Требования оценщика: что проверяют и как подготовиться к оценке недвижимости

Когда речь заходит об оценке недвижимости, процедура определения стоимости жилья на основе рыночных данных, законов и технических характеристик. Также известна как рыночная оценка, она нужна при ипотеке, разделе имущества, наследстве или продаже. Это не просто формальность — от неё зависит, сколько вы заплатите налогов, сможете взять кредит или получите справедливую долю при разводе. Многие думают, что оценщик просто посмотрит на квартиру и назовёт цифру. На самом деле, он проверяет целый список факторов, которые вы даже не замечаете.

Оценщик не работает вслепую. Он требует выписку из ЕГРН, официальный документ, подтверждающий право собственности и технические параметры объекта — без неё оценка не начнётся. Он смотрит на площадь, этаж, состояние стен, окон, отопления, наличие ремонта и даже уровень шума с улицы. Если в квартире сделан капитальный ремонт, но нет документов на перепланировку — это минус. Если дом старый, но с новыми трубами и окнами — это плюс. Он сравнивает вашу квартиру с аналогами в радиусе 1-2 км: кто продавал, по какой цене, когда, и с какими недостатками. Это и есть рыночная стоимость, реальная цена, которую покупатель готов заплатить за объект в текущих условиях. А вот кадастровая стоимость, установленная государством для налогообложения и не всегда соответствующая реальной цене — это другая цифра. Часто она завышена, и именно поэтому люди оспаривают её. Оценщик не занимается кадастровой стоимостью — он работает с рынком. Но если вы подаёте на налоговый вычет или оспариваете кадастр — его отчет становится вашим главным оружием.

Самая частая ошибка — люди думают, что нужно сделать ремонт перед оценкой. Не всегда. Оценщик оценивает состояние на момент осмотра, а не то, что вы планируете сделать. Но если у вас грязные окна, сломанный замок, протекающий кран — это влияет. Лучше просто убрать, проверить, чтобы всё работало, и иметь под рукой все документы: выписку из ЕГРН, техпаспорт, если есть — акты согласования перепланировок. Не надо переплачивать за «премиум» оценку — достаточно лицензированного оценщика с реальными отзывами. Всё, что он делает, — это фиксирует то, что видит, и сверяет с данными рынка. Ваша задача — не улучшить квартиру, а дать ему честную картину. Если вы знаете, что соседняя квартира с таким же ремонтом продавалась за 7,5 млн, скажите об этом оценщику — это сэкономит вам время и деньги. Ни один оценщик не будет работать вслепую, если вы ему дадите хоть какие-то ориентиры.

В этой подборке вы найдёте пошаговые инструкции: как подготовить квартиру к оценке, как оспорить завышенную стоимость, как оценить жильё при разводе, и как не переплатить налоги из-за неверной оценки. Все советы основаны на реальных случаях 2025 года — без теории, только то, что работает на практике.