Инвестиции в коммерческую недвижимость: где и как заработать в 2025 году

Когда речь заходит о инвестиции в коммерческую недвижимость, это покупка объектов, которые приносят доход через аренду или перепродажу, а не для проживания. Также известно как коммерческая недвижимость, она включает в себя офисы, магазины, склады, кафе и даже небольшие производственные помещения. Это не та недвижимость, где вы снимаете квартиру — это та, где другие люди ведут бизнес, и вы получаете с них деньги. В 2025 году такие инвестиции становятся всё популярнее, потому что депозиты едва покрывают инфляцию, а акции слишком волатильны. Коммерческая недвижимость — это актив, который работает даже когда вы спите.

Что реально влияет на доходность? доходность коммерческой недвижимости, это процент, который вы получаете от арендной платы за год, относительно стоимости объекта. Также известно как CAP rate, он показывает, сколько вы заработаете, если купите объект за наличные. В Москве или Санкт-Петербурге средняя доходность офисов — 6–8%, а в регионах, например в Казани или Новосибирске, она может достигать 10–12%. Почему? Потому что там меньше конкуренции, и арендаторы готовы платить больше за качественные помещения. Склады в пригородах — ещё один растущий сегмент: с ростом онлайн-торговли спрос на логистику только растёт. А вот магазины в центрах городов — рискованнее: если сменится арендатор, вы год можете остаться без дохода.

аренда офисов, это один из самых стабильных источников дохода в коммерческой недвижимости, особенно если офисы расположены рядом с транспортными узлами или в деловых кварталах. Также известно как коммерческая аренда, она требует меньше вложений в ремонт, чем магазины, и арендаторы чаще подписывают долгосрочные договоры — на 3–5 лет. Но важно не просто купить помещение, а выбрать правильное. Офис в старом доме без лифта и нормальной разводки — это не актив, это долг. А если рядом есть парковка, кафе и хорошая транспортная доступность — вы получаете объект, который держит ставку даже в кризис.

Не все знают, что прибыль от коммерческой недвижимости считается иначе, чем от жилья. Тут нет имущественного вычета, налог платится с полной прибыли. Но есть плюс: вы можете уменьшить налог, если оформите расходы на ремонт, обслуживание, управляющую компанию — всё это списывается. Главное — вести чёткую бухгалтерию. Многие ошибаются, думая, что достаточно сдать помещение и ждать денег. Нет. Нужно следить за состоянием объекта, поддерживать репутацию, реагировать на запросы арендаторов. Это не вложение — это бизнес.

В 2025 году лучшие возможности — не в центрах мегаполисов, а в регионах с растущей экономикой: Тюмень, Краснодар, Иваново. Там цены на коммерческие объекты ещё не выросли до максимума, а спрос растёт вместе с населением. Вы можете начать с 3–4 миллионов рублей — купить небольшой магазин или два офиса на первом этаже. Главное — не гнаться за дешёвыми объектами в безлюдных районах. Лучше взять чуть дороже, но в месте, где люди работают, живут и покупают.

В этом разделе вы найдёте проверенные инструкции: как рассчитать реальную доходность, где искать выгодные объекты, как избежать мошенников при покупке, как оформить договор аренды, чтобы не остаться без денег, и как снизить налоги. Здесь нет теории — только то, что работает на практике в 2025 году.