Недвижимость как инвестиция: доходность, риски и как не потерять деньги

Когда говорят недвижимость как инвестиция, это актив, который приносит доход через аренду или рост цены, но требует управления, времени и денег на содержание. Также известен как инвестиции в жильё, он привлекает тех, кто хочет сохранить капитал, а не хранить его в банке под 10% годовых. Но не всё так просто. Многие думают, что купил квартиру — сразу стал инвестором. На деле, это только начало. Доходность от аренды в Москве или Санкт-Петербурге может быть ниже, чем по вкладу, если не учесть налоги, ремонт, управляющую компанию и простои между арендаторами. А в курортных городах, где сдают посуточно, вы не просто сдаете квартиру — вы ведёте бизнес: чистка, маркетинг, ответы на сообщения в 3 часа ночи.

Если вы рассматриваете новостройки, это жильё, которое ещё не сдано или только введено в эксплуатацию, и его цена может расти быстрее, чем у вторички. Также известен как инвестиции в строящееся жильё, он требует проверки застройщика, разрешения на ввод и реальных сроков сдачи. Многие теряют деньги, потому что верят в обещания «высокой доходности» без проверки документов. А ЗПИФы, это фонды, которые покупают недвижимость за вас, но вы не контролируете объект и платите комиссию. Также известен как паевые инвестиционные фонды недвижимости, они подходят тем, кто не хочет вникать в детали, но готов отдать 3-5% в год на управление. Арендная доходность — это не 15% в месяц, как пишут в рекламе. Это 4-8% в год после всех расходов. И это если квартира сдана без перерывов, с хорошими арендаторами и без скрытых ремонтов. Плюс — налоги. Вычет по ипотеке может вернуть вам до 390 тысяч рублей, но это не доход — это возврат уже потраченных денег.

Инвестиции в недвижимость работают, когда вы понимаете, что это не пассивный доход, а активный бизнес. Вы не просто покупаете квартиру — вы покупаете ответственность. Застройщик может задержать сдачу, арендатор — испортить ремонт, управляющая компания — не сдать деньги вовремя. И всё это нужно контролировать. Но если вы знаете, как проверить историю квартиры, как рассчитать чистую рентабельность, как выбрать безопасный способ расчётов и как избежать оспаривания сделки наследниками — вы уже на шаг впереди. Ниже — реальные истории, цифры и инструкции, которые помогут не просто купить квартиру, а построить на ней доход. Без маркетинга. Без ложных обещаний. Только то, что работает.