Налог при продаже квартиры: как не переплатить и использовать вычет в 2025 году

Когда вы продаете квартиру, государство требует налог при продаже квартиры, это налог на доходы физических лиц (НДФЛ), который платится с прибыли от сделки. Также известный как НДФЛ с продажи недвижимости, он не всегда обязателен — всё зависит от срока владения, стоимости и наличия вычета. Многие думают, что если квартира была в собственности меньше пяти лет, налог неизбежен. Это не так. Есть способы снизить его до нуля — даже если вы продали жильё через год после покупки.

Ключевой инструмент — имущественный вычет, это налоговая льгота, которая позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на 1 миллион рублей. Например, если вы продали квартиру за 4,5 млн рублей, вычитаете 1 млн — налог платите только с 3,5 млн. Если же вы купили новую квартиру в том же году, можно уменьшить налог ещё и за счёт вычета при покупке. И это не теория — так делают тысячи собственников каждый год. Также важно понимать, что налог считается не от рыночной цены, а от кадастровой стоимости, это официальная оценка недвижимости, установленная государством и умноженная на коэффициент 0,7. Если кадастровая стоимость завышена, налог может быть выше, чем нужно — и его можно оспорить.

Если в квартире есть доли у детей, ситуация усложняется. Налог при продаже квартиры с долями детей требует отдельного расчёта: вычеты распределяются пропорционально долям, а если дети не достигли 18 лет, нужны согласия опеки. Игнорировать это — рисковать отменой сделки и штрафами. Также не забывайте про срок владения недвижимостью, если вы владели квартирой более трёх лет (для наследников, получивших в дар от близких) или пяти лет (для остальных), налог платить не нужно. Это простое правило, которое спасает десятки тысяч рублей.

В 2025 году всё ещё действуют льготы для семей с детьми, возможность использовать маткапитал при покупке новой квартиры и рефинансирование ипотеки под 6%. Но если вы продали жильё, а потом купили другое — вы можете совместить вычеты. Не нужно ждать, пока закончится год. Подать декларацию 3-НДФЛ можно сразу после сделки, а вернуть деньги — уже через пару месяцев. Главное — не пропустить сроки и не перепутать документы.

В коллекции ниже — пошаговые инструкции, реальные примеры и ловушки, которые ловят даже опытных собственников. Вы найдёте, как считать налог при продаже доли, как подать 3-НДФЛ через Госуслуги, как уменьшить налог с помощью вычета и почему кадастровая стоимость может стать вашим союзником. Всё — без воды, без теории, только то, что работает на практике в 2025 году.