Как оценить квартиру для раздела имущества при разводе: пошаговая инструкция и важные нюансы

Когда брак распадается, одна из самых сложных задач - поделить квартиру. Не потому что её трудно разделить физически, а потому что нужно точно знать, сколько она стоит сейчас. И не на момент покупки, не на момент развода, а именно на день, когда суд будет рассматривать дело. Это не просто формальность - от этого зависит, сколько денег получит каждый супруг, кто и сколько заплатит в виде компенсации, и даже размер государственной пошлины.

Почему оценка квартиры при разводе - это не опционально, а почти обязательно

По закону, оценка квартиры при разделе имущества не обязательна. Да, вы можете просто поделить её пополам, не зная точной цены. Но на практике суды так не делают. Если один из супругов говорит, что квартира стоит 5 миллионов, а второй утверждает, что 8 миллионов - суд не будет верить на слово. Он потребует независимое заключение. Потому что справедливость в делах о разделе имущества - это не про эмоции, а про цифры.

Даже если вы договорились между собой, суд может потребовать оценку, если есть дети, долги по коммуналке, перепланировка или если вы планируете продать квартиру и поделить деньги. Без оценки вы не сможете точно рассчитать размер госпошлины при подаче иска - а это может стоить вам лишних тысяч рублей.

Что именно подлежит оценке

Разделяется только то, что нажито в браке. Квартира, купленная до свадьбы - остаётся собственностью того, кто её купил. То же касается подарков, наследства, личных вещей. Но если вы купили квартиру в браке, даже если она оформлена только на одного из супругов - она считается совместно нажитой имуществом. И подлежит разделу.

Оценке подлежит не только сама квартира, но и всё, что к ней относится: встроенные кухни, сантехника, окна, инженерные системы. Мебель и бытовая техника - тоже. Но для них оценка проще: если техника куплена недавно - берётся чек. Если больше двух лет - нужна экспертиза. Сложнее всего с предметами, которые давно в доме: диван, холодильник, телевизор. Их стоимость определяют с учётом износа - и это тоже делает оценщик.

Как проходит оценка: 4 шага, которые знает каждый эксперт

Профессиональный оценщик не гадает. Он работает по чёткой методике. Вот что он делает:

1. Проверяет документы: выписку из ЕГРН, техпаспорт, свидетельство о праве собственности. Без них оценка не имеет юридической силы.
2. Приезжает на объект. Оценивает состояние: ремонт, износ стен, окон, труб, электропроводки, состояние балкона, подъезда, крыши.
3. Сравнивает квартиру с аналогами. Ищет похожие объекты в том же районе: такая же площадь, этаж, ориентация, год постройки. Смотрит, за сколько они реально продаются - не по рекламе, а по реальным сделкам за последние 3-6 месяцев.
4. Рассчитывает итоговую стоимость. Учитывает инфляцию, изменения на рынке, состояние объекта и даже уровень шума или экологию района. Всё это превращается в цифру - рыночную стоимость на дату оценки.

Важно: оценка делается на момент рассмотрения дела в суде, а не на момент подачи иска. Если вы подали заявление в январе, а суд назначил слушание в октябре - стоимость считается на октябрь. Рынок мог подняться - и ваша доля тоже.

Сколько стоит оценка квартиры при разводе

Цены зависят от региона и сложности. В Москве и Санкт-Петербурге за оценку одной квартиры запрашивают от 5 000 до 8 000 рублей. В регионах - от 3 000 до 5 000 рублей. Если нужно оценить ещё и дачу, машину, мебель - каждая дополнительная единица обойдётся в 1 000-1 500 рублей.

Если суд потребует, чтобы оценщик пришёл на заседание и объяснил свои расчёты - это отдельная услуга. За выезд в суд берут от 12 000 рублей. Это дорого, но иногда - единственный способ доказать, что оценка верна.

Не экономьте на выборе оценщика. Дешёвая оценка - это риск. Если экспертиза не будет признана судом, придётся делать её заново - и платить ещё раз. Проверяйте, есть ли у компании свидетельство СРО (саморегулируемой организации оценщиков). Без него отчёт не принимают ни в одном суде РФ.

Кто платит за оценку

Закон не говорит, кто должен оплачивать оценку. Но на практике - тот, кто её заказал. Если вы подали иск о разделе имущества - вы платите. Если ваш бывший супруг просит суд назначить экспертизу - он платит. Иногда суд разделяет расходы поровну, но это редкость. Лучше сразу понимать: если вы хотите доказать, что квартира стоит дороже - вы берёте на себя расходы.

Если вы не можете себе позволить оценку - можно попросить суд назначить её за счёт государства. Но это бывает только в исключительных случаях - например, если один из супругов получает пособие по безработице или инвалидность. В обычных ситуациях - платите сами.

Что делать, если супруг занижает стоимость квартиры

Это частая тактика: один из супругов заявляет, что квартира стоит 3 миллиона, чтобы уменьшить госпошлину и компенсацию. Но суд не верит. Он знает: если цена слишком низкая - это попытка уйти от справедливого раздела.

В таких случаях суд приостанавливает дело и назначает судебную экспертизу. Даже если вы не просили оценку - она будет проведена. И если окажется, что реальная стоимость - 7 миллионов, а вы заявили 3 - суд может взыскать с вас штраф за подачу ложных сведений. Плюс - вы потеряете доверие суда. И это хуже, чем просто заплатить за оценку.

Что делать после получения отчёта

Когда вы получили заключение оценщика - оно становится доказательством. Его нужно приложить к исковому заявлению. Если вы уже подали иск - подайте ходатайство о приобщении отчёта к материалам дела.

Если вы согласны с оценкой - используйте её для расчёта компенсации. Например, квартира стоит 8 миллионов. Вы остаётесь в ней, бывший супруг получает 4 миллиона. Вы платите ему эту сумму - и всё делится. Если вы не можете заплатить сразу - можно договориться об оплате частями, но это нужно оформлять отдельным соглашением и заверять у нотариуса.

Если вы не согласны с оценкой - вы имеете право заказать вторую экспертизу у другого оценщика. Но нужно понимать: суды не любят, когда стороны «заказывают» оценки. Лучше - сразу выбрать проверенную компанию и не рисковать.

Что не подлежит оценке

Не забывайте: не всё, что есть в квартире, - делится. Не подлежат оценке и разделу:

• Имущество, приобретённое до брака;
• Подарки, полученные одним из супругов;
• Наследство;
• Личные вещи (одежда, обувь, ювелирные изделия - если не являются антиквариатом);
• Долги, взятые до брака;
• Кредиты, оформленные на одного супруга, если не были потрачены на нужды семьи.

Если вы не уверены - лучше проконсультироваться с юристом. Один неверный шаг - и вы потеряете половину квартиры или заплатите лишнее.

Что делать, если развод уже произошёл

Многие думают: раз уже развелись - раздел имущества невозможен. Это не так. По закону, вы можете подать иск о разделе в течение трёх лет после расторжения брака. И в этом случае оценка квартиры всё равно нужна - потому что рынок не стоит на месте. Квартира, которую вы делили в 2022 году, сегодня может стоить на 30% больше. И если вы не сделали оценку - вы потеряете эту разницу.

Даже если вы просто не успели поделить имущество - не откладывайте. Чем дольше ждёте, тем сложнее. Суды всё чаще требуют оценку на дату подачи иска - а не на дату развода. И если вы не успели - вы рискуете остаться без доли.