Продали квартиру и хотите заплатить меньше налога? Не спешите использовать стандартный вычет в 1 миллион рублей - если у вас есть документы на покупку, вы можете снизить налог в 2-3 раза. В 2025 году правила изменились, и подтверждение расходов стало еще выгоднее. Но только если вы сделаете всё правильно.
Почему подтверждение расходов выгоднее стандартного вычета
Когда вы продаете квартиру, налог с дохода считается по ставке 13% (или 15% - об этом позже). Стандартный вычет дает вам право уменьшить доход на 1 млн рублей. Но если вы купили квартиру за 4,5 млн, а продали за 6 млн, то вычет в 1 млн оставит вам налогооблагаемую базу в 5 млн. Налог - 650 тысяч рублей.
А если вы подтвердите расходы? Тогда налог считается не с 6 млн, а с разницы: 6 млн − 4,5 млн = 1,5 млн. Налог - 195 тысяч. Разница - 455 тысяч рублей. Это как сэкономить на новом автомобиле, просто собрав документы.
В 2025 году стало еще выгоднее. Доходы от продажи недвижимости теперь облагаются по прогрессивной ставке: 13% на сумму до 2,4 млн рублей, 15% - свыше. Но это касается именно прибыли, а не всей суммы продажи. Если ваша прибыль после вычета расходов - 1,5 млн, вы попадаете в нижнюю ступень и платите только 13%. Если же вы используете вычет в 1 млн, а продали квартиру за 8 млн, купленную за 3 млн, ваша прибыль - 7 млн. Налог: (2,4 млн × 13%) + (4,6 млн × 15%) = 312 тыс. + 690 тыс. = 1 млн 62 тыс. рублей. С подтвержденными расходами - всего 650 тыс. рублей. Разница - почти полмиллиона.
Какие документы нужны для подтверждения расходов
ФНС не примет просто слова. Нужны бумажки. И не любые - только те, что точно показывают, сколько вы заплатили за квартиру. Вот полный список:
- Договор купли-продажи - обязательно. Без него никуда. Даже если у вас есть расписка и чеки - без договора налоговая откажет.
- Акт приема-передачи - подтверждает, что вы фактически получили квартиру.
- Платежные документы: банковские выписки, платежные поручения, кассовые чеки. Важно: в выписке должна быть пометка о назначении платежа - например, «оплата по договору купли-продажи квартиры по адресу…».
- Расписка продавца - если деньги давали наличными. Должна содержать ФИО, паспортные данные, сумму цифрами и прописью, дату, подпись. Без этого - не принимают.
- Документы по ипотеке - если покупали в кредит. Сюда входят: договор ипотеки, график платежей, справка банка об уплаченных процентах. Проценты по кредиту тоже можно включить в расходы.
Если вы делали ремонт перед продажей - и это увеличило стоимость квартиры - вы можете включить расходы на ремонт. Но только если у вас есть чеки на материалы, договоры с подрядчиками, акты выполненных работ. Никаких «я сам всё делал» - без документов это не пройдет.
Как подать декларацию и когда
После продажи квартиры у вас есть ровно один год, чтобы подать декларацию 3-НДФЛ. Срок - 30 апреля года, следующего за годом продажи. Например, если продали в 2025 году - подавайте до 30 апреля 2026 года. Налог нужно заплатить до 15 июля 2026 года.
Декларацию можно подать:
- Лично - в налоговую по месту прописки.
- Через личный кабинет на сайте nalog.ru - это самый быстрый и удобный способ. В 2024 году 68% всех деклараций с подтверждением расходов подавались именно так.
- Через МФЦ - если не хотите ходить в налоговую.
Все документы нужно приложить в виде копий. При подаче через личный кабинет - сканы в формате PDF. Копии должны быть читаемыми. ФНС требует, чтобы на них были видны все реквизиты: даты, суммы, подписи, печати. Если вы подаете оригинал - не забудьте взять с собой копии для себя.
Частые ошибки, из-за которых отказывают
Многие думают: «У меня есть все документы - всё будет хорошо». Но налоговая откажет даже при наличии бумаг, если есть ошибки. Вот самые частые причины отказа:
- Не совпадают суммы. В договоре - 4,2 млн, в выписке - 4,0 млн. Разница в 200 тысяч - и всё: расходы не признают. Проверяйте каждую цифру.
- Нет назначения платежа. В выписке написано просто «перевод» - налоговая не знает, за что деньги. Только если в комментарии указано: «оплата по договору купли-продажи квартиры по адресу…» - это работает.
- Отсутствует договор купли-продажи. Даже если у вас 10 чеков и расписка - без договора вы не пройдете. Это неформальность - это обязательное условие.
- Расписка без паспортных данных. Продавец написал: «Я, Иванов, получил деньги». Нет ФИО, нет паспортных данных - отказ. Нужно всё: ФИО, серия, номер, кем выдан, когда выдан.
- Слишком старые документы. Если квартира куплена в 2005 году, а вы нашли только копию договора - налоговая может запросить подтверждение из Росреестра. Лучше заранее заказать выписку из ЕГРН по сделке.
По данным ФНС, в 28% случаев отказов причина - несоответствие сумм. В 15% - отсутствие назначения платежа. Это не мелочи - это основные причины, по которым люди платят лишнее.
Что делать, если документы утеряны
Если договор или чеки потерялись - не паникуйте. Есть способы восстановить документы:
- Договор купли-продажи - запросите выписку из ЕГРН на квартиру. Там будет указана сделка, дата, сумма, стороны. Это официальный документ, который налоговая принимает.
- Платежи - обратитесь в банк. Банк обязан хранить выписки 5 лет, а по запросу - и больше. Запросите выписку за нужный период с пометками о назначении.
- Расписка - если продавец жив и согласен, можно составить новую расписку с указанием, что это подтверждение оплаты по старой сделке. Но лучше - с нотариусом.
Если вы не можете восстановить документы - тогда стандартный вычет в 1 млн рублей - ваш единственный вариант. Но он не всегда выгоден. Особенно если вы продаете квартиру за 4 млн и более.
Сколько людей используют подтверждение расходов
В 2024 году 43% налогоплательщиков, продававших квартиры, использовали подтверждение расходов - это на 7% больше, чем в 2023 году. В Москве и Петербурге - 52% и 49%. Почему? Потому что там квартиры дороже, и разница между ценой покупки и продажи - больше. Чем больше разница - тем выгоднее подтверждать расходы.
В регионах, где квартиры стоят меньше 3 млн рублей, доля таких налогоплательщиков - всего 28-31%. Там стандартный вычет в 1 млн часто выгоднее, потому что прибыль после вычета расходов может быть меньше 1 млн - и налог вообще не платится.
Самое главное: подтверждение расходов - не «для избранных». Это право каждого, у кого есть документы. И чем выше цена квартиры - тем больше смысла в этом.
Что изменится в 2026 году
ФНС уже работает над упрощением. В 2026 году планируют запустить систему автоматической проверки расходов через интеграцию с банками. Это значит: вы подаете декларацию - система сама сверяет ваши платежи с данными банков. Никаких запросов, никаких лишних документов.
Также в разработке - единая электронная система подтверждения расходов через Госуслуги. В будущем вы сможете загрузить документы в личный кабинет, и налоговая сама найдет подтверждения. Это сократит сроки проверки с 3 месяцев до 1,5.
Сейчас - нужно собирать документы вручную. Но в ближайшие годы процесс станет почти автоматическим. Главное - не упустить момент. Если у вас есть документы - не тяните. Подайте декларацию. Сэкономите.
Можно ли подтвердить расходы, если квартира была куплена в браке?
Да, можно. Если квартира куплена в браке, расходы подтверждаются на обоих супругов. Если вы продаете квартиру, где вы и ваш супруг - собственники, вы можете разделить расходы поровну или в любой другой пропорции - главное, чтобы сумма не превышала общую стоимость покупки. Например, если купили за 5 млн, можно указать 3 млн на одного и 2 млн на другого. Главное - в декларации указать, кто какую долю расходов подтверждает.
Можно ли подтвердить расходы, если квартира была куплена по договору ДДУ?
Да, но с нюансами. При покупке по договору долевого участия расходы подтверждаются по каждому этапу оплаты: первый взнос, второй, третий - все платежи. Нужны документы на каждый перевод: договор ДДУ, акты приемки, платежные поручения, выписки. Если вы платили через материнский капитал - его сумму тоже можно включить в расходы, но только если вы оформили его как часть оплаты в договоре.
Что делать, если я продал квартиру, а потом узнал, что не подтвердил расходы?
Можно подать уточненную декларацию. Если вы уже заплатили налог, но позже нашли документы - подаете 3-НДФЛ с корректировкой. ФНС пересчитает налог и вернет переплату. Срок подачи уточненной декларации - три года с момента уплаты налога. То есть, если продали в 2023 году и заплатили налог, вы можете подать уточнение до 2026 года и вернуть деньги.
Можно ли использовать и вычет, и подтверждение расходов одновременно?
Нет. Выбор только один: либо стандартный вычет в 1 млн рублей, либо подтверждение фактических расходов. Нельзя сложить их. Налоговая автоматически выберет более выгодный вариант, но только если вы правильно укажете в декларации. Если вы не указали расходы - она примет вычет. Поэтому всегда указывайте оба варианта - и пусть налоговая сама посчитает, что выгоднее.
Нужно ли платить налог, если квартира была в собственности более 5 лет?
Если квартира была в собственности более 5 лет - налог не платится вообще. Это правило действует для квартир, купленных после 1 января 2016 года. Если купили до этой даты - срок владения 3 года. То есть, если вы купили квартиру в 2020 году и продаете в 2025 - налог не нужен. Подтверждение расходов в этом случае не требуется. Но если вы хотите использовать расходы для других целей - например, для снижения налога с другой сделки - можно подать декларацию и указать расходы, даже если налог не платится.
Татьяна Пурик
8 декабря, 2025 13:18Ого, а я думала, что 1 млн - это всё, что нужно. Спасибо за разбор! Теперь понимаю, почему у моей подруги налог на продажу был в три раза меньше - у неё сохранились все чеки с ремонта. Даже квитанции на керамическую плитку! 😅