Продали долю в квартире - и теперь думаете, сколько нужно заплатить налога? Это не просто вопрос «13% от дохода». В 2025 году правила изменились, и ошибки в расчетах могут обойтись в десятки тысяч рублей. Многие думают, что если квартира была в собственности больше пяти лет, налог не нужен - но это не всегда так. Особенно если вы купили долю в разные годы или продаете не всю квартиру, а только часть. Разберемся по шагам, как считать налог правильно, какие вычеты использовать и как избежать штрафов.
Когда налог не платят вообще
Если вы продаете долю в квартире, и она была в вашей собственности более 5 лет, налог не платите. Это правило действует для всех случаев, кроме тех, когда доля была получена по наследству, в результате приватизации или по договору пожизненного содержания. Для таких случаев срок сокращается до 3 лет. Но важно: срок считается с даты регистрации права, а не с даты вступления в наследство или начала приватизации.
Пример: вы получили 1/4 долю в квартире по наследству в марте 2022 года. Продаете ее в феврале 2025 года - срок владения 2 года 11 месяцев. Налог платить нужно. Если бы продали в апреле 2025-го - уже 3 года, налог не платите.
Еще один нюанс: если вы купили разные доли в одной квартире в разные годы, то срок владения считается отдельно для каждой. Допустим, в 2019 году вы купили 1/4 долю, а в 2022 году - еще 1/4. В 2025 году продаете обе. Налог платить нужно только за вторую долю - она была в собственности меньше 5 лет. Первая - освобождена.
Как считать налог: прогрессивная шкала 2025 года
С 1 января 2025 года налог на доходы физических лиц (НДФЛ) рассчитывается не по фиксированной ставке 13%, а по прогрессивной шкале:
- 13% - на доход до 2,4 млн рублей в год
- 15% - на сумму, превышающую 2,4 млн рублей
Это значит, что даже если вы продали долю за 3 млн рублей, налог будет считаться частями: первые 2,4 млн - по 13%, оставшиеся 600 тысяч - по 15%. Доходы от других продаж недвижимости в этом же году тоже суммируются. Если вы продали еще одну квартиру за 1 млн, то общий доход - 4 млн, и налог будет считаться по той же схеме.
Налоговая база - это не та сумма, что написана в договоре. Если в договоре указана цена ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая берет за основу именно 70% от кадастра. Например, кадастровая стоимость квартиры - 8 млн рублей, вы продаете долю 1/2 за 2,5 млн. 70% от 8 млн - 5,6 млн, половина - 2,8 млн. Налоговая будет считать доход как 2,8 млн, а не 2,5 млн. Многие так и не понимают, почему у них в уведомлении налога цифра выше, чем в договоре.
Имущественный вычет: как его получить и как не ошибиться
Вы можете уменьшить доход на имущественный вычет в размере 1 млн рублей. Но тут главное - он распределяется пропорционально доле. Если вы продаете 1/2 квартиры, вычет - 500 тыс. рублей. Если 1/4 - 250 тыс. рублей. Нельзя взять полный миллион, даже если продаете маленькую долю.
Но есть выбор: вычет или расходы. Можно не использовать вычет, а уменьшить доход на фактические расходы, которые вы понесли при покупке этой доли. И если вы купили долю за 1,2 млн, а продаете за 1,5 млн - выгоднее вычесть 1,2 млн, чем 500 тыс. (если это 1/2 доли). Разница: 300 тыс. × 13% = 39 тыс. рублей налога против (1,5 млн - 500 тыс.) × 13% = 130 тыс. рублей.
Важно: расходы нужно подтверждать. Чеки, договоры, выписки из банка. Если купили долю у родственника без договора - вычет не получится. Налоговая не примет слова «я купил за 1,2 млн» без документов.
Семьи с детьми: как избежать налога полностью
Если вы продаете долю в квартире и одновременно покупаете новое жилье для семьи с детьми младше 18 лет - вы можете полностью избежать налога. Это работает по п. 3.1 ст. 220 НК РФ. Главное - купить новую квартиру в течение 90 дней после продажи старой. Документы должны подтверждать, что новое жилье оформляется на ребенка или обоих родителей.
Пример: продаете 1/3 доли за 1,8 млн рублей, купили новую квартиру за 4 млн рублей в тот же месяц. Налог не платите. Даже если доход выше 2,4 млн - вычет при покупке компенсирует доход от продажи. Суды поддерживают такую позицию. В 2025 году было несколько решений, где семьи с тремя детьми полностью избежали налога благодаря этому правилу.
Что нельзя делать: ловушки и ошибки
Самая частая ошибка - думать, что если продать долю за 900 тыс. рублей, налог не платится. Нет. Даже если сумма ниже 1 млн, декларацию 3-НДФЛ подавать нужно, если вы не использовали вычет. Только если доход не превысил 1 млн и вычет не применялся - декларацию не подают. Но если вы использовали вычет, даже если налог нулевой - декларацию подавать обязательно.
Еще одна ловушка - сделки с заниженной ценой. Если вы продаете долю родственнику за 100 тыс. рублей, а кадастровая стоимость - 3 млн, налоговая автоматически пересчитает доход как 70% от кадастра. Плюс - покупатель получит материальную выгоду. Он должен будет заплатить 13% с разницы между рыночной стоимостью и ценой покупки. Это часто не знают покупатели - и потом получают уведомление от налоговой, что они должны заплатить налог за продавца.
Еще одно ограничение: если в 2025 году вы продали несколько долей в разных квартирах, и их суммарная стоимость превысила 50 млн рублей - налог платить нужно, даже если каждая доля была в собственности больше 5 лет. Это новое правило, направленное против схем «дробления» сделок. За первый квартал 2025 года ФНС выявила 1 245 таких случаев - и это на 37% больше, чем в 2024-м.
Сроки и документы: что и когда подавать
Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля 2025 года. Налог - до 15 июля 2025 года. Даже если вы считаете, что налог нулевой - подавайте декларацию. Исключение - только если доход от продажи не превысил 1 млн рублей и вы не использовали вычет.
Документы, которые нужны:
- Договор купли-продажи доли
- Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН
- Документы, подтверждающие расходы (если используете их вместо вычета)
- Справка о кадастровой стоимости (если договорная цена ниже 70%)
- Договор купли-нового жилья (если используете льготу для семей с детьми)
Документы подаются в налоговую по месту вашей регистрации. Можно через личный кабинет на nalog.ru - это быстрее и удобнее.
Что делать, если уже продали и не подали декларацию
Если вы продали долю в 2024 году, но не подали декларацию, и налоговая еще не выявила сделку - подавайте ее как можно скорее. До 30 апреля 2025 года можно подать с уплатой налога без штрафов. После - штраф 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не больше 30% и не меньше 1 тыс. рублей. Плюс - пени за каждый день.
Если вы не знаете, сколько платить - не ждите, пока налоговая пришлет уведомление. Считайте сами. Используйте формулу: доход минус вычет или расходы, умножить на ставку. Если доход больше 2,4 млн - разбейте на части. Если не уверены - обратитесь к налоговому консультанту. Ошибка в 100 тыс. рублей - это не «забыл подать», это штраф и пени, которые могут быть больше, чем сам налог.
