Доходность коммерческой недвижимости: как заработать на офисах, магазинах и складах

Когда говорят о доходности коммерческой недвижимости, это прибыль, которую приносит здание или помещение, сданное в аренду для бизнеса. Также известно как рентабельность коммерческих объектов, этот показатель решает, стоит ли вкладывать деньги в офис, магазин или склад вместо квартиры или депозита. Это не про эмоции — это про цифры: сколько вы получаете в месяц, сколько тратите на налоги, ремонт и пустые месяцы.

Сравнивайте CAP rate, коэффициент, который показывает реальную прибыль от объекта до учета кредита с доходностью жилья. Если квартира в Москве даёт 4-5% в год, а склад в Подмосковье — 12%, это не миф. Это реальность, которую проверяют инвесторы, сдающие в аренду логистические центры. Но тут же возникает вопрос: а кто будет снимать? Здесь важны аренда коммерческой недвижимости, процесс сдачи помещений под бизнес: магазины, салоны, офисы. Не все объекты одинаково востребованы. Торговая площадь у метро — это стабильный доход. Пустой офис в новом бизнес-центре — это риски. Кто снимет, если рядом закрылся супермаркет? Кто заплатит, если рядом строят шоссе?

Доходность не зависит только от цены. Она зависит от места, типа арендатора, состояния здания и даже от того, есть ли парковка. В 2025 году спрос растёт на склады в 20-30 км от МКАД, на локальные магазины в жилых микрорайонах, на небольшие офисы с хорошей транспортной доступностью. А вот крупные торговые центры — это уже не панацея. Многие из них пустуют, потому что люди покупают онлайн.

Вы можете купить коммерческий объект за 10 млн рублей и получать 100 тысяч в месяц — но только если правильно его подготовите, найдёте надёжного арендатора и не переплатите за ремонт. Если вы не знаете, как считать доходность аренды, реальную прибыль после всех расходов: налоги, содержание, коммунальные платежи, пустые месяцы, вы рискуете. Многие думают, что сдача офиса — это пассивный доход. На деле это постоянная работа: договоры, проверки, текущий ремонт, поиск новых клиентов.

В подборке ниже — реальные примеры, как рассчитать доходность, где искать выгодные объекты, как избежать типичных ошибок и почему в 2025 году коммерческая недвижимость — один из немногих активов, который может дать стабильный доход выше инфляции. Здесь нет теории. Только то, что работает на практике.