Налог на продажу недвижимости: как не переплатить в 2025 году

Когда вы продаете квартиру, дом или долю в недвижимости, государство требует налог на продажу недвижимости, обязательный платеж с дохода от сделки, который рассчитывается по ставке 13% (или 15% для доходов свыше 2,4 млн рублей). Также известен как НДФЛ с продажи жилья, он не зависит от того, сколько вы потратили на ремонт — только от разницы между ценой покупки и продажи, или от кадастровой стоимости, если вы не можете подтвердить расходы. Многие думают, что если жильё было в собственности меньше трёх лет, налог неизбежен. Это не так — есть способы снизить его до нуля, даже если вы продали квартиру через год после покупки.

Ключевой инструмент — имущественный вычет, федеральная льгота, которая позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей при продаже любой недвижимости. Это значит, что если вы продали квартиру за 4 млн, налог платите только с 3 млн, а не со всей суммы. Если вы купили её за 3,5 млн, а продали за 4 млн, налог вообще не нужен — вычет покрывает прибыль. Для семей с детьми, когда доля принадлежит несовершеннолетнему, вычет действует на каждую долю отдельно — это важно, потому что ошибки здесь могут обойтись в десятки тысяч рублей. Также стоит помнить про кадастровую стоимость, официальную оценку жилья, которую Росреестр использует для расчёта налога, если продажная цена ниже 70% от неё. В таком случае налог считают не от вашей цены, а от кадастра, умноженного на 0,7 — это ловушка, в которую попадают даже опытные собственники.

Срок владения — ещё один фактор, который влияет на налог. Если вы держали квартиру больше трёх лет (или пяти, если она куплена после 2016 года и не была получена по наследству или дарению), налог платить не нужно. Это касается и квартир, полученных от родителей, и тех, что были в собственности при браке. Но если вы купили жильё в 2024 году и продали в 2025-м — налог точно будет, и его нужно считать правильно. Не забывайте: вычет можно использовать только один раз в год, и только на одну сделку. Если вы продали две квартиры, вычет применяется к одной из них, а с другой платите полный налог. А если вы купили новую квартиру в том же году — можно зачесть расходы на покупку, чтобы снизить доход от продажи. Это законно, но требует чётких документов: договоры, платежки, выписки из ЕГРН.

В 2025 году правила не изменились, но налоговая стала активнее проверять сделки. Если вы продали квартиру за 2,5 млн, а кадастровая стоимость — 5 млн, вас могут вызвать на допрос. Не паникуйте — если у вас есть подтверждения, что вы реально платили за жильё, налоговая не имеет права требовать больше. Главное — не игнорировать декларацию 3-НДФЛ. Даже если налог равен нулю, подать её нужно. Пропуск срока — штраф 1000 рублей плюс проценты. А если вы не подали и налоговая сама нашла сделку — штраф будет в разы больше.

В этом разделе вы найдёте пошаговые инструкции, как рассчитать налог при продаже доли, как использовать вычет при продаже квартиры с детьми, как оспорить завышенную кадастровую стоимость и почему некоторые застройщики предлагают «сделки с нулевым налогом» — и почему это опасно. Всё это на основе реальных ситуаций 2024–2025 годов, без теории — только то, что работает на практике.