Как считать доходность аренды квартиры: валовая и чистая рентабельность

Вы купили квартиру, чтобы сдавать её в аренду - и теперь ждёте, когда начнётся прибыль. Но сколько реально приносит ваша квартира? Многие считают доходность по простой формуле: арендная плата умножить на 12. Это ошибочно. Такой подход обманывает вас самих. Если вы не учитываете расходы, вы думаете, что зарабатываете 6%, а на деле - теряете 2%. В России, где средняя ставка по депозитам - 7,5%, а инфляция в прошлом году была почти 12%, просто сдавать квартиру - не значит быть инвестором. Нужно считать правильно. Валовая и чистая рентабельность - это не слова из учебника. Это инструменты, которые покажут, стоит ли ваша квартира того, чтобы в неё вкладывать время, деньги и нервы.

Что такое валовая рентабельность и зачем она нужна

Валовая рентабельность - это первый шаг. Она показывает, сколько денег приносит квартира, если не считать ни налогов, ни ремонта, ни коммунальных платежей. Формула простая: (Годовой арендный доход ÷ Общая стоимость квартиры) × 100%. Но здесь уже начинаются ловушки.

Общая стоимость - это не только цена, указанная в договоре купли-продажи. Это ещё и комиссия риелтора (2-3% от суммы), госпошлина за регистрацию (2 000 рублей), налог на имущество (0,1% от кадастровой стоимости) и, самое важное, ремонт. Для однокомнатной квартиры в новостройке без отделки вы потратите от 200 000 до 500 000 рублей, чтобы она стала сдаваемой. Если вы это не учли, вы думаете, что купили квартиру за 6 млн рублей, а на деле - за 6,4 млн.

Доход тоже не так прост. Многие берут 12 месяцев аренды. Но кто сидит в квартире 12 месяцев подряд? В среднем между арендаторами бывает 1-2 месяца простоя. Эксперты Emirishomes рекомендуют считать только 11 месяцев. Пример: квартира сдаётся за 35 000 рублей в месяц. 35 000 × 11 = 385 000 рублей в год. Не 420 000.

Возьмём реальный случай: квартира в Казани куплена за 4,2 млн рублей, с ремонтом - 4,6 млн. Арендная плата - 32 000 рублей в месяц. Валовая доходность: (32 000 × 11) ÷ 4 600 000 × 100 = 7,65%. Звучит отлично. Но это только начало. Это как посмотреть на цену бензина, не зная, сколько вы ездите.

Чистая рентабельность - где начинается реальная прибыль

Валовая рентабельность - это визитная карточка. Чистая - это бухгалтерский отчёт. Она показывает, сколько реально остаётся у вас после всех расходов. Формула: ((Годовой доход − Годовые расходы) ÷ Общая стоимость) × 100%.

Расходы - это не только налоги. Это:

• Налог на доходы (НДФЛ): 13% от арендного дохода, если вы на общей системе налогообложения. Но с 2023 года можно использовать патентную систему - 4% от дохода. Это сразу прибавляет 0,7-1% к чистой рентабельности. По данным RBC, 78% арендодателей перешли на патент, потому что это выгоднее.
• Коммунальные платежи: если вы платите за воду, электричество, отопление, а не арендатор - это минус 5 000-15 000 рублей в год.
• Техническое обслуживание: замена лампочек, чистка сантехники, ремонт замков. В среднем 10 000 рублей в год.
• Страхование: даже если не обязательно, но разумно. Страховка квартиры от ущерба - 3 000-5 000 рублей в год.
• Ремонт после арендаторов: это самая большая неожиданность. Каждые 2-3 года нужно делать косметический ремонт: покраска, замена линолеума, ремонт кухни. В среднем - 70 000 рублей. Это 23 000 рублей в год, если распределить равномерно.
• Налог на имущество: 0,1% от кадастровой стоимости. Для квартиры в 6 млн рублей - это 6 000 рублей в год.

Пример: квартира за 6 млн рублей, ремонт - 400 000, итого 6,4 млн. Арендная плата - 35 000 × 11 = 385 000 рублей. Расходы: НДФЛ по патенту (385 000 × 4% = 15 400), обслуживание (10 000), страховка (5 000), налог на имущество (7 300), ремонт (23 000). Итого: 60 700 рублей.

Чистый доход: 385 000 − 60 700 = 324 300 рублей.

Чистая рентабельность: 324 300 ÷ 6 400 000 × 100 = 5,07%.

Теперь сравните: валовая - 7,65%. Чистая - 5,07%. Разница - почти 2,6%. Это как если бы вы думали, что зарабатываете 7%, а на деле - 5%. И это ещё без ипотеки.

Ипотека и доходность: почему квартира может работать в минус

Самая большая ошибка новичков - считать доходность, не учитывая ипотеку. Вы берёте кредит на 70% стоимости, платите 255 500 рублей в год по кредиту, и думаете: «Арендная плата 385 000 - это же прибыль». Нет. Это не прибыль. Это деньги, которые идут на погашение долга.

Возьмём ту же квартиру: 6,4 млн рублей. Вы вложили 2 млн собственных, взяли ипотеку на 4,4 млн под 13% на 20 лет. Ежегодный платёж - 255 500 рублей. Чистый доход от аренды - 324 300 рублей. Вычитаем ипотеку: 324 300 − 255 500 = 68 800 рублей. Чистая рентабельность: 68 800 ÷ 6 400 000 × 100 = 1,07%.

Это не катастрофа. Это реальность. В первые 5 лет вы работаете в минусе, если не учитываете рост стоимости квартиры. Но вот что важно: если квартира за год подорожала на 15% (а в 2022 году так было в Москве и Санкт-Петербурге), то ваша реальная прибыль - не 1%, а 16% за счёт роста актива. Это не деньги на счету - это капитал. Но если вы не считаете и рост, вы думаете, что инвестиция не окупается. А она окупается - просто не так, как в банке.

Срок окупаемости: сколько лет ждать, пока окупится

Другой способ оценить - срок окупаемости. Формула: Общая стоимость ÷ Годовой чистый доход.

Для квартиры с чистым доходом 324 300 рублей и стоимостью 6,4 млн: 6 400 000 ÷ 324 300 = 19,7 лет. Это много? Да. Но если вы не сдаёте квартиру - вы вообще ничего не получаете. А если вы её сдаёте - вы получаете не только доход, но и рост капитала. В Москве квартира за 5 лет выросла в среднем на 40%. То есть за 19 лет вы не просто окупите её - вы получите её вдвое дороже. Это не депозит. Это актив.

Сравните с депозитом: 6,4 млн рублей на 7,5% - это 480 000 рублей в год. Чистый доход от аренды - 324 300. Депозит выгоднее? Да, если вы не верите в рост недвижимости. Но если вы верите - тогда вы получаете и доход, и прирост капитала. Это два потока. Депозит даёт только один.

Почему большинство ошибаются: 3 главные ловушки

Согласно опросу RealtyCalendar, 62% арендодателей не учитывают все расходы. Почему?

1. Игнорируют простои. Думают: «Сдаю 35 000 - значит, 420 000 в год». На практике - 1-2 месяца в году квартира пустует. Это минус 35 000-70 000 рублей.
2. Недооценивают ремонт. Думают: «После арендатора - пара лампочек». На деле - замена сантехники, покраска стен, ремонт пола. Средний ремонт после каждого арендатора - 50 000-100 000 рублей каждые 2 года. Это 25 000-50 000 в год.
3. Не знают про налоги. Многие платят 13% НДФЛ, не зная, что можно перейти на патент - и платить 4%. Это разница в 9% от дохода. Для квартиры с доходом 400 000 рублей - это 36 000 рублей в год. Это как зарплата.

Есть ещё один скрытый расход - время. Вы сами ищете арендаторов? Проверяете документы? Решаете споры? Это тоже стоимость. Если вы платите риелтору 3% за подбор, это 192 000 рублей за 6,4 млн. Но если вы делаете это сами - вы тратите 10-20 часов в месяц. Это тоже деньги.

Как считать правильно: 5 шагов для реального расчёта

Вот простой алгоритм, который используют профессионалы в Москве и регионах:

1. Определите общую стоимость: цена покупки + комиссия + госпошлина + налог на имущество + ремонт.
2. Рассчитайте реальный доход: месячная плата × 11 месяцев (не 12).
3. Сложите все расходы: налог (4% по патенту), обслуживание, страховка, ремонт (в среднем 25 000 в год), коммуналка (если платите сами).
4. Вычтите расходы из дохода - получите чистый доход.
5. Разделите чистый доход на общую стоимость - получите чистую рентабельность.

Если результат выше 5% - квартира работает хорошо. Если ниже 4% - задумайтесь. Возможно, деньги лучше вложить в депозит или облигации. Особенно если вы берёте ипотеку - тогда чистая рентабельность должна быть не ниже 6%, чтобы компенсировать риски.

Москва vs регионы: где выгоднее сдавать

В Москве средняя валовая рентабельность - 4,1%. Чистая - 2,9%. В Сочи, Казани, Ростове - 6-7% валовой, 4-5% чистой. Почему? Цены на недвижимость в столице выше, а арендные ставки растут медленнее. В регионах квартиры дешевле, спрос на аренду стабильный - и доходность выше.

По данным Emirishomes, в 2023 году в Казани квартира за 4,2 млн рублей сдавалась за 32 000 рублей. Чистая рентабельность - 5,1%. В Москве за ту же сумму вы купите только однокомнатную без ремонта, и сдавать её будут за 28 000-30 000. Чистая рентабельность - 3,5%. И это с учётом роста цен.

Если вы начинаете инвестировать - начните с региона. Там проще найти хорошую сделку. Москва - для тех, кто уже имеет опыт и готов ждать роста, а не просто получать доход.

Что делать, если доходность низкая

Если ваша чистая рентабельность ниже 4% - не паникуйте. Но и не игнорируйте. Вот что можно сделать:

• Перейти на патентную систему - экономия до 9% от дохода.
• Увеличить арендную плату - если квартира в хорошем состоянии, можно поднять плату на 5-10%. В 2023 году индексация аренды в России - 7% в год.
• Сделать ремонт и сдать как «под ключ» - квартира с мебелью и техникой сдаётся на 15-20% дороже.
• Перейти на долгосрочную аренду - сдавать на год и больше. Меньше простоев, меньше рисков.
• Рассмотреть продажу и переинвестирование - если квартира в плохом районе и не растёт в цене - продайте, купите в другом месте.

Главное - не останавливайтесь на первом расчёте. Считайте каждый год. Учитывайте инфляцию, рост цен, изменения в налогах. Инвестиции в недвижимость - это не покупка и забыть. Это управление активом. И если вы управляете им правильно - она приносит больше, чем депозит. Но только если вы считаете чистую рентабельность, а не валовую.