Прогрессивный налог на недвижимость: как он работает и как не переплатить

Когда вы продаете квартиру, прогрессивный налог на недвижимость, система налогообложения, при которой ставка растёт с ростом дохода от продажи. Также известен как налог по шкале 13–15–18%, он уже не теория — он работает в России с 2024 года и влияет на каждую сделку, где выручка превышает 5 млн рублей. Это не про роскошь. Это про обычные квартиры в Москве, Краснодаре, Екатеринбурге — если вы продали жильё дороже порога, налог считается не по фиксированной ставке, а по нарастающей.

Связан он с кадастровой стоимостью, официальной оценкой жилья, которую устанавливает государство. Если вы продали квартиру за 6 млн, а кадастровая стоимость — 4,5 млн, налог считается не от 6 млн, а от 70% от кадастра — то есть от 3,15 млн. Но если ваша выручка выше 5 млн, начинает действовать прогрессивная шкала: 13% до 5 млн, 15% — от 5 до 20 млн, 18% — свыше 20 млн. Это значит, что продавая квартиру за 8 млн, вы платите не 13% от всей суммы, а 13% от первых 5 млн и 15% от оставшихся 3 млн. Многие считают иначе — и переплачивают десятки тысяч.

Если в квартире есть доли детей, всё сложнее. имущественный вычет, сумма, которую можно вычесть из дохода перед налогообложением в 1 млн рублей действует, но делится пропорционально долям. Если доля ребёнка — 1/4, то и вычет на него — 250 тысяч. И это не просто формальность: если не учесть это, налоговая начислит штраф. А если вы продали квартиру с детьми, и доход с их доли превысил 5 млн — они тоже попадают под прогрессивную ставку. Даже если вы не получали деньги, налог считается с их доли.

И тут возникает главный вопрос: как не переплатить? Ответ — не игнорировать вычеты, не путать кадастровую стоимость с рыночной, и не думать, что «всё равно платить не будут». Налоговая теперь проверяет сделки через Росреестр, ИСОГД и банки. Если вы подали 3-НДФЛ с ошибкой — штраф 20% от суммы налога, плюс пеня. А если сделка с детьми — проверка будет в два раза строже. Плюс вы можете снизить налог, если квартира была в собственности больше трёх лет — но только если не использовали вычет в этом году.

Всё это — не теория. В наших статьях вы найдёте реальные примеры: как семья в Тюмени сэкономила 180 тысяч, правильно распределив вычет по долям; как продавец в Казани переплатил 90 тысяч, потому что не знал про прогрессивную шкалу; как снизить налог, если вы продаёте долю в квартире, а не всю недвижимость. Здесь нет общих фраз — только конкретные расчёты, законные лазейки и ошибки, которые уже стоили людям сотни тысяч.