированная ЦБ РФ — ищет объекты, заключает сделки, сдаёт в аренду, следит за состоянием зданий и распределяет доход между вкладчиками. Вы не участвуете в управлении, но получаете долю от арендной прибыли и возможного роста стоимости объектов. В отличие от аренды квартиры, где вы сами чините сантехнику и ищете новых жильцов, здесь всё делают за вас — и вы платите только за это управление, а не за головную боль.

Связь между доходностью недвижимости, прибылью, которую приносит объект сдачи в аренду, выраженной в процентах годовых и инвестиции в недвижимость, вложения в физические объекты, приносящие доход через аренду или перепродажу — ключевая. ЗПИФы позволяют получать доходность от 7% до 12% в год — выше, чем по вкладам, и без рисков, связанных с личной арендой: срывом платежей, ремонтами, судебными разбирательствами. В то же время, они менее ликвидны, чем акции — вы не можете продать пай в течение нескольких часов. Сроки инвестиций обычно от 3 до 7 лет, но это компенсируется стабильностью.

Если вы читали про доходность аренды жилья, прибыль от сдачи квартиры в аренду, рассчитанная после вычета всех расходов в крупных городах — и поняли, что 4–6% — это мало, учитывая риски, то ЗПИФы — это следующий шаг. Они дают доступ к объектам, которые обычному человеку не под силу купить: логистические центры в Подмосковье, торговые площади в Казани, бизнес-центры в Екатеринбурге. Эти объекты сдают в аренду крупным компаниям — а значит, арендаторы платят регулярно, без перерывов.

ЗПИФы не подходят для тех, кто хочет быстро заработать. Но если вы ищете способ вложить деньги, чтобы они работали без вашего участия — и при этом не ложились на банковские вклады с нулевой доходностью — то это один из самых прозрачных и надёжных инструментов. Ниже вы найдёте статьи, которые помогут разобраться, как выбрать фонд, как проверить управляющую компанию, как понять, сколько реально приносит пай, и почему некоторые фонды обанкротились, а другие — приносят стабильный доход уже десять лет.