Если вы думаете, что сдача квартиры в аренду - это пассивный доход, который работает сам по себе, вы ошибаетесь. Реальность намного сложнее. В 2025 году доходность от аренды жилья в крупных городах России варьируется от 4% до 42% в год - в зависимости от того, где вы сдаете, как сдаете и что учитываете. На бумаге цифры выглядят заманчиво. На практике - почти всегда хуже.
Долгосрочная аренда: цифры, которые скрывают реальность
Многие источники говорят, что средняя доходность от долгосрочной аренды в крупных городах России - около 6,3%. Но это не то, что вы получите в карман. Это расчет до налогов, до ремонта, до простоя. Если вы честно посчитаете все расходы - коммуналку, налоги, управляющую компанию, ремонт раз в два года, плату за юриста и потерю времени на поиски новых арендаторов - ваша реальная доходность упадет до 3-4%. Так говорят аналитики АСН Инфо и подтверждают арендодатели на форумах.
В Москве и Санкт-Петербурге средняя ставка за однокомнатную квартиру - 35-40 тыс. рублей в месяц. Стоимость такой квартиры - от 8-10 млн рублей. На первый взгляд, это 5-6% в год. Но вы платите 13% НДФЛ с дохода. Плюс ежегодные расходы на ремонт - 50-80 тыс. рублей. Плюс 2-3 месяца простоя в году. Плюс оплата управляющей компании - 8-12% от дохода. После всего этого ваша чистая доходность - не 6%, а 4,5%. И это при условии, что квартира всегда занята и не ломается.
Лидерами по долгосрочной доходности среди миллионников стали города с более низкой ценой жилья. Челябинск - лучший пример: средняя цена квартиры - 4 млн рублей, ставка - 25,9 тыс. рублей в месяц. После всех вычетов доходность - 7,69%. Срок окупаемости - 13 лет. Это лучший показатель в стране. В Волгограде, Нижнем Новгороде и Самаре цифры колеблются между 20% и 22% - но это для краткосрочной аренды. Для долгосрочной там - 5-6%.
Посуточная аренда: высокий доход, но высокий риск
Если вы готовы работать как отель, а не как арендодатель, посуточная аренда - ваш путь. В Геленджике доходность достигает 42,5%. В Казани - 31,2%. В Санкт-Петербурге - 30,3%. Это не шутки. Одна двухкомнатная квартира в Сочи приносит 1,8 млн рублей в год, если сдавать ее по 5-7 тысяч в сутки в сезон. Объект стоит 4,2 млн - значит, вы окупаете его за 2,3 года.
Но тут есть подвох. Сезонность. В Геленджике и Сочи сезон длится 4-5 месяцев. Остальное время квартира стоит пустой. Вы должны постоянно рекламировать, отвечать на сообщения, убирать после гостей, менять постельное белье, ремонтировать сломанные душевые кабины и стиральные машины. Всё это - ваша работа. Если вы наймете управляющую компанию, она возьмет 25-30% от дохода. И ваша доходность упадет до 25-30%.
В Москве и Петербурге посуточная аренда приносит в 2,6 раза больше, чем долгосрочная. Двухкомнатная квартира в Петербурге: 1,3 млн рублей в год при посуточной сдаче против 509 тыс. при долгосрочной. Но в моногородах - Липецке, Пензе, ХМАО - всё наоборот. Там спрос на долгосрочную аренду высокий, а туристов почти нет. Там посуточка не работает. И если вы купите квартиру в Пензе и попробуете сдавать её по суткам - вы потеряете деньги, а не заработаете.
Банковские вклады против недвижимости: кто выигрывает?
Сравнение - это всегда жестко. В 2025 году ставки по вкладам в банках достигли 20%. Да, вы слышали правильно. 20%. Это не опечатка. Вклад на 3 года под 20% - это гарантированный доход. Без риска, без ремонта, без арендаторов, которые не платят, без налогов, без проверок ФНС. Вы кладете 5 млн рублей - получаете 1 млн рублей в год. Просто.
Аренда жилья в Москве, даже при идеальных условиях, приносит 4-5% чистого дохода. То есть, чтобы заработать столько же, вам нужно вложить 20 млн рублей. В банке - 5 млн. Разница в 4 раза. И это без учета рисков. Никто не отменял, что арендатор может испортить ремонт, уехать без предупреждения или отказаться платить. Суды - это месяцы, а не дни. И деньги не вернутся сразу.
Есть регионы, где разрыв меньше. В Хабаровске, Новокузнецке и Кургане доходность от аренды - 8-9%. Там вклады дают 16-18%. Пока ещё выгоднее вклад. Но разница уже не в три раза - а в два. И если вы готовы вкладывать время в управление, аренда становится конкурентоспособной.
Где реально можно заработать: три сценария
Не все города одинаковы. Не все инвестиции одинаковы. Есть три сценария, где аренда жилья действительно работает:
- Курортные города с высоким потоком туристов - Геленджик, Сочи, Калининград, Ялта. Здесь посуточная аренда приносит 35-45%. Но только если вы готовы управлять объектом лично или платить за управляющую компанию 30%.
- Города с низкой стоимостью жилья - Челябинск, Ижевск, Орел, Майкоп. Там квартиры стоят 2-3 млн рублей, а ставка - 18-25 тыс. рублей. Даже с учетом всех расходов - доходность 7-8%. Срок окупаемости - 12-14 лет. Это не быстрый доход, но стабильный.
- Регионы с дефицитом жилья для рабочих - моногорода, где работают заводы, шахты, логистические центры. Там долгосрочная аренда востребована, даже если туристов нет. В Липецке, Пензе, Новокузнецке спрос на аренду выше, чем предложение. Здесь вы получаете 8-9% без сезонных провалов.
Во всех остальных случаях - особенно в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Новосибирске - аренда жилья становится скорее хобби, чем инвестицией. Вы тратите время, нервы, деньги. И зарабатываете меньше, чем на вкладе.
Что скрывают от вас: скрытые издержки
Каждый, кто продает вам «идеальную» инвестицию в аренду, не говорит о трех вещах:
- Ремонт каждые 2-3 года. Кухня, санузел, полы, окна - всё изнашивается. Средняя стоимость капитального ремонта - 400-700 тыс. рублей. Это не «покрасить стены». Это замена труб, электропроводки, окон, сантехники.
- Простои. В крупных городах квартира может стоять пустой 1-3 месяца в году. В моногородах - до 5 месяцев. Вы теряете 10-25% дохода просто потому, что не нашли арендатора.
- Налоги и юридические риски. Если вы сдаете квартиру официально - платите 13% НДФЛ. Если не платите - рискуете штрафом в 20% от дохода и налоговой проверкой. А если арендатор подаст жалобу - вы можете получить штраф за нарушение правил проживания.
Управляющая компания берет 8-12% от дохода. Если вы хотите сдавать квартиру посуточно - вам нужен еще и сервис по уборке, приему гостей, выдаче ключей. Это еще 10-15%. Итого - 25-30% вашего дохода уходит на управление. Остается 70%. А если вы не хотите платить - вы работаете 60 часов в неделю.
Стоит ли вкладывать в аренду жилья в 2025 году?
Ответ прост: да - но только если вы понимаете, что это не пассивный доход. Это бизнес. С клиентами, с ремонтами, с налогами, с рисками.
Если вы хотите просто положить деньги и забыть - берите вклад под 20%. Это надежнее, проще и быстрее.
Если вы готовы работать, управлять, учиться, рисковать - тогда выбирайте:
- Геленджик, Сочи - для посуточной аренды (если у вас есть время или деньги на управляющую компанию)
- Челябинск, Ижевск, Орел - для долгосрочной аренды (если вы ищете стабильность, а не быстрые деньги)
- Моногорода - если вы знаете рынок и можете найти рабочих, которые снимут квартиру на год
Во всех остальных случаях - вы рискуете потерять деньги, время и нервы. А доход, который обещают в рекламе, - это маркетинг. Не реальность.
Что будет дальше: прогноз на 2026-2027
Рынок будет делиться все сильнее. В курортных городах доходность от посуточной аренды вырастет до 45%. В промышленных центрах - останется на уровне 8-9%. В Москве и Петербурге ставки аренды продолжат расти, но медленно. Цены на жилье - тоже. Но доходность - падать. Потому что рост цен быстрее, чем рост арендных ставок.
Банки будут держать ставки на уровне 18-20%. Это означает, что всё больше инвесторов будут уходить из недвижимости в вклады. К концу 2026 года доля людей, выбирающих аренду как основной инструмент, может упасть с 35% до 25%.
Только те, кто понимает, что аренда - это бизнес, а не пассивный доход, останутся на рынке. Остальные - уйдут. Или проиграют.
Как рассчитать доходность от аренды квартиры?
Формула простая: (годовой арендный доход / стоимость квартиры) × 100%. Например, если квартира стоит 5 млн рублей, а вы получаете 30 тыс. рублей в месяц, то годовой доход - 360 тыс. рублей. Доходность: (360 000 / 5 000 000) × 100% = 7,2%. Но это - до налогов и расходов. Реальная доходность будет на 30-50% ниже.
Почему в Казани доходность 31%, а в Москве - только 6%?
В Казани много туристов, и спрос на посуточную аренду высокий. В Москве ставки аренды высокие, но и цены на жилье в 2-3 раза выше. Квартира в Казани стоит 4 млн рублей, в Москве - 10-12 млн. При одинаковой месячной ставке в 30 тыс. рублей доходность в Казани будет вдвое выше. Плюс в Казани меньше конкуренции и больше сезонного спроса.
Сколько стоит управляющая компания по аренде?
Для долгосрочной аренды - 8-12% от дохода. Для посуточной - 25-30%. Это включает рекламу, бронирование, уборку, прием гостей, ремонт и юридическое сопровождение. Если вы хотите сдавать квартиру посуточно и не тратить на это 20 часов в неделю - платите. Иначе - не сдавайте.
Как часто нужно делать ремонт в сдаваемой квартире?
Капитальный ремонт - раз в 3-5 лет. Косметический - раз в 1-2 года. Особенно если сдаете посуточно: мебель, сантехника, покрытия пола и стен быстро изнашиваются. Средняя стоимость ремонта - от 400 тыс. рублей. Это не трата - это обязательное вложение, без которого вы потеряете клиентов.
Стоит ли покупать квартиру в Москве для аренды?
Только если вы не рассчитываете на доход. В Москве аренда - это способ сохранить деньги от инфляции, а не заработать. Доходность 4-5% после всех расходов - это меньше, чем инфляция. Лучше вложить в вклад под 20%. В Москве квартира - это актив для перепродажи, а не для аренды.
