Вы купили квартиру, чтобы сдавать её в аренду - и теперь ждёте, когда начнётся прибыль. Но сколько реально приносит ваша квартира? Многие считают доходность по простой формуле: арендная плата умножить на 12. Это ошибочно. Такой подход обманывает вас самих. Если вы не учитываете расходы, вы думаете, что зарабатываете 6%, а на деле - теряете 2%. В России, где средняя ставка по депозитам - 7,5%, а инфляция в прошлом году была почти 12%, просто сдавать квартиру - не значит быть инвестором. Нужно считать правильно. Валовая и чистая рентабельность - это не слова из учебника. Это инструменты, которые покажут, стоит ли ваша квартира того, чтобы в неё вкладывать время, деньги и нервы.
Что такое валовая рентабельность и зачем она нужна
Валовая рентабельность - это первый шаг. Она показывает, сколько денег приносит квартира, если не считать ни налогов, ни ремонта, ни коммунальных платежей. Формула простая: (Годовой арендный доход ÷ Общая стоимость квартиры) × 100%. Но здесь уже начинаются ловушки.
Общая стоимость - это не только цена, указанная в договоре купли-продажи. Это ещё и комиссия риелтора (2-3% от суммы), госпошлина за регистрацию (2 000 рублей), налог на имущество (0,1% от кадастровой стоимости) и, самое важное, ремонт. Для однокомнатной квартиры в новостройке без отделки вы потратите от 200 000 до 500 000 рублей, чтобы она стала сдаваемой. Если вы это не учли, вы думаете, что купили квартиру за 6 млн рублей, а на деле - за 6,4 млн.
Доход тоже не так прост. Многие берут 12 месяцев аренды. Но кто сидит в квартире 12 месяцев подряд? В среднем между арендаторами бывает 1-2 месяца простоя. Эксперты Emirishomes рекомендуют считать только 11 месяцев. Пример: квартира сдаётся за 35 000 рублей в месяц. 35 000 × 11 = 385 000 рублей в год. Не 420 000.
Возьмём реальный случай: квартира в Казани куплена за 4,2 млн рублей, с ремонтом - 4,6 млн. Арендная плата - 32 000 рублей в месяц. Валовая доходность: (32 000 × 11) ÷ 4 600 000 × 100 = 7,65%. Звучит отлично. Но это только начало. Это как посмотреть на цену бензина, не зная, сколько вы ездите.
Чистая рентабельность - где начинается реальная прибыль
Валовая рентабельность - это визитная карточка. Чистая - это бухгалтерский отчёт. Она показывает, сколько реально остаётся у вас после всех расходов. Формула: ((Годовой доход − Годовые расходы) ÷ Общая стоимость) × 100%.
Расходы - это не только налоги. Это:
- Налог на доходы (НДФЛ): 13% от арендного дохода, если вы на общей системе налогообложения. Но с 2023 года можно использовать патентную систему - 4% от дохода. Это сразу прибавляет 0,7-1% к чистой рентабельности. По данным RBC, 78% арендодателей перешли на патент, потому что это выгоднее.
- Коммунальные платежи: если вы платите за воду, электричество, отопление, а не арендатор - это минус 5 000-15 000 рублей в год.
- Техническое обслуживание: замена лампочек, чистка сантехники, ремонт замков. В среднем 10 000 рублей в год.
- Страхование: даже если не обязательно, но разумно. Страховка квартиры от ущерба - 3 000-5 000 рублей в год.
- Ремонт после арендаторов: это самая большая неожиданность. Каждые 2-3 года нужно делать косметический ремонт: покраска, замена линолеума, ремонт кухни. В среднем - 70 000 рублей. Это 23 000 рублей в год, если распределить равномерно.
- Налог на имущество: 0,1% от кадастровой стоимости. Для квартиры в 6 млн рублей - это 6 000 рублей в год.
Пример: квартира за 6 млн рублей, ремонт - 400 000, итого 6,4 млн. Арендная плата - 35 000 × 11 = 385 000 рублей. Расходы: НДФЛ по патенту (385 000 × 4% = 15 400), обслуживание (10 000), страховка (5 000), налог на имущество (7 300), ремонт (23 000). Итого: 60 700 рублей.
Чистый доход: 385 000 − 60 700 = 324 300 рублей.
Чистая рентабельность: 324 300 ÷ 6 400 000 × 100 = 5,07%.
Теперь сравните: валовая - 7,65%. Чистая - 5,07%. Разница - почти 2,6%. Это как если бы вы думали, что зарабатываете 7%, а на деле - 5%. И это ещё без ипотеки.
Ипотека и доходность: почему квартира может работать в минус
Самая большая ошибка новичков - считать доходность, не учитывая ипотеку. Вы берёте кредит на 70% стоимости, платите 255 500 рублей в год по кредиту, и думаете: «Арендная плата 385 000 - это же прибыль». Нет. Это не прибыль. Это деньги, которые идут на погашение долга.
Возьмём ту же квартиру: 6,4 млн рублей. Вы вложили 2 млн собственных, взяли ипотеку на 4,4 млн под 13% на 20 лет. Ежегодный платёж - 255 500 рублей. Чистый доход от аренды - 324 300 рублей. Вычитаем ипотеку: 324 300 − 255 500 = 68 800 рублей. Чистая рентабельность: 68 800 ÷ 6 400 000 × 100 = 1,07%.
Это не катастрофа. Это реальность. В первые 5 лет вы работаете в минусе, если не учитываете рост стоимости квартиры. Но вот что важно: если квартира за год подорожала на 15% (а в 2022 году так было в Москве и Санкт-Петербурге), то ваша реальная прибыль - не 1%, а 16% за счёт роста актива. Это не деньги на счету - это капитал. Но если вы не считаете и рост, вы думаете, что инвестиция не окупается. А она окупается - просто не так, как в банке.
Срок окупаемости: сколько лет ждать, пока окупится
Другой способ оценить - срок окупаемости. Формула: Общая стоимость ÷ Годовой чистый доход.
Для квартиры с чистым доходом 324 300 рублей и стоимостью 6,4 млн: 6 400 000 ÷ 324 300 = 19,7 лет. Это много? Да. Но если вы не сдаёте квартиру - вы вообще ничего не получаете. А если вы её сдаёте - вы получаете не только доход, но и рост капитала. В Москве квартира за 5 лет выросла в среднем на 40%. То есть за 19 лет вы не просто окупите её - вы получите её вдвое дороже. Это не депозит. Это актив.
Сравните с депозитом: 6,4 млн рублей на 7,5% - это 480 000 рублей в год. Чистый доход от аренды - 324 300. Депозит выгоднее? Да, если вы не верите в рост недвижимости. Но если вы верите - тогда вы получаете и доход, и прирост капитала. Это два потока. Депозит даёт только один.
Почему большинство ошибаются: 3 главные ловушки
Согласно опросу RealtyCalendar, 62% арендодателей не учитывают все расходы. Почему?
- Игнорируют простои. Думают: «Сдаю 35 000 - значит, 420 000 в год». На практике - 1-2 месяца в году квартира пустует. Это минус 35 000-70 000 рублей.
- Недооценивают ремонт. Думают: «После арендатора - пара лампочек». На деле - замена сантехники, покраска стен, ремонт пола. Средний ремонт после каждого арендатора - 50 000-100 000 рублей каждые 2 года. Это 25 000-50 000 в год.
- Не знают про налоги. Многие платят 13% НДФЛ, не зная, что можно перейти на патент - и платить 4%. Это разница в 9% от дохода. Для квартиры с доходом 400 000 рублей - это 36 000 рублей в год. Это как зарплата.
Есть ещё один скрытый расход - время. Вы сами ищете арендаторов? Проверяете документы? Решаете споры? Это тоже стоимость. Если вы платите риелтору 3% за подбор, это 192 000 рублей за 6,4 млн. Но если вы делаете это сами - вы тратите 10-20 часов в месяц. Это тоже деньги.
Как считать правильно: 5 шагов для реального расчёта
Вот простой алгоритм, который используют профессионалы в Москве и регионах:
- Определите общую стоимость: цена покупки + комиссия + госпошлина + налог на имущество + ремонт.
- Рассчитайте реальный доход: месячная плата × 11 месяцев (не 12).
- Сложите все расходы: налог (4% по патенту), обслуживание, страховка, ремонт (в среднем 25 000 в год), коммуналка (если платите сами).
- Вычтите расходы из дохода - получите чистый доход.
- Разделите чистый доход на общую стоимость - получите чистую рентабельность.
Если результат выше 5% - квартира работает хорошо. Если ниже 4% - задумайтесь. Возможно, деньги лучше вложить в депозит или облигации. Особенно если вы берёте ипотеку - тогда чистая рентабельность должна быть не ниже 6%, чтобы компенсировать риски.
Москва vs регионы: где выгоднее сдавать
В Москве средняя валовая рентабельность - 4,1%. Чистая - 2,9%. В Сочи, Казани, Ростове - 6-7% валовой, 4-5% чистой. Почему? Цены на недвижимость в столице выше, а арендные ставки растут медленнее. В регионах квартиры дешевле, спрос на аренду стабильный - и доходность выше.
По данным Emirishomes, в 2023 году в Казани квартира за 4,2 млн рублей сдавалась за 32 000 рублей. Чистая рентабельность - 5,1%. В Москве за ту же сумму вы купите только однокомнатную без ремонта, и сдавать её будут за 28 000-30 000. Чистая рентабельность - 3,5%. И это с учётом роста цен.
Если вы начинаете инвестировать - начните с региона. Там проще найти хорошую сделку. Москва - для тех, кто уже имеет опыт и готов ждать роста, а не просто получать доход.
Что делать, если доходность низкая
Если ваша чистая рентабельность ниже 4% - не паникуйте. Но и не игнорируйте. Вот что можно сделать:
- Перейти на патентную систему - экономия до 9% от дохода.
- Увеличить арендную плату - если квартира в хорошем состоянии, можно поднять плату на 5-10%. В 2023 году индексация аренды в России - 7% в год.
- Сделать ремонт и сдать как «под ключ» - квартира с мебелью и техникой сдаётся на 15-20% дороже.
- Перейти на долгосрочную аренду - сдавать на год и больше. Меньше простоев, меньше рисков.
- Рассмотреть продажу и переинвестирование - если квартира в плохом районе и не растёт в цене - продайте, купите в другом месте.
Главное - не останавливайтесь на первом расчёте. Считайте каждый год. Учитывайте инфляцию, рост цен, изменения в налогах. Инвестиции в недвижимость - это не покупка и забыть. Это управление активом. И если вы управляете им правильно - она приносит больше, чем депозит. Но только если вы считаете чистую рентабельность, а не валовую.
Что такое CAP rate в российской недвижимости?
В России термин "CAP rate" почти не используется. Вместо него говорят "валовая рентабельность" и "чистая рентабельность". Это те же понятия, но на русском языке. CAP rate - это западный термин, а в России принято считать доходность в процентах от стоимости квартиры. Формулы идентичны, только название другое.
Какой уровень доходности считается хорошим в России?
Для чистой рентабельности - 5-6% и выше. Это выше средней ставки по депозитам (7,5% в 2023 году), но учитывает рост стоимости квартиры. Если вы берёте ипотеку, то 6% - это минимальный порог. Ниже - рискованно. Валовая рентабельность выше 7% - редкость в Москве, но возможна в регионах.
Стоит ли сдавать квартиру в ипотеку?
Да, но только если вы понимаете, что первые 3-5 лет вы будете работать в минусе. Арендный доход покроет часть платежа, но не весь. Вы компенсируете убытки за счёт роста стоимости квартиры. Если квартира подорожает на 10-15% в год - это окупит убытки. Если нет - вы будете терять деньги. Не сдавайте в ипотеку, если не уверены в росте рынка.
Какие расходы чаще всего забывают учитывать?
Три основных: простои между арендаторами (1-2 месяца в году), ремонт после них (50-100 тыс. рублей каждые 2-3 года) и налоги. Многие платят 13% НДФЛ, не зная, что можно перейти на патент - и платить 4%. Это разница в 9% от дохода. Также забывают про страховку и техническое обслуживание - они кажутся мелочами, но за год набегают до 15 000 рублей.
Можно ли доверять калькуляторам на сайтах вроде Domclick?
Да, но как инструмент для проверки, а не как окончательный ответ. Калькуляторы учитывают 10-15 параметров, включая ипотеку, индексацию и рост цен. Они точнее, чем ручной расчёт. Но они не знают вашу квартиру. Вы должны проверить данные: цену, расходы, налоги. Калькулятор - помощник, а не волшебник.
Natalya Winarni
15 ноября, 2025 00:27Ого, реально полезно! Я только что купила квартиру в Казани и думала, что 35к в месяц - это куча денег, а оказалось, что с учётом простоев и ремонта - еле-еле выхожу в ноль. Спасибо за чёткий расчёт! Теперь точно перехожу на патент, а то 13% - это ж как зарплату отдать, а не сдавать квартиру.
И да, про ремонт после арендаторов - боже, как же я это игнорировала. Пока думала, что «пара лампочек» - вышло 80к на замену пола и сантехники. Учту на будущее.
Надежда Демидова
16 ноября, 2025 23:21Ааааа, опять эти бухгалтерские фокусы. Считать - это круто, но кто ж будет этим заниматься? Я сдаю квартиру, чтобы не думать, а не чтобы быть риелтором с калькулятором. Всё это - просто способ запутать человека, чтобы он не сдавал вообще. А если я не хочу быть инвестором? Я просто хочу, чтобы кто-то жил в моей квартире и платил мне. Всё. А вы тут про CAP rate, как будто я в Гарварде училась.
Ну и да, «чистая рентабельность 5%» - это как говорить «я не беден, я просто не богат». Ха.
Anton Gladchenko
18 ноября, 2025 15:01Братан, ты просто спас жизнь! 😍 Я думал, что моя квартира в Туле - это пассивный доход, а оказалось - это вторая работа с ночными звонками от арендаторов и счётами за воду. Сделал всё по твоей схеме - чистая рентабельность 5,3%!!! 🎉
Перешёл на патент - экономия 28к в год! Теперь ещё и мебель докуплю, чтобы сдать под ключ - думаю, подниму плату на 15%. Кто со мной? Давайте в чатике обсудим, как не сойти с ума от этих «постоянных» арендаторов 😅
Alexander Ledovskiy
19 ноября, 2025 00:25Интересно, как много из нас живёт в иллюзии, что недвижимость - это просто «деньги на стене». Но на деле - это сложный, многокомпонентный актив, который требует не только денег, но и внимания, времени, эмоциональной устойчивости. Мы привыкли думать, что если купил - значит, заработал. А на деле - если не считаешь, то ты не инвестор, ты просто человек с долгом и нервами.
В Казани, как ты и сказал, доходность выше, потому что рынок ещё не перегрет. А в Москве - это не инвестиция, это долгосрочная стратегия на рост капитала. И да, время - это тоже деньги. Если ты сам ищешь арендаторов, проверяешь документы, сидишь с ними на кухне, пока они спорят с тобой про батареи - ты не сдаёшь квартиру. Ты управляешь бизнесом. И это нормально. Просто надо это осознавать. И не жаловаться, когда доход ниже, чем в банке - потому что ты не в банке. Ты в реальной жизни.
Нурлан Коянбаев
20 ноября, 2025 18:25Согласен с общим подходом, однако, стоит отметить, что в Казахстане практика аренды существенно отличается: арендаторы чаще платят за коммунальные услуги, а сроки аренды - строго 12 месяцев без перерывов. Ваши расчёты, хотя и корректны для российского контекста, не всегда применимы в других странах СНГ. Более того, использование термина «чистая рентабельность» в российской практике не является стандартом, а скорее маркетинговым термином, пришедшим с западных блогов. В профессиональной оценке недвижимости в Казахстане применяются другие метрики - например, NPV и IRR, которые учитывают дисконтирование. Рекомендую изучить международные стандарты оценки, прежде чем давать советы.
maksim muntanu
22 ноября, 2025 05:18О, ещё один «инвестор», который думает, что 5% - это космос. А где инфляция? Где рост цен на ремонт? Где рост налогов? Где тот самый «рост капитала», который в 2024 году не был ни в Москве, ни в Казани? Вы всё это считаете, как будто рынок - это Excel-таблица, а не живая система, где каждый год - новая игра.
В 2022 вы считали 15% роста - а в 2024? Ноль. А аренды? Снижение на 10% в регионах. И вы говорите про «чистую рентабельность»? Это как считать прибыль от бензоколонки, когда бензин подорожал на 40%, а клиенты ушли. Всё это - иллюзия. Настоящий инвестор не считает доходность - он знает, когда продавать. А вы? Вы считаете. И теряете.
Роман Космический
23 ноября, 2025 03:03А кто вам разрешил считать по патенту? Вы же не предприниматель! Это же не законно! Всё это - уклонение от налогов! А потом вы удивляетесь, почему у нас в стране всё плохо - потому что такие, как вы, сидят на патенте и считают, что «5% - это нормально». А если бы вы платили как положено - 13%, то у государства было бы больше денег на дороги, школы, больницы. Но вам же важнее - «я сдал квартиру и не заплатил налог». Это не инвестирование - это воровство с патентом.
И да, «регистрация аренды»? Никто не регистрирует! Потому что вы все - нелегалы. И это позор.
Вячеслав Ящук
23 ноября, 2025 18:12Валовая рентабельность 7,65%? Да ты шутишь? Это же в 2021 году так было. Сейчас в Казани за 4,2 млн уже не купишь однушку с ремонтом - только без отделки. Арендная плата - 28к максимум. И ты думаешь, что 5% - это «хорошо»? Ха-ха. Давай посчитаем, сколько ты потратил на ремонт, когда арендаторы сбежали с краном и батареей? А на юридические консультации? А на то, что ты 3 месяца не мог сдать? Это не доходность - это трагедия в формате «квартира сдаётся».
И да, патент - это для тех, кто боится ФНС. А настоящий инвестор - он платит налоги, сидит в судах и смеётся, когда другие плачут.
Bogdan Kondratov
25 ноября, 2025 13:30Всё это - просто попытка оправдать неудачу. Ты купил квартиру, потому что «депозиты низкие», а теперь - «о, я же инвестор». Но ты не инвестор. Ты - человек, который не смог найти нормальную работу и теперь пытается выжить за счёт чужих грязных носков и сломанных кранов.
Сколько раз ты уже менял замки? Сколько раз арендаторы уходили, не заплатив? Сколько раз ты думал: «ну вот, всё, больше не сдам»? А потом сдавал снова. Потому что не знаешь, чем ещё заниматься.
Ты не считаешь доходность - ты считаешь, сколько ещё сможешь терпеть. И да - 5% - это не доход. Это цена твоего морального истощения.
Аслан Оспанов
27 ноября, 2025 08:20Спасибо за подробный разбор... действительно, многие забывают про простои и ремонт... но, знаете, я думаю, что самое главное - это не цифры, а отношение. Если ты сдаёшь квартиру, чтобы «заработать», ты будешь разочарован. А если ты сдаёшь, потому что хочешь, чтобы человеку было уютно - тогда даже при 3% ты будешь счастлив. Я сдаю в Алматы... и у меня нет ни патента, ни калькулятора... просто добрый разговор с арендатором и чай с лимоном. И знаешь - это работает лучше, чем любая формула.