Продать квартиру, где дети - собственники, - не так просто, как кажется. Многие думают: «Мы же родители, мы можем сделать всё за них». Но налоговая служба не так легко соглашается. С 2025 года правила стали ещё сложнее. Если не разобраться, можно получить доначисление в десятки тысяч рублей - или вообще штраф. Всё зависит от того, когда вы купили квартиру, когда выделили детям доли, сколько стоит жильё по кадастру и какую сумму вы получили за продажу. Разберём по шагам, как считать налог правильно.
Когда не нужно платить налог вообще
Главное правило: если вы продали квартиру и купили новую - налог можно не платить. Но только если выполняются все условия. С 2024 года льгота работает так: у вас должно быть два и более детей до 18 лет (или до 24 лет, если они учатся очно). Новая квартира должна быть куплена в том же году, что и продана старая - или до 30 апреля следующего года. При этом площадь новой квартиры должна быть больше, чем у старой. И самое важное: у вас не должно быть другого жилья, которое занимает больше 50% от площади новой покупки. Если вы продали 60-метровую квартиру и купили 75-метровую - всё ок. Если вы продали 80-метровую, а купили 79 - налог придётся платить. И ещё: кадастровая стоимость проданной квартиры не должна превышать 50 миллионов рублей. Эти условия - не рекомендация, а обязательное требование. Без них льгота не сработает.
Срок владения: родители и дети - разные правила
Здесь кроется самая частая ошибка. До 2024 года налоговая считала срок владения для детей с момента, когда они получили свою долю. То есть, если вы купили квартиру в 2018 году, а доли детям выделили только в 2021 году, то в 2023 году дети владели долей всего два года. Значит, налог с их доли - неизбежен. С 1 января 2024 года это изменилось - но только для жилья, купленного с материнским капиталом. Теперь срок владения для детей начинается с даты первоначальной покупки квартиры, а не с момента выделения доли. То есть, если вы купили квартиру в 2018 году с маткапиталом и выделили доли в 2021, то в 2025 году дети уже владели долей семь лет - и налог с их части не платится. Но если вы купили квартиру за свои деньги, а не с маткапиталом - для детей срок всё ещё начинается с момента регистрации их доли. Это разница в десятки тысяч рублей. Проверьте, как именно вы приобрели жильё. Документы на покупку - ваша первая точка отсчёта.
Как считать налог: вычет или расходы
У вас есть два варианта уменьшить налогооблагаемую базу: стандартный вычет в 1 млн рублей или подтверждённые расходы на покупку. Вычет - проще. Каждый собственник получает по 1 млн рублей. Если вы продали квартиру за 3 млн рублей, а в собственности были вы - папа, мама и двое детей - то у каждого есть вычет. Получается: 4 человека × 1 млн = 4 млн. Продали за 3 млн - налога вообще нет. Это работает, если вы оформляете отдельные договоры на каждую долю. Если вы продали квартиру как один объект - вычет только один: 1 млн рублей на всю сделку. Тогда налог будет: (3 млн - 1 млн) × 13% = 260 тыс. рублей. Разница - 260 тысяч. Это не опечатка. Стоит оформлять продажу по долям - если все участники согласны и нотариус не возражает.
Если вы купили квартиру за 2,5 млн рублей, а продали за 3,5 млн - можно не использовать вычет, а вычесть расходы. Тогда налог: (3,5 млн - 2,5 млн) × 13% = 130 тыс. рублей. Но для этого нужны документы: договор купли-продажи, платежки, выписки из банка. Без них - только вычет. Если вы не сохранили документы - вычет в 1 млн - ваш единственный шанс.
Кадастровая стоимость: скрытый ловушка
Налоговая не всегда считает цену, указанную в договоре. Если вы продали квартиру за 1,2 млн рублей, а её кадастровая стоимость - 2 млн рублей, налоговая скажет: «Мы считаем, что вы продали её за 1,4 млн рублей - это 70% от кадастровой». Почему 70%? Это закон. С 2016 года, если цена сделки ниже 70% кадастровой стоимости - налог рассчитывается от 70%, а не от фактической суммы. Это значит, что даже если вы продали квартиру за 1 млн рублей, а кадастровая стоимость - 2,5 млн, налоговая будет считать доходом 1,75 млн. И вычет в 1 млн - это останется только 750 тыс. рублей, с которых нужно заплатить 13%. Получится 97,5 тыс. рублей налога. Проверить кадастровую стоимость можно бесплатно на сайте Росреестра. Скачайте выписку ЕГРН - она покажет точную цифру. Не полагайтесь на оценку агента или риелтора. Только официальный документ.
Прогрессивная шкала с 2025 года: кто платит больше
С 1 января 2025 года вступила в силу новая ставка налога. До 2,4 млн рублей прибыли - 13%. Свыше - 15%. Это не значит, что вы платите 15% со всей суммы. Только с той части, что превышает 2,4 млн. Например, вы продали квартиру и получили чистый доход 3,2 млн рублей. Налог: 13% от 2,4 млн = 312 тыс. рублей. Плюс 15% от 800 тыс. = 120 тыс. рублей. Итого - 432 тыс. рублей. Раньше это было бы 416 тыс. рублей (13% от 3,2 млн). Разница - 16 тысяч. Для семей с детьми это особенно больно, потому что они часто продают дорогое жильё, чтобы купить более просторное. Порог в 2,4 млн рублей не индексировался с 2010 года. За 15 лет инфляция съела почти 60% его реальной стоимости. В 2025 году это - минимальный порог для роста ставки. Даже если вы продали квартиру за 4 млн рублей, но ваш доход после вычета - 2,5 млн, вы уже попали под 15%.
Что делать, если вы уже продали и не подали декларацию
Если вы продали квартиру в 2024 году и не подали 3-НДФЛ до 30 апреля 2025 года - у вас есть шанс. Подайте декларацию с опозданием, но как можно скорее. Штраф за несвоевременную подачу - 1 000 рублей за каждого несовершеннолетнего, чью долю вы не задекларировали. Это не 1 000 рублей на семью - это на каждого ребёнка. Если у вас двое детей - штраф 2 000 рублей. Но если вы подадите декларацию до того, как ФНС вас найдёт - штраф можно избежать. В 2023 году 29% семей получили штрафы именно потому, что думали: «Дети - не работают, зачем им декларация?». Налоговая считает: родители - представители детей. Они обязаны подать декларацию за них. Даже если налог не платится - декларация нужна. Подавать можно через личный кабинет на сайте ФНС. Или с помощью юриста. 41% семей в Тюмени и других регионах привлекают специалистов - не потому что не умеют, а потому что ошибки слишком дорогие.
Как избежать ошибок: проверочный чек-лист
- Определите дату начала владения для каждого собственника - для детей это дата регистрации их доли, кроме случаев с маткапиталом (тогда - дата покупки квартиры).
- Проверьте кадастровую стоимость через Росреестр - скачайте выписку ЕГРН.
- Решите: использовать вычет 1 млн на каждого или подтверждённые расходы - выбирайте то, что выгоднее.
- Если продаете по долям - оформляйте отдельные договоры. Это может сэкономить сотни тысяч.
- Если покупаете новую квартиру - убедитесь, что она больше старой, и вы не владеете другим жильём больше 50% от её площади.
- Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года - даже если налога нет.
- Сохраняйте все документы: договоры, платежки, выписки, свидетельства о регистрации - минимум пять лет.
Когда лучше не продавать
Если вы купили квартиру с маткапиталом в 2019 году, а теперь хотите продать её в 2025, чтобы купить новую - вы в зоне льгот. Но если у вас только один ребёнок, и вы не планируете покупать новое жильё - налог придётся платить. Если вы продали квартиру за 4 млн, а вычет - 1 млн на каждого, но у вас только один ребёнок - и вы оформили один договор - налог составит 390 тыс. рублей. А если вы просто подождёте ещё год - и продадите в 2026, когда срок владения станет 7 лет - налога не будет. Иногда лучшее решение - не спешить. Подождать. Узнать. Сравнить. Не все сделки требуют срочности.
Нужно ли подавать декларацию 3-НДФЛ, если налог не платится?
Да, обязательно. Даже если вы пользуетесь льготой или вычетом, декларацию подают все собственники - включая детей. За несвоевременную подачу - штраф 1 000 рублей на каждого ребёнка. Декларацию подают родители за несовершеннолетних. Срок - до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
Можно ли продать долю ребёнка без согласия опеки?
Нет. Продажа доли ребёнка требует разрешения органов опеки. Они проверяют, не ухудшает ли сделка условия жизни ребёнка. Вы должны доказать, что деньги пойдут на покупку нового жилья, и новое жильё будет лучше по площади, качеству и местоположению. Без разрешения сделка не пройдёт нотариусом и не будет зарегистрирована.
Что делать, если кадастровая стоимость сильно выросла?
Если кадастровая стоимость выросла, а вы хотите продать по низкой цене - налоговая будет считать доход от 70% от новой кадастровой стоимости. Это может сделать сделку невыгодной. В этом случае можно оспорить кадастровую стоимость через комиссию при Росреестре или в суде. Но это долго - от 3 до 8 месяцев. Если срок продажи срочный - лучше продавать по рыночной цене, даже если она выше 70% кадастра.
Можно ли использовать вычет 1 млн рублей на долю ребёнка, если он не работает?
Да. Вычет 1 млн рублей - это право собственника, независимо от возраста и дохода. Ребёнок не обязан работать, чтобы воспользоваться вычетом. Родители подают декларацию и заявляют вычет за ребёнка. Это законное право, закреплённое в Налоговом кодексе РФ.
Как влияет материнский капитал на срок владения?
С 1 января 2024 года, если квартира была куплена с использованием материнского капитала, срок владения для детей начинается с даты первоначальной покупки, а не с момента выделения доли. Это значит, что если вы купили квартиру в 2018 году, а выделили доли детям в 2021, то в 2025 году дети уже владели долей семь лет - и налог не платится. Для жилья, купленного за личные средства, это правило не работает - срок для детей всё ещё считается с даты регистрации их доли.
