Рыночная стоимость недвижимости: что влияет на цену квартиры и как её не переплатить

Когда вы слышите рыночная стоимость недвижимости, реальная цена, по которой объект продаётся на рынке, а не по документам. Также известна как средняя цена продажи, она показывает, сколько реально готовы заплатить покупатели прямо сейчас. Это не та цифра, что в кадастровом паспорте — там часто стоит сумма, которая устарела на 2–5 лет. Рыночная стоимость — живая, она меняется с каждым месяцем, с новым домом напротив, с открытием школы или закрытием парковки.

Что на неё влияет? Первое — местоположение, расстояние до метро, школ, больниц и парков. Дом в 10 минутах от парка может стоить на 20% дороже, чем точно такой же, но в 25 минутах. Второе — состояние дома, когда последний капремонт, есть ли лифт, какая система отопления. Третье — юридическая чистота, нет ли обременений, судов, споров о наследстве. Если в квартире живёт человек с правом пожизненного проживания — цена падает сразу на 15–30%. Четвёртое — экономика. Когда ставки по ипотеке растут, покупатели исчезают, и продавцы вынуждены снижать цены. Когда на рынке мало предложений — цены растут, даже если дом старый.

Оценка недвижимости — это не просто формальность для банка. Это ваш инструмент, чтобы не купить квартиру за 10 млн, если она реально стоит 7.5. Оценщик не гадает — он смотрит, сколько аналогичных квартир продали в этом же подъезде за последние 3 месяца. Если вы видите, что все соседние квартиры сдаются за 35 тысяч в месяц, а ваша — за 28, значит, она недооценена. Или, наоборот, если все продают по 8,5 млн, а вам предлагают 10 — это красный флаг.

Не верьте цифрам из рекламы. Не доверяйте «ценам застройщиков» — они включают в себя маржу в 30–50%. Не слушайте риэлторов, которые говорят: «Это же последняя квартира в доме!». Проверяйте реальные сделки. Смотрите, сколько было продано за последние 6 месяцев в этом же районе, с такой же планировкой, этажом и состоянием. Если вы не знаете, как это сделать — в вашем списке ниже есть пошаговые инструкции, как найти эти данные и не попасться на уловки.

Рыночная стоимость — это не абстракция. Это деньги, которые вы либо заработаете, либо потеряете. И если вы покупаете или продаете — вы уже участник этого рынка. В следующих статьях вы найдёте всё, что нужно: как проверить, не завышена ли цена, как оспорить кадастровую стоимость, как подготовить квартиру к оценке, чтобы продать дороже, и почему в 2025 году в некоторых городах квартиры продаются быстрее, чем в Москве — и за меньшие деньги.