Как рассчитать налог с продажи квартиры в 2025 году: формулы, примеры и новые правила НДФЛ

Продали квартиру и не знаете, сколько нужно заплатить налога? С 2025 года правила изменились - и теперь расчет стал сложнее. Раньше всё было просто: доход минус 1 миллион, умножить на 13%. Теперь - прогрессивная шкала, кадастровая стоимость, ограничения по срокам владения и новые льготы. Если не разобраться, можно переплатить тысячи или получить штраф. В этой статье - всё, что нужно знать, чтобы посчитать налог правильно, без ошибок.

Кто должен платить налог с продажи квартиры?

Налог платят только резиденты России - те, кто проживает в стране больше 183 дней в году. Нерезиденты платят 30% независимо от суммы. Но даже резиденты могут не платить, если квартира была в собственности дольше минимального срока. Для большинства - это 5 лет. А если квартиру получили в дар от человека, не являющегося близким родственником, или по наследству - срок сокращается до 3 лет.

Близкие родственники - это супруги, дети, родители, бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры. Если квартира досталась вам от них - вы уже можете продавать её без налога после 3 лет владения. В остальных случаях - ждите 5 лет. Если продали раньше - налог неизбежен.

Как считать налогооблагаемый доход: договорная цена или кадастровая?

Налог считают не от той суммы, которую вы указали в договоре. Он считается от налогооблагаемой базы - и это важный момент. База - это большая из двух величин:

• Цена по договору купли-продажи;
• 70% кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи.

Пример: вы продали квартиру за 4 млн рублей. Кадастровая стоимость - 7 млн рублей. 70% от неё - 4,9 млн. Значит, налог считают не от 4 млн, а от 4,9 млн. Даже если вы получили меньше денег, государство считает, что вы получили 4,9 млн. Это правило работает с 2025 года и не менялось.

Если же кадастровая стоимость 5 млн, а вы продали за 4,5 млн - тогда берётся 4,5 млн. Потому что 70% от 5 млн - это 3,5 млн, а 4,5 млн больше. Всё просто: берётся большее значение.

Что такое имущественный вычет и как его использовать?

Если вы не можете подтвердить, сколько заплатили за квартиру (нет договора, чеков, выписок из банка), вы можете воспользоваться фиксированным вычетом - 1 миллион рублей. Это значит, что с суммы дохода вычитают 1 млн, и налог платят только с остатка.

Пример: продали квартиру за 5 млн рублей, расходы не подтверждены. Налог: (5 000 000 - 1 000 000) × 13% = 520 000 рублей.

Но если вы купили её за 4,5 млн и можете это доказать - налог будет меньше: (5 000 000 - 4 500 000) × 13% = 65 000 рублей. Разница - почти полмиллиона. Поэтому всегда сохраняйте все документы: договор купли-продажи, платежные поручения, выписки, акты приёма-передачи. Даже если продажа прошла через материнский капитал - сохраните подтверждение.

Прогрессивная шкала НДФЛ: как она работает в 2025 году?

С 1 января 2025 года введена новая система: ставка 13% действует только на доход до 2,4 млн рублей. Всё, что выше - облагается по 15%. Это касается не только квартиры, а всех доходов от продажи имущества в одном году: квартиры, машины, дачи, гаража.

Пример 1: вы продали квартиру и получили прибыль 2 млн рублей. Налог: 2 000 000 × 13% = 260 000 рублей.

Пример 2: вы продали квартиру с прибылью 2,6 млн рублей. Считаем: первые 2,4 млн × 13% = 312 000 рублей. Оставшиеся 200 000 × 15% = 30 000 рублей. Итого: 342 000 рублей.

Пример 3: вы продали две квартиры. Первая - прибыль 1,8 млн, вторая - 1,4 млн. Общий доход: 3,2 млн. Налог: 2 400 000 × 13% = 312 000 + (3 200 000 - 2 400 000) × 15% = 120 000. Итого: 432 000 рублей.

Важно: это не сумма по каждой сделке, а общая прибыль за год. Даже если вы продали квартиру за 1,2 млн и машину за 1,5 млн - всё складывается. Не думайте, что каждая сделка отдельно. Государство смотрит на общий доход от продажи имущества.

Ошибки, которые делают почти все

Самая частая ошибка - игнорировать кадастровую стоимость. В 2025 году УФНС по Москве проверило 3 200 деклараций. В 41% случаев люди указывали только договорную цену, забыв про 70% от кадастра. В итоге - доначисления, штрафы, пени.

Вторая ошибка - неправильный вычет при долевой собственности. Если квартира в собственности у двух человек, вычет 1 млн рублей делится пропорционально долям. Не думайте, что каждый может взять по 1 млн. Если вы владеете 50%, ваш вычет - 500 тысяч. Остальное - налог.

Третья ошибка - подача декларации позже 30 апреля. Срок - строгий. Поздняя подача - штраф 5% от суммы налога за каждый месяц, но не более 30% и не менее 1 000 рублей. Уплатить налог нужно до 15 июля. Не ждите напоминаний - ФНС не звонит. Вы сами обязаны всё сделать.

Что нового в 2025 году: льготы и изменения

В Московской области с апреля 2025 года действует пилотный проект: если вы продали квартиру, а до этого брали ипотеку, вы можете уменьшить налог на сумму уплаченных процентов - до 3 млн рублей. Это пока только в Подмосковье, но в будущем могут распространить на всю страну.

Также в разработке - поправка, которая позволит супругам распределять имущественный вычет 1 млн рублей между собой. Сейчас, если квартира в совместной собственности, каждый может взять только свою долю. В будущем - можно будет, например, один супруг возьмёт весь вычет, а второй - нет. Это снизит налог для семей, продающих дорогие квартиры.

Но есть и тревожные сигналы. В мегаполисах средняя цена квартиры - 8 млн рублей. Прибыль от продажи часто превышает 5 млн. А порог в 2,4 млн - это почти в 3 раза меньше. Многие эксперты считают, что прогрессивная шкала не отражает реальности. Депутат Ирина Соловьёва прямо говорит: «Это налог на средний класс, который пытается сменить жильё».

Как не попасть в ловушку: практические советы

• Проверяйте кадастровую стоимость на сайте Росреестра - на 1 января года продажи. Не верьте оценкам агентств.
• Сохраняйте все документы на покупку - даже если квартира была куплена 10 лет назад.
• Если продаете несколько объектов - считайте общий доход. Не разбивайте сделки на части.
• Используйте «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте ФНС - там есть автоматический калькулятор с учётом всех поправок 2025 года.
• Если сомневаетесь - обратитесь к налоговому консультанту. Один час консультации может сэкономить 200 тысяч рублей.

Что будет, если не заплатить?

Если не подать декларацию - штраф 5% за каждый месяц просрочки. Минимум - 1 000 рублей. Если не заплатить налог - пени 1/300 ставки ЦБ за каждый день. А потом - взыскание через суд, арест счетов, запрет на выезд за границу.

ФНС получает данные о сделках из Росреестра. Они знают, кто что продал. Вы не сможете скрыть сделку. Лучше платить честно - и платить меньше, чем переплачивать потом.

Рынок меняется: что происходит с продажами?

С начала 2025 года объём продаж вторичного жилья упал на 8,3%. Особенно сильно снизилось число сделок выше 5 млн рублей - на 14,7%. А вот в сегменте до 3 млн рублей - рост на 6,2%. Люди перестали продавать дорогие квартиры. Многие решили сдавать их в аренду - чтобы не платить налог. По прогнозам Института экономической политики, к концу 2025 года ликвидность рынка может упасть на 10-12%.

Элитная недвижимость почти перестала продаваться. Аналитики говорят: «Налог стал дороже, чем разница в цене между старой и новой квартирой». Поэтому люди держат старые квартиры, даже если они неудобные. Это влияет на весь рынок - меньше предложений, меньше выбора, выше цены.

Всё это - следствие изменений в НДФЛ. Не просто технические правки - это серьёзный удар по мобильности жилья. Если вы планируете продать квартиру - делайте это сейчас, пока не ввели новые ограничения.