Налог при продаже доли: как не переплатить и не попасть на штрафы

Когда вы продаете долю в квартире, часть собственности, которая может быть оформлена как самостоятельный объект недвижимости. Также известна как имущественная доля, она подлежит налогообложению, как и вся недвижимость. Но правила для доли отличаются — и ошибки здесь стоят дорого. Многие думают, что если квартира принадлежала меньше трех лет, налог платить обязательно. Это не всегда так. Даже если вы продаете 1/4 доли, вы имеете право на имущественный вычет, снижающий налогооблагаемую базу на 1 млн рублей — и это работает для каждой доли отдельно. Главное — правильно оформить сделку и не перепутать расчеты.

Если в квартире есть доли детей, ситуация усложняется. согласие опеки, официальное разрешение органов опеки на сделку с имуществом несовершеннолетнего — обязательное условие. Без него сделку могут аннулировать, даже если все подписи на месте. А если вы продаете долю, чтобы купить другую квартиру, вы можете уменьшить налог не только за счет вычета, но и за счет расходов на покупку, документально подтвержденных затрат на приобретение жилья. То есть если вы купили новую квартиру за 5 млн, а продали долю за 1,5 млн, вы можете списать эти 1,5 млн как расходы — и налог будет считаться с нуля.

Но самая частая ошибка — это опора на кадастровую стоимость, официальную оценку недвижимости, установленную государством. Если кадастровая стоимость доли выше реальной цены сделки, налог считают именно по кадастру. И если вы продаете долю за 800 тысяч, а кадастровая стоимость — 1,2 млн, налог будет начислен с 1,2 млн минус вычет. Это значит, что даже при низкой цене вы можете заплатить налог, которого не было бы, если бы сделка прошла по рыночной стоимости. Проверяйте кадастровую стоимость заранее — через Росреестр или сайт госуслуг.

Если вы продаете долю, которая досталась по наследству или в дар, срок владения начинается не с момента регистрации, а с даты, когда умер собственник или когда был оформлен дарственная. Это важно — если вы продаете долю через год после наследства, вы не имеете права на освобождение от налога, даже если бы полная квартира была в собственности больше трех лет. Срок считается отдельно для каждой доли.

В 2025 году налог на доходы физических лиц по продаже недвижимости стал прогрессивным: 13% — до 2,4 млн рублей прибыли, 15% — свыше. Это значит, что если вы продали долю и получили 3 млн чистого дохода, часть суммы облагается уже по более высокой ставке. Но вычет и подтвержденные расходы могут снизить эту прибыль до нуля — если вы сделаете все правильно.

Все, что вам нужно — это понимать, как считается налог при продаже доли, не полагаться на слухи и не доверять риэлторам, которые говорят: «Всё равно платить не надо». Мы собрали реальные кейсы, инструкции и ошибки, которые приводят к штрафам. Ниже — всё, что нужно знать, чтобы продать долю без переплат и проверок.