CAP rate в недвижимости: как считать доходность и не ошибиться при инвестициях

Когда вы покупаете квартиру не для себя, а чтобы сдавать её в аренду, важно понимать, CAP rate, коэффициент капитализации, который показывает реальную доходность инвестиции в недвижимость без учёта кредита. Это не маркетинговый термин — это цифра, которая говорит, за сколько лет вы окупите вложения, если будете сдавать жильё. Если застройщик говорит, что доходность 10%, а вы не знаете, как он её считал — вы рискуете вложить деньги в объект, который будет приносить вам убыток.

Рыночная стоимость, цена, по которой квартиру реально можно продать в текущих условиях, и доходность недвижимости, чистый годовой доход от аренды, делённый на стоимость объекта — это два разных понятия. Многие ошибаются, берут за основу цену от застройщика, а не реальную рыночную. Например, квартира в новостройке стоит 8 млн, но по данным агентств её реально можно продать за 6,8 млн. Если вы сдаёте её за 35 тыс. в месяц, то годовой доход — 420 тыс. Но если считать доходность от 8 млн, получите 5,25%. А если от 6,8 млн — уже 6,2%. Разница в 1% — это тысячи рублей в год. И это только начало.

Если вы смотрите на оценка недвижимости, процесс определения стоимости объекта независимым оценщиком с учётом локации, состояния и спроса, помните: она не всегда совпадает с кадастровой стоимостью. Кадастровая — это цифра для налога. А CAP rate работает только с реальными цифрами: сколько реально получаете от аренды, сколько тратите на налоги, ремонт, управляющую компанию и просто пустые месяцы. В Москве и Санкт-Петербурге средний CAP rate для квартир в новостройках — 4-5%. В Краснодаре, Тюмени или Иваново — 6-8%. В загородных коттеджных посёлках — до 10%, но там выше риски: долгий поиск арендатора, сложности с обслуживанием, риски износа. Это не волшебная формула, а инструмент для сравнения. Если одна квартира даёт CAP rate 5,5%, а другая — 7%, и обе в одном районе, то вторая выгоднее. Даже если она чуть меньше или старше.

Вы не обязаны быть экономистом, чтобы использовать CAP rate. Достаточно знать: берёте чистый доход от аренды за год (все платежи минус все расходы), делите на цену покупки — и получаете процент. Если цифра ниже 4% — задумайтесь, зачем вы переплачиваете. Если выше 7% — спросите, почему никто другой не покупает. Часто за высоким показателем скрываются проблемы: шумные соседи, плохая инфраструктура, низкий спрос на аренду. CAP rate — не волшебная таблетка, но он помогает не впасть в эмоциональную покупку. Он отсекает те квартиры, где вы просто потеряете деньги, даже если они выглядят красиво на фото.

В подборке ниже — реальные примеры, как люди считали доходность, какие ошибки допускали, как проверяли данные о арендных ставках и почему некоторые инвестиции в жильё оказались провальными. Здесь нет теории — только то, что работает на практике в 2025 году.