НДФЛ 2025: как считать налог при продаже квартиры, вычеты и льготы

Когда вы продаете квартиру, НДФЛ, налог на доходы физических лиц, который платят россияне с доходов от продажи имущества. Также известен как налог с продажи недвижимости, он не всегда обязателен — всё зависит от срока владения, стоимости и наличия вычета. В 2025 году правила остались прежними, но ставки стали прогрессивными: 13% — до 2,4 млн рублей прибыли, 15% — свыше. Это значит, что если вы продали квартиру за 15 млн, а купили за 8 млн, то с 7 млн прибыли вы платите 13% только на первые 2,4 млн, а с оставшихся 4,6 млн — уже 15%.

Главный способ снизить налог — имущественный вычет, фиксированная сумма в 1 млн рублей, которую можно вычесть из дохода от продажи. Если вы продали квартиру за 3 млн, вычет полностью покрывает доход — налог равен нулю. Другой вариант — вычесть документально подтверждённые расходы на покупку. Например, если купили за 4 млн, а продали за 5 млн, то платите налог только с 1 млн. Важно: вычет можно использовать только один раз в год, но он не исчерпывается — если не использовали полностью, остаток переносится на следующие сделки. Если в квартире есть доли у детей, вычет делится пропорционально — и для каждого ребёнка нужно отдельно подавать 3-НДФЛ. Многие думают, что если жили в квартире меньше трёх лет, налог неизбежен. Это не так — вычет и подтверждённые расходы работают даже при коротком сроке владения.

В 2025 году налоговая активно сверяет данные через кадастровую стоимость, официальную оценку недвижимости, которая используется для расчёта налога, если доход от продажи ниже 70% от кадастра. Если вы продали квартиру за 5 млн, а кадастровая стоимость — 8 млн, налоговая может посчитать доход не 5 млн, а 5,6 млн (70% от 8 млн). Это не ошибка — это закон. Но вы можете оспорить кадастровую стоимость, если она завышена — и тогда налог снизится. Подать 3-НДФЛ можно через Госуслуги — процесс занимает 15 минут, если заполнить правильно. Ошибки в декларации — это штрафы, а не просто задержки. Всё, что нужно: паспорт, договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, документы на расходы. Никаких сложных формул, никаких скрытых ловушек — только чёткие правила.

В подборке ниже вы найдёте пошаговые инструкции по расчёту налога при продаже с долями детей, как использовать вычет, как подать 3-НДФЛ онлайн, как оспорить завышенную кадастровую стоимость и почему многие платят лишнее просто потому, что не знают, что можно не платить. Всё — по делу, без воды, с реальными примерами из 2025 года.