Срок владения недвижимостью: когда не платить налог и как избежать ошибок

Когда вы продаете квартиру, срок владения недвижимостью, период, в течение которого вы официально являетесь собственником объекта, определяющий право на налоговые льготы. Также известен как период владения, он напрямую влияет на то, сколько вы заплатите в бюджет — или вообще ничего не заплатите. Если вы держали квартиру меньше минимального срока, налог с продажи может составить до 15% от прибыли. Но если вы соблюли правила — можно не платить ничего.

В 2025 году минимальный срок владения для обычных квартир — 5 лет. Но есть важные исключения: если вы получили жилье по наследству, в дар от близкого родственника, по программе «молодая семья» или через приватизацию — достаточно 3 лет. При этом, если вы продаете квартиру, купленную за свои деньги, и у вас есть подтверждённые расходы (например, договор купли-продажи с суммой), вы можете уменьшить налогооблагаемую базу. Но если вы не можете подтвердить расходы — вам дают стандартный имущественный вычет, фиксированная сумма в 1 миллион рублей, которую можно вычесть из дохода от продажи. Это значит: если квартира продана за 4 млн, а вычет 1 млн, налог платится только с 3 млн.

Ещё один критичный момент — кадастровая стоимость, официальная оценка жилья, установленная государством и используемая для расчёта налога, если продажная цена ниже. Если вы продали квартиру за 2,5 млн, а кадастровая стоимость — 3 млн, налог считается не с 2,5 млн, а с 90% от кадастровой — то есть с 2,7 млн. То есть даже если вы «сдали» квартиру дешевле, государство всё равно берёт налог с большей суммы. Это частая ловушка для тех, кто думает, что «я же продал за меньше — значит, налога нет».

И ещё: если в квартире есть доли у детей — срок владения считается с момента, когда вы стали собственником, но вычеты и налоги рассчитываются отдельно для каждой доли. И если вы не выделили доли детям вовремя при использовании материнского капитала — это может повлиять на срок владения и вызвать проверку налоговой. Не забывайте: налоговая не спрашивает, как вы думали, а что вы сделали. Документы — это ваша защита.

Срок владения — это не просто цифра в законе. Это инструмент, который может сэкономить вам сотни тысяч рублей. Многие теряют деньги, потому что продают квартиру, купленную 4 года назад, и платят налог, хотя могли подождать ещё 6 месяцев. Другие — не учитывают кадастровую стоимость и получают уведомление о доплате. А кто-то просто не знает, что можно использовать вычет, даже если не сохранил чеки.

В подборке ниже — всё, что нужно знать о сроке владения, налогах, вычетах и кадастровой стоимости. Вы найдёте пошаговые инструкции, реальные примеры и ловушки, которые ловят даже опытных собственников. Здесь нет теории — только то, что работает на практике в 2025 году.