НДФЛ при продаже недвижимости: как считать, какие вычеты использовать и как не переплатить

Когда вы продаёте квартиру, дом или долю в жилье, государство требует с вас НДФЛ, налог на доходы физических лиц, который взимается с прибыли от продажи недвижимости. Известен также как налог с продажи недвижимости, он не всегда обязателен — всё зависит от срока владения, цены и наличия детей в собственности. Многие думают, что если квартира была в собственности меньше трёх лет, налог неизбежен. Это не так. Есть законные способы снизить его до нуля — и не только через стандартный вычет в 1 миллион рублей.

Важно понимать, что имущественный вычет, право на уменьшение налогооблагаемой базы при продаже жилья работает не только для полной квартиры, но и для долей. Если вы продали 1/4 доли, вычет тоже применяется — но пропорционально. А если в собственности были дети, ситуация усложняется: вычет на их долю можно использовать только при условии, что они получили равную долю в новой квартире. Иначе — налог, штрафы, проверки. 3-НДФЛ, декларация, которую нужно подать в налоговую после продажи недвижимости — это не просто бумага. Это ваша защита. Подали вовремя — сэкономили. Подали с ошибкой — заплатили вдвое больше.

С 2025 года вступили в силу новые правила: если прибыль от продажи превышает 2,4 миллиона рублей, налог растёт с 13% до 15%. Это не теория — это реальность для тех, кто продаёт квартиры в Москве, Сочи или Краснодаре. Но даже в таких случаях можно снизить налог, если докажете расходы на покупку. Квитанции, договоры, выписки из банка — всё это работает. А если вы продавали долю, которую получили в наследство или по договору дарения — вычет не всегда доступен. Нужно точно знать, откуда появилась эта доля.

Семьи с детьми, которые использовали материнский капитал, попадают под особый контроль. Если не выделили доли детям после погашения ипотеки — налоговая может признать сделку недействительной. А это значит: налог, штраф, и даже суд. Но если всё сделано правильно — вы можете не платить ничего, даже если квартира была в собственности меньше минимального срока.

Всё, что вы найдёте ниже — это не теория. Это реальные случаи, проверенные законом, налоговой и судебной практикой. Здесь — пошаговые инструкции по расчёту, примеры, ловушки, которые ловят 8 из 10 продавцов, и способы, которые позволяют сэкономить десятки тысяч рублей. Не пропустите — вы можете быть следующим, кто платит лишнее, просто потому что не знал, как это работает.