Если вы не живете в России больше 183 дней в году, но хотите продать квартиру, дом или землю в стране - вы нерезидент. И для вас налог с продажи недвижимости - это не 13%, а 30%. Это не ошибка, не исключение, а правило, которое работает с 2015 года и стало еще жестче в 2026-м. Многие думают, что можно просто уменьшить цену в договоре, чтобы меньше платить. Но в 2026 году это рискованно. Проверки выросли на 40%, а штрафы - на 50%. Разберемся, как все работает на самом деле.
Что значит быть нерезидентом?
Статус нерезидента - это не про гражданство. Это про дни. Если вы провели в России меньше 183 дней за календарный год - вы нерезидент. Даже если у вас российский паспорт, но вы живете в Турции или Канаде 300 дней в году - вы платите 30%. И наоборот: если вы иностранец, но провели 200 дней в Москве - вы резидент и платите 13%. Это простая формула, но ее часто путают.
С 2026 года ввели новое условие: если вы признаны «иностранным агентом» - ставка 30% применяется даже если вы резидент. Это касается около 1500 человек, владеющих недвижимостью в России. Даже если вы здесь 360 дней, но попали в список Минюста - налог считается по самой высокой ставке. Никаких льгот по сроку владения, никаких исключений для наследства или дарения.
Как считается налог: 30% от всей суммы
Для резидентов есть два способа уменьшить налог: либо вычесть 1 миллион рублей, либо вычесть реальные расходы на покупку. Для нерезидентов - только второй вариант. И даже он не всегда работает.
Пример: вы купили квартиру за 8 миллионов рублей, продаете за 12 миллионов. Резидент заплатит 13% с разницы: (12 млн - 8 млн) × 13% = 520 тысяч рублей. Нерезидент - 30% от 12 миллионов = 3,6 миллиона рублей. Разница - в 7 раз.
Но есть нюанс: если вы можете доказать, что действительно потратили 8 миллионов на покупку (договор, платежки, выписки из банка), то вы можете уменьшить базу на эту сумму. Минфин подтвердил это в письме от 10 января 2026 года. То есть, если вы купили за 8 млн и продали за 12 млн, вы платите 30% с 4 миллионов - это 1,2 млн рублей. Это все еще в 2,3 раза больше, чем у резидента, но гораздо меньше, чем 3,6 млн.
Важно: стандартный вычет в 1 миллион рублей для нерезидентов не работает. Даже если вы продаете квартиру за 1,5 млн рублей и купили за 1,2 млн - вы не можете просто вычесть миллион. Только документально подтвержденные расходы.
Кадастровая стоимость - ваша ловушка
В некоторых регионах налог считается не от цены в договоре, а от 70% кадастровой стоимости. Это значит: даже если вы продаете квартиру по цене покупки, налог может быть начислен, если кадастровая стоимость выросла.
Пример: купили квартиру за 5 млн рублей. Через два года продаете за ту же сумму. Но кадастровая стоимость теперь - 7 млн рублей. В Башкортостане - налога нет, потому что 70% от 7 млн = 4,9 млн, что меньше цены покупки. В Санкт-Петербурге - налог начисляется на разницу между 70% кадастровой стоимости (4,9 млн) и ценой покупки (5 млн). Здесь налога тоже нет. Но в Москве? Там кадастровая стоимость часто выше реальной. Если вы продаете за 6 млн, а 70% кадастровой - 7,5 млн, то налог считается с 7,5 млн. Для нерезидента - 30% от 7,5 млн = 2,25 млн рублей. Даже если вы не получили ни рубля прибыли.
Это не ошибка. Это закон. И он работает в 45 регионах. Важно проверить кадастровую стоимость своей недвижимости на сайте Росреестра. Если она выше цены покупки - налог может быть выше, чем вы думаете.
Почему ставка именно 30%?
Почему не 20%? Почему не 25%? Потому что это политическое решение. С 2025 года резиденты получили прогрессивную шкалу: 13% на первую 2,4 млн рублей прибыли, 15% - на остальное. Нерезиденты остались на 30% - без скидок, без исключений.
Эксперты говорят, что это не про справедливость, а про контроль. Нерезиденты не получают российские социальные льготы - медицину, образование, пенсии. Поэтому государство считает, что они должны платить больше. По оценкам Института экономических стратегий, налог с нерезидентов приносит в бюджет около 85 миллиардов рублей в год. Это 0,4% от всех налоговых поступлений. Мало? Да. Но это деньги, которые не нужно отдавать в соцсферу.
С другой стороны, юристы отмечают, что 30% стимулирует сокрытие сделок. По данным «Юлгушевой и партнеры», 35% сделок с участием нерезидентов в 2025 году проходили с занижением цены. Но с 2025 года ФНС начала автоматически сравнивать цены в договорах с кадастровыми оценками и данными банков. Проверки выросли на 40%. Риск не в том, что вас оштрафуют - а в том, что сделку аннулируют, а имущество конфискуют.
Как снизить налог? Практические способы
Если вы планируете продать недвижимость в 2026 году - есть три легальных способа снизить налог.
- Подтвердите статус резидента. Если вы планируете продажу, вернитесь в Россию на 184 дня до сделки. Даже если вы иностранец - вы становитесь резидентом. Тогда налог - 13% или 15%, а не 30%. Это самый простой и безопасный способ.
- Соберите все документы на покупку. Договор купли-продажи, выписки из банка, чеки, акты приема-передачи. Без них вы платите 30% от всей суммы. С документами - 30% только от прибыли. Не забудьте: все документы должны быть на русском, с нотариальным переводом, если вы иностранец.
- Продавайте по цене ниже 70% кадастровой стоимости. Если в вашем регионе кадастровая стоимость завышена, а вы продаете за сумму ниже 70% от нее - налог не начисляется. Но это работает только если вы не получаете прибыль. Если вы продаете за 4 млн, а 70% кадастровой - 5 млн - налога нет. Если вы продаете за 6 млн - налог начисляется с 5 млн.
Нет способа обойти налог. Нет легального вычета в 1 миллион. Нет скидок за срок владения. Только документы, статус и кадастровая стоимость.
Что будет, если не заплатить?
ФНС получает данные от Росреестра, банки передают информацию о переводах, а налоговые инспекторы проверяют все сделки с участием нерезидентов. Если вы не подали декларацию 3-НДФЛ или не заплатили налог - вас ждут:
- Штраф 20% от суммы налога
- Пени за каждый день задержки
- Запрет на выезд за границу
- Конфискация имущества
В 2025 году ФНС начала автоматически блокировать счета нерезидентов, не заплативших налог. Средняя сумма штрафа - 800 тысяч рублей. Это не пугает? Тогда представьте: вы продали квартиру за 15 миллионов, не подали декларацию, и через полгода вам приходит уведомление: «Ваш счет заблокирован, имущество арестовано, штраф - 4,5 миллиона рублей».
Кто больше всего страдает?
Средний нерезидент, продающий квартиру в Москве, платит 1,2 миллиона рублей налога. Резидент - 428 тысяч. Разница - в 2,8 раза. Доля нерезидентов на рынке снизилась на 22% в 2025 году. Многие просто не продают. Кто-то передает недвижимость через родственников-резидентов. Кто-то продает за границу. Кто-то ждет, пока не получит статус резидента.
Самый большой удар - по тем, кто купил недвижимость в 2015-2019 годах, когда цены были ниже. Сейчас они хотят продать - но налог в 30% съедает всю прибыль. Квартира, купленная за 3 млн, продается за 10 млн. Прибыль - 7 млн. Налог - 2,1 млн. Это как если бы вы заработали миллион, а вам отдали 700 тысяч.
Что дальше?
Минфин рассматривает возможность введения минимального срока владения - 10 лет - для снижения ставки до 15%. Но это только на бумаге. Никаких сроков нет. Пока ставка 30% - фиксированная, неизменная, без льгот. И пока вы не станете резидентом - вы платите в два-три раза больше, чем все остальные.
Совет простой: если вы планируете продать недвижимость в России - не ждите. Соберите документы. Проверьте кадастровую стоимость. Подумайте, можно ли стать резидентом. И не рискуйте занижением цены. В 2026 году это не обход, а самоубийство.
Можно ли уменьшить налог с продажи недвижимости для нерезидента с помощью вычета в 1 миллион рублей?
Нет, стандартный вычет в 1 миллион рублей действует только для налоговых резидентов. Нерезиденты могут уменьшить налогооблагаемую базу только на документально подтвержденные расходы на покупку недвижимости - например, сумму, указанную в договоре купли-продажи, с приложением платежных документов. Вычет в 1 млн рублей для нерезидентов не предусмотрен законом.
Какие документы нужны нерезиденту для подтверждения расходов на покупку?
Нужны: договор купли-продажи, выписки из банка с подтверждением перевода средств, акт приема-передачи, квитанции об оплате услуг риелтора или нотариуса (если они связаны с покупкой). Все документы должны быть на русском языке. Если документы на иностранном - требуется нотариально заверенный перевод. Без этих документов налог будет рассчитан от всей суммы сделки.
Что делать, если кадастровая стоимость выше цены покупки?
Если кадастровая стоимость выше цены покупки, налог может быть начислен на 70% от кадастровой стоимости - даже если вы продаете по цене покупки. Это зависит от региона. В Москве и Санкт-Петербурге такая практика распространена. Проверьте кадастровую стоимость на сайте Росреестра. Если 70% кадастровой стоимости выше цены покупки, налог будет начислен с этой суммы, а не с реальной цены сделки.
Если я нерезидент, но продал недвижимость через резидента, нужно ли платить налог?
Да, налог платит собственник. Если вы продали недвижимость через родственника или друга, но вы - официальный владелец, то налог с продажи лежит на вас. ФНС проверяет реальных собственников через Росреестр. Попытка обойти налог через «подставное» лицо - это фиктивная сделка. Она может быть признана недействительной, а вы - привлечены к ответственности за уклонение от уплаты налогов.
Можно ли избежать налога, если продать недвижимость после 3 или 5 лет владения?
Нет. Льготы по сроку владения (3 года для недвижимости, приобретенной после 2016 года, и 5 лет для иной) действуют только для резидентов. Для нерезидентов, включая тех, кто признан «иностранным агентом», эти льготы отменены с 1 января 2026 года. Даже если вы владели квартирой 10 лет - налог все равно 30% от дохода.
