Вы слышали про коливинг? Это не просто хостел. Это здание с 12-18 метровыми комнатами, где люди живут не потому, что не могут позволить себе отдельную квартиру, а потому что им нравится общаться, пить кофе в общей кухне и пользоваться премиальной стиральной машиной, которая стоит дороже, чем ваша старая. И да - люди платят за это 30-40 тысяч рублей в месяц. А вы? Вы пока ещё думаете, что инвестиции в недвижимость - это купить однушку и ждать, пока соседи не начнут шуметь. Пора пересмотреть подход.
Что такое коливинг и почему он не просто «коммуналка 2.0»
Коливинг - это формат, где вы покупаете не квартиру, а часть здания, спроектированного под совместное проживание. Одно здание - 500-2000 м², 6-12 комнат на этаже, общие кухни, стиральные комнаты, гостиные, иногда даже библиотека или коворкинг. Всё это - с ремонтом, мебелью, интернетом и уборкой включено в аренду. Резиденты платят за удобства, а не за метры. В Москве и Санкт-Петербурге такие проекты появились в 2018 году, но массовый рост начался только в 2021-2023. Согласно данным RBK Realty, в 2023 году в России было около 45 активных коливинг-проектов. Глобально рынок оценивается в $3,2 млрд, и в России он растёт на 25% в год.
Почему это работает? Потому что молодые люди (25-34 года) - 43% всех резидентов - готовы платить на 20% больше, чем за обычную однушку, чтобы не быть одинокими. Они не хотят жить в пустой квартире. Они хотят, чтобы у них была сеть, социальная поддержка, возможность найти работу через знакомых в зоне отдыха. Это не жильё. Это социальный продукт.
Что такое доходный дом - и почему он почти не работает
Доходный дом (ДД) - это здание, где каждая квартира - 12-25 м², без общих зон, но с централизованной прачечной, зоной отдыха и охраной. По сути, это «апартаменты для сдачи в аренду». Они строятся с 2015 года, но массово - только после 2019. И вот тут начинается проблема: менее 5% проектов достигли заявленной доходности. Почему? Потому что покупатель думает: «Куплю квартиру за 5 млн, сдам за 30 тыс. - окуплюсь за 14 лет». Но на практике:
- Средняя доходность - 8-12% в год (по данным Kronung, 2022), а не 15-20%, как обещают застройщики.
- Средний срок продажи - 18 месяцев. Продать такую квартиру сложнее, чем обычную однушку.
- Владельцы сталкиваются с тем, что жильцы уходят, не платят, не хотят сдавать по договору - и всё потому, что законодательство не различает ДД и обычные апартаменты.
Иван Бородин из Coliving Solutions говорит прямо: «Если вы покупаете квартиру в ДД, вы покупаете проблему, а не актив». По его данным, окупаемость таких объектов растягивается на 30+ лет. Это не инвестиция - это долгосрочная утрата капитала.
Сравнение: коливинг vs доходный дом - кто выигрывает
Вот что реально происходит на практике:
| Показатель | Коливинг | Доходный дом |
|---|---|---|
| Стартовая инвестиция | 15-20 млн руб. (покупка 70-100 м²) | 50-100 млн руб. (проект на 30-50 квартир) |
| Средняя доходность | 15-18% в год | 8-12% в год |
| Загрузка | 75-82% | 65-70% |
| Окупаемость | 5-7 лет | 8-10 лет |
| Ликвидность | 6 месяцев (продажа юнита) | 18 месяцев |
| Операционные расходы | 25-30% от дохода | 15-20% от дохода |
| Риск падения спроса | 7% снижение в кризис 2022 | 22% снижение в кризис 2022 |
Коливинг выигрывает в доходности, скорости окупаемости и устойчивости к кризисам. Доходный дом - в простоте управления. Но простота - иллюзия. Потому что если вы не можете продать объект, то «простота» не спасёт вас, когда жильцы перестанут платить, а банк потребует погашение ипотеки.
Как начать: пошаговая модель для инвестора
Если вы решили попробовать коливинг - вот как это делают профессионалы:
- Выберите локацию. Только Москва и Санкт-Петербург. В других городах спроса нет. Спрос идёт от студентов, IT-специалистов, фрилансеров - они живут в центре, рядом с метро.
- Купите помещение 70-100 м². Это минимум, чтобы разместить 6-8 комнат. Лучше брать в жилом доме, а не в офисном - это упрощает юридические процедуры.
- Сделайте ремонт. Средние затраты - 150-200 тыс. руб. за м². Всё должно быть современным: мебель, бытовая техника, звукоизоляция, Wi-Fi 6, диспенсеры с водой. Это не «ремонт» - это создание продукта.
- Зарегистрируйте как гостиницу. В России нет отдельного закона про коливинги. Поэтому вы регистрируете объект как гостиницу. Это сложно. Требуется разрешение от МЧС, Роспотребнадзора, пожарной службы. В среднем - 2 месяца на документы.
- Наняте управляющую компанию. Вы не справитесь сами. Нужен человек, который знает, как вести учёт, работать с жильцами, делать уборку, решать конфликты. Договор: 50:50, если вы вложили деньги в ремонт, или 70:30 в пользу оператора, если он всё сделал за вас.
- Запустите маркетинг. Платите за рекламу в VK, Telegram, Яндекс.Недвижимости. Целевая аудитория - молодые люди 25-34 лет. Используйте фото, видео, отзывы. Люди покупают не комнату - они покупают стиль жизни.
Всё это занимает 6 месяцев. И только после этого вы начинаете получать доход. Первые 3 месяца - только расходы. Не ждите мгновенной прибыли.
Риски, о которых никто не говорит
Всё выглядит идеально? Не так быстро. Вот три реальных риска:
- Правовой вакуум. В 2022 году Мосгордума отклонила законопроект №125-1443. Коливинги пока попадают под категорию «апартаменты» или «гостиницы». Это значит: вы можете быть оштрафованы за «незаконную гостиницу», если кто-то пожалуется. Или вас остановят при проверке. Нет чёткого регулирования - нет защиты.
- Перепроизводство. В Москве уже 1 коливинг на 85 тыс. жителей. В Берлине - на 200 тыс. Это значит: рынок насыщается. Конкуренция растёт. Цены падают. Сезонность - весной и осенью загрузка падает на 15-20%. Вы должны быть готовы к этому.
- Культурный барьер. 68% москвичей считают цены на жильё чрезмерными. Но только 22% готовы жить в коливинге. Почему? Потому что ассоциация с коммуналками 1990-х. Вы не просто продаёте квартиру - вы боретесь с предрассудками.
И ещё один: текучесть кадров. Если вы не контролируете уборку, ремонт, обслуживание - жильцы уходят. Их заменяют новые. И каждый раз - новые расходы на рекламу, проверки, документы. Это не пассивный доход. Это бизнес, требующий постоянного внимания.
Кто выигрывает, а кто проигрывает
Если вы - человек с 20 млн рублей на руках, готовый вложить их в проект и работать с ним 2-3 года, коливинг - ваш выбор. Вы получите 15-18% годовых, окупите вложения за 5-6 лет, и сможете продать объект, если захотите. Пример: инвестиция в 12 млн руб. в СПб принесла 17,3% годовых при загрузке 82% (PartApart, 2023).
Если вы - человек, который хочет «купить и забыть», то доходный дом - это ловушка. Вы вложите 70 млн, будете получать 5-6 млн в год, а через 10 лет поймёте, что продать объект невозможно. Или вы продадите его за 50% от цены - потому что никто не хочет покупать «непонятную квартиру».
Инвесторы, которые ставят на коливинги, - это не «дилетанты». Это профессионалы, которые понимают: недвижимость - это не про стены, а про людей. Вы не покупаете квадратные метры. Вы покупаете социальный опыт. И это меняет всё.
Что дальше? Тренды 2025-2026
К 2025 году прогнозируют стабилизацию доходности на уровне 14-16%. Почему? Потому что рынок перестанет быть «гипер-доходным» и станет нормальным бизнесом. Появятся гибридные проекты: коливинг + коворкинг + кафе. 35% новых запусков уже таковы. Это увеличит средний чек и удержание.
Доходные дома? По мнению Филиппа Шраге из Kronung, они исчезнут к 2027 году. Потому что никто не будет покупать квартиру, которую нельзя продать, которую невозможно сдать, и которая не приносит дохода.
Если вы хотите инвестировать в жильё - не смотрите на старые модели. Смотрите на то, что люди хотят сейчас. А они хотят не комнату. Они хотят сообщество. И это - ваш шанс.
Можно ли инвестировать в коливинг с помощью ипотеки?
Нет. Банки не выдают ипотеку на объекты, зарегистрированные как гостиницы. Коливинг - это коммерческая недвижимость. Вы можете взять коммерческий кредит, но ставка будет 18-22% в год. Это делает проект рискованным: вы должны получать доход выше 20%, чтобы покрыть кредит. Поэтому большинство инвесторов используют собственные средства или привлекают партнеров.
Какой минимальный бюджет нужен для запуска коливинга?
Минимальный бюджет - 15 млн рублей. Это: 7-8 млн - покупка помещения в Москве (70-80 м²), 6-7 млн - ремонт и мебель, 1-2 млн - юридические и маркетинговые расходы. Если вы вложите меньше - вы не сможете создать конкурентный продукт. Коливинг - это не «сделай сам». Это бренд. И бренд требует инвестиций.
Сколько времени занимает запуск коливинга?
От момента покупки до сдачи в эксплуатацию - 6 месяцев. 2 месяца - на согласование с госорганами (МЧС, Роспотребнадзор), 3 месяца - на ремонт и закупку оборудования, 1 месяц - на маркетинг и первых жильцов. Никаких быстрых решений. Если кто-то обещает запустить за 30 дней - это мошенник.
Какие документы нужны для регистрации коливинга как гостиницы?
Вам нужно: 1) разрешение на изменение целевого назначения помещения (из жилого в нежилое), 2) пожарный сертификат, 3) санитарно-эпидемиологическое заключение, 4) регистрация в ЕГРН как объекта гостиничного сервиса, 5) договор с управляющей компанией, 6) правила проживания для резидентов. Без всех шести пунктов - вы рискуете быть оштрафованным или закрытым.
Стоит ли покупать комнату в коливинге, если не планирую управлять?
Не стоит. Если вы не хотите участвовать в управлении, вы теряете контроль. Управляющая компания может снизить зарплату уборщице, не делать ремонт, сдать комнату не по договору. Вы получите «доход», но без гарантий. Только если вы покупаете комнату в проекте от надёжного оператора (Coliving Group, MedCity) - тогда можно. Но даже тогда - доход будет ниже, чем у владельца, который сам контролирует процесс.
