Вычет при продаже квартиры: как снизить налог и не переплатить

Когда вы продаете квартиру, государство может потребовать с вас налог на доходы, 13% от прибыли, которую вы получили от продажи недвижимости. Также известный как НДФЛ, он не всегда обязателен — если вы знаете, как использовать имущественный вычет, специальную льготу, которая уменьшает налогооблагаемую базу на 1 млн рублей.

Вычет при продаже квартиры работает как скидка на налог. Даже если вы купили квартиру за 5 млн и продали за 6 млн, вы платите налог только с 1 млн (6 млн минус 5 млн минус 1 млн вычета). А если продали за 4 млн, а купили за 3,5 млн — налог вообще не платите, потому что вычет покрывает всю прибыль. Главное — правильно оформить. Многие думают, что если жили в квартире меньше 3 лет, налог неизбежен. Это не так. Даже за 2 года владения можно не платить, если используете вычет. Особенно важно это для семей с детьми, где доли на несовершеннолетних требуют отдельного расчёта. Кадастровая стоимость тоже влияет: если квартира продана дешевле 70% от кадастра, налог считают именно от кадастра — и тут вычет становится вашим спасением.

Не путайте вычет с другими льготами. Он не связан с тем, сколько вы потратили на ремонт, или с тем, кто вам продал квартиру. Это чисто налоговая льгота, которая доступна каждому собственнику. Даже если вы получили квартиру в наследство или по договору дарения — вы всё равно имеете право на вычет. Главное условие: вы должны быть налоговым резидентом России. Если вы продали квартиру, которую купили за 1,2 млн, и продали за 1,5 млн — вы платите налог только с 500 тысяч. Остальные 700 тысяч «съедает» вычет. А если продали за 900 тысяч — налог ноль. Просто подайте 3-НДФЛ и укажите вычет. Многие пропускают эту возможность и платят лишнее. Или, что хуже, не подают декларацию вовсе и получают штрафы. В 2025 году налоговая активно сверяет данные с Росреестром, и ошибки не проходят. Лучше разобраться сейчас, чем потом объяснять, почему вы не знали про вычет.

В этом разделе вы найдёте чёткие инструкции: как считать налог при продаже с долями у детей, как использовать вычет при продаже доли в квартире, почему кадастровая стоимость может обойтись дороже рыночной, и как подать 3-НДФЛ через Госуслуги без ошибок. Здесь — только то, что работает на практике. Без теории, без воды. Только шаги, цифры и реальные случаи из 2025 года.