Доходность от недвижимости: как считать прибыль и не ошибиться

Когда речь заходит о доходности от недвижимости, это реальная прибыль, которую вы получаете от сдачи квартиры в аренду после всех расходов. Также известно как арендная рентабельность, это не просто процент в рекламе застройщика — это то, что остаётся у вас в кармане после налогов, ремонта, коммуналок и управляющей компании. Многие думают, что если квартира сдаётся за 30 тысяч, то это 30 тысяч чистого дохода. На деле — это только начало.

Чтобы понять, стоит ли вкладываться, нужно разбираться в двух ключевых показателях: валовой рентабельности, это доход от аренды, делённый на стоимость недвижимости, без учёта расходов и чистой рентабельности, это то, что реально остаётся после всех затрат. Валовая рентабельность — как рекламный трюк: она говорит, что в Тюмени можно получить 12%, но не говорит, сколько уйдёт на ремонт, уборку, налоги и просто простой между tenantами. Чистая рентабельность — это то, что проверяют опытные инвесторы. Если после всех вычетов остаётся 5-7%, это уже неплохо. Если меньше — лучше положить деньги на депозит.

Что ещё влияет на доходность? CAP rate, это стандартный показатель, который сравнивает доход и стоимость недвижимости в разных городах. Он помогает понять, выгоднее ли купить квартиру в Краснодаре или в Иванове. В Москве CAP rate может быть 3-4%, а в Тюмени — до 8-10%. Но тут есть подвох: в маленьких городах выше риск простоев, сложнее найти хорошую управляющую компанию, и ремонт может стоить дороже. Поэтому важно не просто смотреть на цифру, а понимать, что стоит за ней.

Иногда люди думают, что доходность — это только от аренды. Но она может прийти и от продажи. Если вы купили квартиру дешевле рыночной, сделали ремонт, сдали её на год, а потом продали с наценкой — это тоже доходность. Только тут нужно учитывать налоги, срок владения и кадастровую стоимость. Не все знают, что если квартира была в собственности меньше трёх лет, налог может съесть половину прибыли. А если у вас есть дети — есть вычеты, но их нужно правильно оформить.

Самая большая ошибка — верить цифрам с сайтов агентств. Там показывают идеальные сценарии: квартира сдаётся без перерывов, ремонт не нужен, управляющая компания работает как часы. В реальности — средний простой между tenantами — 1-2 месяца в год. Ремонт в среднем нужно делать раз в 3-5 лет. Управляющая компания берёт 8-12% от аренды. Налоги — ещё 13%. Если вы не считаете всё это, вы думаете, что зарабатываете, а на деле — теряете.

В этом разделе вы найдёте пошаговые инструкции, как реально рассчитать доходность, как выбрать управляющую компанию, чтобы не остаться без денег, как не переплатить за оценку и как не попасть на завышенную кадастровую стоимость. Здесь нет теории — только то, что работает на практике. Вы увидите, как другие инвесторы считают прибыль, какие квартиры в Тюмени и Иванове дают лучший результат, и как избежать тех ошибок, которые разоряют новичков. Всё — на основе реальных сделок, а не рекламных слоганов.