Купля-продажа недвижимости: как не переплатить, не остаться без квартиры и не попасть на мошенников

Купля-продажа недвижимости — это не просто обмен денег на ключи. Это процесс, где ЕГРН, единый реестр прав на недвижимость решает, чья квартира на самом деле, а согласие супруга, юридическое требование при продаже жилья в браке может всё испортить. Без проверки этих вещей вы рискуете потерять не только деньги, но и жильё. Многие думают, что если сделка прошла через нотариуса — всё в порядке. Но нотариус не проверяет историю квартиры, он только удостоверяет подпись. А если до вас квартира была в залоге у банка, а потом её забрали за долги — вы это узнаете, когда уже живёте там и приходят приставы.

Купля-продажа недвижимости требует не только знания законов, но и умения читать между строк. Например, если продавец — одинокий пенсионер, а квартира куплена 3 месяца назад, это красный флаг. А если в квартире прописаны дети, а вы не проверили согласие опеки — сделку могут отменить даже через год. Или если вы покупаете долю — вы обязаны уведомить остальных собственников, иначе сделку аннулируют. Многие покупатели не знают, что кадастровая стоимость, официальная оценка жилья для налогообложения — это не рыночная цена. Если вы платите по кадастру, а реальная цена ниже — налоги будут выше, а при продаже вы потеряете часть вычета. И да, даже если вы продаете квартиру, которую держали меньше 3 лет, вы не обязаны платить налог, если правильно оформите вычет. Но только если не забудете подать 3-НДФЛ вовремя.

Самая частая ошибка — доверять устным обещаниям. Продавец говорит: «Да, у меня всё в порядке, супруг согласен». А потом оказывается — он развелся, но не оформил раздел имущества. Или в квартире прописаны несовершеннолетние, а вы не проверили, что опека дала разрешение на продажу. Или вы купили новостройку, а застройщик не получил разрешение на ввод — и теперь вы не можете зарегистрировать право. Всё это реально. И всё это можно проверить до сделки. Ни один юрист не спасёт вас, если вы не сделали базовую проверку: выписку из ЕГРН, историю собственников, наличие обременений, согласие супруга, прописанных лиц и разрешение на ввод дома. Эти шаги — не роскошь, а минимум, без которого купля-продажа недвижимости превращается в лотерею.

В этом разделе вы найдёте пошаговые инструкции, которые реально работают. Как проверить квартиру перед покупкой, чтобы не купить «юридическую бомбу». Как продать квартиру, не рискуя судебными разбирательствами. Как не переплатить налоги при продаже с долями детей. Как избежать мошенников при показах. Как правильно оформить сделку с материнским капиталом или военной ипотекой. Всё это — не теория, а реальные случаи, с которыми сталкивались покупатели и продавцы в 2025 году. Вы не найдёте здесь общих фраз про «важность юридической чистоты». Здесь — конкретные действия, документы, сроки и ловушки, о которых вам не скажут на риелторской консультации.