Предварительный договор купли-продажи: что важно знать перед подписанием

Когда вы договариваетесь о покупке квартиры, но ещё не готовы сразу переходить к основному договору, вы заключаете предварительный договор купли-продажи, это юридически обязывающий документ, который фиксирует намерения сторон совершить сделку в будущем. Также его называют предварительной сделкой, и он работает как гарантия для обоих — и для покупателя, который хочет удержать объект, и для продавца, который уверен в покупателе. Без него вы рискуете остаться без квартиры, если продавец найдёт другого, или без денег, если покупатель передумает — и никаких штрафов не будет.

В этом документе прописываются ключевые условия: точный адрес, цена, сроки, когда нужно подписать основной договор, и как именно передаётся деньги — задаток, это сумма, которая при неисполнении обязательств теряется покупателем или удваивается продавцом, или аванс, это предоплата, которую нужно вернуть, если сделка не состоится. Разница критична: задаток — это штрафная санкция, аванс — просто предоплата. Многие ошибаются, подписывая «предварительку» с авансом, а потом удивляются, что не могут вернуть деньги, если продавец передумал. Закон говорит: если продавец отказывается — он должен вернуть аванс в полном объёме. Если покупатель — он тоже не теряет ничего. А вот с задатком всё иначе: если вы не купите — деньги остаются у него, если он не продаст — он должен отдать вам двойную сумму.

Предварительный договор не заменяет основной, но он создаёт юридическую основу для его подписания. В нём должны быть чётко указаны паспортные данные сторон, реквизиты квартиры (кадастровый номер, площадь, этаж), сумма, сроки, и обязательно — что именно вы обязуетесь сделать. Если в документе есть пробелы — например, не указано, как будет происходить оплата или что делать, если банк откажет в ипотеке — это уже повод для спора. Многие сделки рушатся именно из-за таких мелочей. И да, даже если вы подписали предварительный договор, вы всё ещё можете отказаться от сделки — но только если в нём есть условие об этом. Без него вы рискуете быть привлечёнными к суду.

Почему это важно сейчас? Потому что в 2025 году рынок недвижимости стал более напряжённым: цены колеблются, застройщики предлагают скидки только при быстром решении, а вторичка уходит за пару дней. Многие покупатели хотят «забронировать» квартиру, не вкладывая сразу полную сумму. Предварительный договор — это инструмент, который помогает сделать это безопасно. Но только если он составлен грамотно. Мы собрали реальные примеры: как люди теряли задаток из-за неверно написанных пунктов, как застройщики использовали предварительные договоры, чтобы заморозить сделку, и как правильно оформить документ, чтобы не остаться ни с чем. Ниже — проверенные советы, инструкции и разборы сделок, которые помогут вам не повторить чужих ошибок.