Кадастровая стоимость: что это, как влияет на налоги и сделки с недвижимостью

Кадастровая стоимость — это официальная оценка недвижимости, установленная государством на основе данных о площади, месте, возрасте и других параметрах объекта. Также известна как кадастровая оценка, она используется для расчёта налога на имущество, ипотечных сделок и при продаже квартир с долями детей. Это не то же самое, что рыночная цена — кадастровая стоимость часто выше, ниже или совпадает с ней, но именно она лежит в основе налоговых начислений.

Если вы продаете квартиру, где есть доли у детей, кадастровая стоимость, определяемая Росреестром и утверждённая региональными органами становится ключевым параметром. Именно от неё считают минимальную цену сделки — если вы продадите квартиру дешевле, чем 70% кадастровой стоимости, налоговая может пересчитать налог по этой цифре. Это значит, что даже если вы продали квартиру за 5 млн, а кадастровая стоимость — 10 млн, налог с вас возьмут как с продажи за 7 млн. Так работает правило 2025 года, и многие покупатели и продавцы об этом не знают — до тех пор, пока не получают уведомление от ФНС.

Кадастровая стоимость влияет и на другие вещи: при использовании материнского капитала ПФР сверяется с ней, чтобы убедиться, что цена квартиры не занижена. При разводе суды часто опираются на неё, если стороны не договорились о рыночной оценке. А если вы хотите оспорить завышенную стоимость — вам понадобится независимая оценка и обращение в комиссию при Росреестре. Всё это не теория — это реальные ситуации, которые описаны в наших статьях про налоги при продаже с детьми, раздел имущества при разводе и подачу 3-НДФЛ.

Вы не обязаны соглашаться с кадастровой стоимостью. Если ваша квартира в плохом состоянии, в районе без инфраструктуры или в доме с долгостроем — её стоимость может быть завышена. Многие владельцы не знают, что можно подать заявление на пересмотр, и платят налоги по ошибке. В наших материалах вы найдёте пошаговые инструкции, как проверить кадастровую стоимость через сайт Росреестра, как заказать независимую оценку и как оспорить её, не тратя лишние деньги на юристов.

Всё, что вы найдёте ниже — это не абстрактные теории. Это реальные истории людей, которые столкнулись с кадастровой стоимостью при продаже, при использовании маткапитала, при разводе или при подаче налоговой декларации. Здесь вы узнаете, как не переплатить налоги, как правильно использовать вычеты и почему кадастровая стоимость может стать вашим союзником, а не врагом.