Почему коммерческая недвижимость в 2025 году - не просто вариант, а стратегия
Вы думаете, что инвестировать в недвижимость - это покупка квартиры и ожидание роста цен? В 2025 году это уже не так. Инвестиции в коммерческую недвижимость - это про стабильный доход, который не зависит от колебаний курса или инфляции, если вы выбираете правильный объект. Банковские депозиты дают 8-9% годовых, но с риском обесценивания. Жилая недвижимость приносит 4-6%. А вот офисы, склады и торговые помещения - 10-15%. Это не маркетинг. Это цифры из отчетов CORE.XP, Nikoliers и Wewall за 2025 год.
В первые девять месяцев 2025 года в Россию вложили 508 млрд рублей в коммерческую недвижимость. Звучит много? Да, но это на 7% меньше, чем в 2024. Почему? Потому что рынок очищается. Слишком много дешевых, плохо расположенных объектов ушли с рынка. Остались только те, что работают. И именно их покупают. Не для спекуляции. А для аренды. Для бизнеса. Для прибыли.
Офисы: не все одинаковы, но класс А - всегда в цене
Офисы - самый крупный сегмент. За 9 месяцев 2025 года в них вложили 257 млрд рублей - на 12% больше, чем в прошлом году. Почему рост, если рынок в целом падает? Потому что компании больше не снимают по 50 кв. м на разных улицах. Они консолидируются. Нужны большие, современные, удобные офисы - класса А или B в центре или в развивающихся кластерах: Сколково, Коммунарка, Саларьево.
Доходность таких объектов - 11-13% в год. Это не мечта. Это реальность. Арендаторы - это не частные лица. Это корпорации: банки, IT-компании, юридические фирмы. Они платят стабильно, подписывают договоры на 3-5 лет. И не съезжают, если в соседнем здании снизили цену на 5%. Им важна репутация, логистика, инфраструктура.
Сколько стоит такой офис? В Москве - от 300 000 руб. за кв. м. В регионах - 150 000-200 000. Но не спешите брать самый дешевый. Если здание старое, нет кондиционирования, плохая парковка, нет метро рядом - вы рискуете остаться без арендаторов. Арендная ставка в таких объектах падает на 20-30%. А сдавать пустой офис - это как держать машину без бензина: платишь налоги, а прибыли - ноль.
Склады: логистика - это новая золотая жила
В 2024 году склады были хитом. В 2025 - их инвестиции упали на 39%. Звучит страшно? Не для тех, кто понимает, почему.
Снижение связано не с падением спроса, а с перегревом. Много новых складов построили за 2-3 года - и теперь рынок перенасыщен средними и низкоклассными объектами. Но качественные - особенно в Подмосковье и в крупных логистических хабах - всё ещё в дефиците. В 2025 году доходность таких складов достигает 13-15%. В некоторых случаях - даже выше, чем у офисов.
Пример: инвестор купил 2 000 кв. м склада в 30 км от МКАД за 80 млн рублей. Арендная ставка - 450 руб./кв. м в год. Ежегодный доход - 9 млн рублей. Окупаемость - чуть больше 8 лет. Это считается отличным результатом. А если арендатор - крупный логистический оператор, как «Почта России» или «СДЭК», то договор на 5-7 лет, и вы почти не думаете о поиске новых клиентов.
Где искать? Не в центре. Не в спальных районах. Ищите рядом с автодорогами, железнодорожными узлами, в зонах с развитой инфраструктурой. Высота потолков - от 6 метров. Наличие погрузочных платформ. Электричество - 380 В. Без этого - склад не работает.
Торговые помещения: от ТЦ к «последней миле»
Торговые центры? Они не умерли - но их время прошло. В 2025 году инвестиции в крупные ТЦ упали на 10%. Почему? Люди перестали ездить в центр за покупкой хлеба. Они хотят, чтобы всё было рядом - в 5 минутах от дома.
Сейчас в моде - street-retail и малые торговые центры формата «последней мили». Это магазины на первых этажах жилых домов, небольшие торговые комплексы по 2-5 тыс. кв. м в новых микрорайонах. Доходность - 12-14%. Арендаторы - аптеки, супермаркеты, кофейни, салоны красоты. Они платят стабильно, потому что их клиенты живут рядом.
Если вы выбираете объект - смотрите на пешеходный поток. Не на количество машин. На то, сколько людей проходит мимо в день. Если в районе живут 30-50 тыс. человек, а рядом нет ни одного магазина - это ваш шанс. Даже если здание старое. Его можно отремонтировать за 10-15 млн рублей - и получить 1,5 млн руб. в год чистого дохода.
Избегайте торговых площадей в центре старых городов. Там трафик падает. Конкуренция - высокая. Арендаторы требуют скидки. И уходят, если вы не снизите цену.
Сравнение: офисы, склады, торговые помещения - что выгоднее?
Вот что показывают реальные цифры 2025 года:
| Сегмент | Средняя доходность | Спрос | Риски | Окупаемость |
|---|---|---|---|---|
| Офисы класса A/B | 11-13% | Высокий | Зависимость от крупных корпораций | 8-10 лет |
| Склады (логистические хабы) | 13-15% | Высокий (для качественных) | Перенасыщение низкоклассными объектами | 7-9 лет |
| Street-retail / малые ТЦ | 12-14% | Растет | Зависимость от локации и трафика | 6-8 лет |
| Крупные ТЦ | 6-9% | Снижается | Высокая конкуренция, падение трафика | 12+ лет |
Если вы хотите минимальные риски - берите офисы в Сколково или склады под МКАД. Если готовы к более активному управлению - берите малый торговый центр в новом микрорайоне. Там вы сами выбираете арендаторов, контролируете атмосферу, можете добавить услуги - курьерские пункты, детские зоны, кофейни. Это повышает ценность объекта и арендную плату.
Что не стоит делать: 3 ошибки новичков
- Покупать «под ключ» без анализа локации. Вы купили офис в здании, которое стоит на углу улицы. Но рядом - только автобусная остановка, нет метро, и в 500 метрах - пустой склад. Через год вы сдадите его с 20% скидкой. Проверяйте: сколько людей проходит мимо? Есть ли парковка? Какие компании работают рядом?
- Брать объект с долгосрочной аренда по низкой ставке. Иногда продавец предлагает «готовый бизнес» с арендатором, который платит 300 руб./кв. м. Но в 2025 году средняя ставка - 500-700. Значит, через 2 года, когда договор закончится, вы не сможете сдать дороже. Вы потеряете 30-40% дохода. Считайте, сколько будет стоять аренда через 1-2 года.
- Игнорировать налоги и содержание. У вас есть объект - но вы забыли про налог на имущество, ремонт лифтов, охрану, уборку. Это 15-20% от арендного дохода. Если вы не включите это в расчет - вы думаете, что зарабатываете 12%, а на деле - 8%. Считайте чистую прибыль, а не брутто.
Куда двигаться в 2025-2026: тренды, которые работают
В 2025 году 37% сделок с коммерческой недвижимостью - это стрессовые продажи. То есть, люди вынуждены продавать. Это не значит, что рынок рушится. Это значит, что он перезагружается. И те, кто покупает сейчас, получают объекты по ценам ниже рыночных на 15-25%.
Главные тренды:
- Гарантированные активы (ГАБы). Это объекты, где арендатор - надежная компания с долгосрочным контрактом. В 2025 году такие сделки составляют уже 30% рынка. Их ищут фонды, банки, институциональные инвесторы. Вы можете найти такие же - если смотрите на арендатора, а не на здание.
- Развивающиеся районы. Не в центре Москвы. Не в старых городах. А в новых кластерах: Коммунарка, Саларьево, Новая Москва. Здесь строят дома, дороги, школы. И люди начинают жить. А значит - нужна инфраструктура: магазины, аптеки, офисы. Их не хватает. Это ваш шанс войти на ранней стадии.
- Инвестиции в реконструкцию. Старый склад с плохой инфраструктурой - это не мусор. Это актив, который можно отремонтировать за 10-20 млн рублей и сдать по цене в 2 раза выше. Многие инвесторы так делают. И получают доходность 18-20% в год.
Как начать: первый шаг
Не ждите идеального объекта. Он не появится. Начните с анализа. Зайдите на сайт Wewall или Core.XP - посмотрите, какие районы сейчас растут. Выберите 2-3 локации. Затем - посмотрите, какие объекты там сдаются. Сколько стоят? Кто арендует? Какие есть свободные площади?
Потом - пообщайтесь с управляющей компанией. Спросите: «Сколько объектов вы сдаете в этом районе? Как часто меняются арендаторы? Какие проблемы возникают?»
Если вы видите - что в районе растет население, строят школы, открывают новые магазины, а арендные ставки растут - это ваша зона. Не покупайте сразу. Сначала снимите небольшой офис или магазин на 6 месяцев. Попробуйте сами. Увидите, как работает рынок. Тогда вы поймете, что вам действительно нужно.
Итог: коммерческая недвижимость - это не спекуляция, а бизнес
Инвестиции в офисы, склады и торговые помещения - это не про быстрые деньги. Это про стабильный, предсказуемый доход. В 2025 году рынок стал зрелым. Слишком много «попыток» ушли. Остались только профессионалы. И те, кто понимает: прибыль - это не разница между ценой покупки и продажи. Это ежемесячный чек от арендатора.
Выбирайте качественные объекты в правильных местах. Не гонитесь за дешевизной. Не верьте «гарантиям» от агентов. Считайте доходы и расходы. Ищите не объект, а бизнес. И тогда вы не просто вложите деньги - вы создадите актив, который будет работать на вас 10-20 лет.
Какая коммерческая недвижимость дает самую высокую доходность в 2025 году?
В 2025 году самую высокую доходность - до 15% - показывают качественные складские комплексы в логистических хабах Подмосковья и street-retail в новых жилых районах. Офисы класса А в Сколково и Коммунарке дают 11-13%. Торговые центры в центре крупных городов - уже не лидеры: их доходность упала до 6-9%.
Стоит ли покупать офис в старом здании в центре Москвы?
Только если здание имеет историческую ценность или находится в кластере с высокой концентрацией корпоративных клиентов. В остальных случаях - нет. Старые офисы требуют дорогостоящего ремонта, не соответствуют современным требованиям (кондиционирование, интернет, парковка), и арендаторы уходят. Даже если ставка ниже - вы теряете деньги на обслуживании и простоев.
Можно ли инвестировать в коммерческую недвижимость с 1-2 млн рублей?
С таким бюджетом - напрямую, нет. Но можно косвенно: через долевое участие в фонде недвижимости, покупку небольшого торгового места в микрорайоне (например, 15-20 кв. м в «последней миле») или аренду с последующей перепродажей прав аренды. Это требует знаний, но реально.
Почему склады потеряли 39% инвестиций, если спрос на логистику растет?
Потому что рынок перенасыщен низкоклассными объектами. Инвесторы в 2023-2024 годах массово строили склады в надежде на рост e-commerce. Но большинство из них - без погрузочных платформ, с низкими потолками, в неподходящих местах. Эти объекты не сдаются. А качественные - всё ещё в дефиците. Поэтому падение - это не падение спроса, а очистка рынка.
Какие налоги платят владельцы коммерческой недвижимости в России?
Владельцы платят налог на имущество организаций (2,2% от кадастровой стоимости) и НДФЛ 13% (если физлицо) или налог на прибыль (20%) при сдаче в аренду. Также - налог на землю и коммунальные платежи. В среднем, расходы на содержание и налоги составляют 15-20% от арендного дохода. Это нужно учитывать при расчете чистой прибыли.
