Договор купли-продажи квартиры: как оформить правильно и не попасть на мошенников

Когда вы покупаете квартиру, договор купли-продажи квартиры, юридический документ, который фиксирует передачу права собственности от продавца покупателю. Также известен как договор купли-продажи недвижимости, он — единственный способ легально закрепить ваше право на жильё. Без него даже оплаченная квартира может остаться у продавца, а вы — без денег и без жилья.

Этот договор — не просто бумага. Он должен содержать точные данные: полные паспортные данные обеих сторон, точный адрес и кадастровый номер квартиры, сумму сделки, способ расчётов, срок передачи ключей и условия, при которых сделка может быть расторгнута. Если в нём есть неточности — например, указано не то количество комнат или не та площадь — это уже повод для оспаривания. Многие покупатели думают, что всё проверит Росреестр, но он не занимается содержанием договора. Он только регистрирует факт сделки. Если договор составлен с ошибками, регистрация пройдёт, но потом вас могут оставить без квартиры.

Самая частая ловушка — когда продавец не является единственным собственником. Если квартира была в браке, а супруг не дал согласия на продажу — через год после сделки он может оспорить договор. Или если у продавца есть несовершеннолетние дети, и они были прописаны в квартире — без согласия опеки сделка незаконна. Проверить это можно через выписку из ЕГРН. Там будет указано, кто собственник, кто был прописан и есть ли обременения. Не полагайтесь на слова. Документы — ваша первая и последняя защита.

Способ расчётов тоже важен. Если вы платите наличными, без участия банка — вы рискуете. Мошенники часто предлагают «самый простой» способ: «Просто передайте деньги, а потом оформим всё». Это 99% обман. Без эскроу-счета, безопасный счёт, на который деньги поступают только после регистрации права собственности или аккредитива — вы рискуете потерять всё. Даже если продавец кажется честным, у него могут быть долги, аресты или наследники, о которых он не сказал. Эскроу — это не роскошь, а стандарт безопасности.

И ещё один момент: дата регистрации права собственности — это не дата подписания договора. Это дата, когда Росреестр внесёт изменения в ЕГРН. До этого момента вы не собственник. Никто не может вас выселить, но и продавец может передумать — и если вы уже вложили деньги, а сделка не зарегистрирована, вы будете в суде. Регистрация занимает от 3 до 7 дней, но может затянуться. Узнайте, когда именно ваша сделка попала в Росреестр, и следите за статусом на сайте. Не ждите, пока вам позвонят.

Всё это — не теория. Это то, что реально происходит каждый день. В 2025 году мошенники стали ещё изощрённее: подделывают согласия супругов, фальсифицируют выписки из ЕГРН, используют умерших собственников. Но вы не обязаны быть юристом. Вы обязаны проверять. Каждый пункт договора. Каждую выписку. Каждую цифру. Если вы сделаете это — вы не купите квартиру. Вы купите спокойствие. И ниже вы найдёте пошаговые инструкции, проверенные примеры и реальные случаи, которые помогут вам пройти сделку без потерь.