Доходность аренды жилья: как считать прибыль и не ошибиться с инвестицией

Когда вы думаете о доходности аренды жилья, это реальная прибыль, которую вы получаете от сдачи квартиры в аренду после всех расходов. Также известно как рентабельность аренды, этот показатель решает, стоит ли вам вкладывать деньги в недвижимость или лучше положить их на депозит. Многие считают, что если квартира сдаётся за 30 тысяч рублей в месяц, то это хороший доход. Но это только начало. Реальная прибыль — это то, что остаётся после коммунальных платежей, налогов, ремонта, управляющей компании и просто пустых месяцев, когда никто не живёт.

Здесь важны два ключевых показателя: валовая рентабельность, доход до вычета расходов, рассчитанный как годовой доход делённый на стоимость квартиры и чистая рентабельность, реальная прибыль после всех расходов, включая налоги, обслуживание и простои. Первый показатель даёт общий взгляд — он часто используется в рекламе. Второй — настоящий тест. Например, если вы купили квартиру за 5 миллионов рублей и получаете 30 тысяч в месяц, валовая рентабельность — 7,2%. Но если у вас 10 тысяч рублей расходов в месяц, налог 13% и два месяца простоя в году, чистая рентабельность падает до 3,5%. Это уже ближе к ставке по вкладам. И это нормально — не каждая квартира приносит 10-15%. Важно понимать, что в Тюмени, Иваново или Краснодаре доходность может быть выше, чем в Москве, но и риски тоже другие.

Часто люди забывают про юридические и технические издержки: ремонт после каждого съезда, оплата управляющей компании, проверка арендаторов, штрафы за нарушения. Всё это съедает прибыль. И если вы не знаете, как работает доходность аренды жилья на практике, вы рискуете не просто не заработать, а потерять деньги. Ниже вы найдёте реальные гайды, которые помогут не просто сдать квартиру, а сделать это так, чтобы прибыль была стабильной, а риски — минимальными. Здесь — как выбирать управляющую компанию, как считать рентабельность без ошибок, как не попасть на налоговые ловушки и почему даже в 2025 году не все новостройки подходят для аренды.