Валовая рентабельность: что это и как она влияет на покупку недвижимости

Когда вы слышите слово валовая рентабельность, это отношение чистого дохода от сдачи недвижимости в аренду к затратам на её приобретение и развитие. Также известно как GRM, этот показатель показывает, за сколько месяцев застройщик или инвестор окупит вложения, не учитывая налоги и расходы на обслуживание. Это не про прибыль — это про скорость возврата денег. Если застройщик говорит, что проект имеет валовую рентабельность 8%, это значит, что ежегодный доход от аренды составляет 8% от стоимости всей новостройки. Проще: если квартира стоит 10 млн рублей, а сдаётся в аренду за 67 000 рублей в месяц, то годовой доход — 804 000 рублей, и рентабельность — около 8%.

Этот показатель напрямую влияет на то, как формируются цены на новостройки. Застройщики, которые хотят быстрее вернуть деньги, часто завышают стоимость квартир, чтобы обеспечить высокую валовую рентабельность. Но если вы покупаете для себя — а не для сдачи в аренду — вам важно понимать: высокая рентабельность у застройщика не значит высокую выгоду для вас. Часто такие проекты находятся в непроработанных районах, где спрос на аренду низкий, а инфраструктура отсутствует. Вы платите больше, а сдать квартиру дорого не получится. Важно сравнивать доходность недвижимости, реальный доход от аренды после всех расходов с рыночными аналогами. А не просто с цифрами из презентации застройщика.

Если вы рассматриваете новостройку как инвестицию, проверяйте, какую рыночную стоимость, цену, по которой реально сдаются аналогичные квартиры в этом районе имеют соседние дома. Валовая рентабельность — это инструмент для анализа, а не обещание прибыли. Многие покупатели ошибаются, принимая цифры застройщика за истину. А на деле — в районе нет работы, нет метро, и жильцы съезжают через год. Тогда рентабельность превращается в убыток. Проверяйте не только проект, но и окружение: школы, транспорт, парковки, магазины. Без этого даже 10% рентабельности — пустой звук.

Инвесторы, которые знают, как считать этот показатель, находят выгодные сделки. Они ищут проекты с рентабельностью 6–8% в районах с растущим спросом, а не в «перспективных» точках на карте. Они не верят словам — они смотрят на реальные данные о сдаче в аренду в соседних домах. Если вы не знаете, как это сделать — вы платите за надежду, а не за реальность. Ниже — реальные примеры, как проверить, не обманывают ли вас, и какие проекты действительно стоят внимания.