Рыночная стоимость недвижимости: что влияет на цену квартиры и как её узнать

Рыночная стоимость — это та цена, за которую квартиру реально можно продать рыночная стоимость, цена, по которой недвижимость продаётся на открытом рынке при свободном согласии покупателя и продавца. Это не то, что написано в кадастровом паспорте, и не то, что называет риэлтор, чтобы быстрее продать. Это то, сколько реально готовы заплатить люди прямо сейчас. Многие думают, что если кадастровая стоимость 10 млн рублей, то и продать можно за столько. Но на деле — если рядом строят мусорную свалку, а в подъезде не работают лифты, покупатели уйдут даже за 6 млн. Рыночная стоимость — это не цифра в базе, а результат реального спроса и предложения.

На неё влияют факторы цены недвижимости, конкретные условия, которые делают квартиру дороже или дешевле на рынке: расположение дома (ближе к парку — дороже), состояние подъезда, этаж, вид из окна, качество ремонта, даже уровень шума на улице. Даже если вы сделали косметический ремонт, но соседи сверху не хотят менять трубы, это снизит цену. А если рядом открыли новую школу, детский сад или фитнес-клуб — цена может вырасти на 8–15% без капремонта. Есть ещё оценка недвижимости, официальный процесс определения стоимости, проводимый сертифицированным оценщиком. Он нужен для ипотеки, раздела имущества или оспаривания кадастровой стоимости. Но даже оценщик не может сказать, сколько квартира стоит «всегда» — он фиксирует цену на момент оценки, и она может измениться через неделю.

И ещё один важный момент: кадастровая стоимость, установленная государством для расчёта налогов и сборов — это не рыночная. Она часто завышена, особенно в старых районах. Если вы продаете квартиру и налог считается по кадастру, а не по реальной цене, вы можете переплатить десятки тысяч. Поэтому важно уметь оспорить кадастровую стоимость — и многие из наших статей показывают, как это сделать без юристов и судов.

Рыночная стоимость — не абстракция. Это то, что вы видите, когда сравниваете объявления в вашем районе. Если три квартиры схожих по площади и ремонту продаются за 8,5 млн, а ваша — за 9,5 млн, значит, у вас есть проблемы. Может, шумные соседи, может, плохая парковка. А если ваша продается быстрее — значит, вы что-то сделали правильно: убрали хлам, сделали ремонт в ванной, почистили подъезд. Мелочи, но они работают.

В этой подборке вы найдете практические инструкции: как подготовить квартиру к оценке, чтобы цена выросла, как оспорить завышенную оценку, как рассчитать реальную доходность при сдаче в аренду, как продать долю без ошибок, и как не переплатить налог при продаже. Здесь нет теории — только то, что работает на рынке прямо сейчас.