Кадастровая стоимость при продаже: как не переплатить налог и не остаться без денег

Когда вы продаёте квартиру, кадастровая стоимость, официальная оценка недвижимости, установленная государством для расчёта налогов и сборов. Также известна как ценность по ЕГРН, она не всегда совпадает с тем, сколько вы реально сможете получить за жильё. Многие думают: если кадастровая стоимость выше рыночной — это просто бюрократия. Но это не так. Именно от неё считают налог при продаже. И если вы не знаете, как она работает, можете заплатить в два раза больше, чем нужно.

Кадастровая стоимость — это не ваша цена, не цена соседней квартиры и не то, что вам сказал риэлтор. Это цифра из Росреестра, которая может быть завышена из-за ошибок при оценке, устаревших данных или неправильного учёта района. Например, в 2024 году в Москве кадастровая стоимость одной квартиры была выше рыночной на 40%. Это значит: если вы продали её за 8 миллионов, но кадастровая стоимость — 11 миллионов, налог вам посчитают не от 8, а от 11. И вы потеряете до 390 тысяч рублей. Такое случается чаще, чем кажется. И это можно исправить — если знать, как и когда.

Связь между рыночной стоимостью, ценой, по которой реально продаётся жильё на рынке, с учётом спроса, состояния и локации и кадастровой — как между весами в спортзале и реальным весом человека. Один показывает, что вы «должны» весить, другой — сколько вы на самом деле весите. При продаже важна именно рыночная. Но налог — по кадастровой. И тут возникает ещё один момент: если вы владели квартирой меньше минимального срока (3 или 5 лет), налог считается с разницы между кадастровой стоимостью и вычетом в 1 миллион. А если кадастровая — 2,5 млн, а вы продали за 2 млн, налог всё равно будет. Потому что 2,5 минус 1 миллион — это 1,5 млн прибыли. И 13% от этого — 195 тысяч. Без права на уменьшение. И это не ошибка — это закон.

Что делать? Первое — проверьте кадастровую стоимость по официальным источникам. Второе — если она завышена, оспорьте. Для этого нужно заказать независимую оценку, подать заявление в комиссию или в суд. Это не бесплатно, но если разница — 500 тысяч и выше, оно того стоит. Третье — используйте имущественный вычет. Он есть у всех, но многие его не применяют, потому что не знают, как. И четвёртое — не спешите продавать. Срок владения — ваш союзник. Если держали больше 5 лет (или 3, если получили по наследству или в дар от близкого родственника), налога вообще не будет.

Кадастровая стоимость при продаже — не приговор. Это инструмент. И как любой инструмент — его можно использовать в свою пользу. Многие продают, не зная этого, и теряют деньги. Другие — проверяют, оспаривают, планируют — и экономят сотни тысяч. Ниже вы найдёте подробные инструкции: как проверить кадастровую стоимость, как оспорить её, как считать налог с вычетом и когда вообще не платить. Всё — на основе реальных случаев, законов 2025 года и ошибок, которые совершают 9 из 10 продавцов.