Продаете квартиру, дом или комнату? И думаете: «Надо ли платить налог?» Многие ошибочно считают, что при любой продаже недвижимости - это обязательно. Но это не так. В 2025 году налог при продаже недвижимости платят далеко не все. Есть четкие правила, по которым вы можете избежать выплаты вовсе - и это законно. Главное - знать, когда и как это работает.
Срок владения: три года или пять?
Самый простой способ не платить налог - просто подождать. Если вы владели недвижимостью достаточно долго, налога не будет. Но сколько именно? Это зависит от того, как вы получили имущество.
Для большинства случаев - когда квартира или дом были куплены на рынке - минимальный срок владения составляет 5 лет. То есть, если вы купили жилье в 2020 году и продаете его в 2025, налог платить не нужно.
А вот если вы получили недвижимость по наследству от близкого родственника, по дарению от родителей, супруга или ребенка, по приватизации, или по договору пожизненного содержания - срок сокращается до 3 лет. То же самое касается имущества, приобретенного в браке. Даже если вы продаете его после развода, срок считается с момента регистрации права собственности, а не с момента расторжения брака.
Например: вы унаследовали квартиру от матери в марте 2023 года. Продаете ее в апреле 2026 года - прошло 3 года и 1 день. Налога нет. А если вы купили ту же квартиру на рынке в 2023 году - придется ждать до 2028 года, чтобы избежать налога.
Имущественный вычет в 1 млн рублей - ваш главный инструмент
Даже если срок владения не вышел, налог можно сократить до нуля. Для этого есть имущественный налоговый вычет - 1 миллион рублей.
Вы можете уменьшить доход от продажи на эту сумму. Даже если вы не можете подтвердить расходы на покупку - вычет все равно применяется. Например:
- Продали комнату за 900 тысяч рублей - доход меньше 1 млн. Налога нет.
- Продали квартиру за 4,8 млн рублей, купленную за 4,2 млн. Прибыль - 600 тысяч. Применяете вычет в 1 млн - налогооблагаемая база становится отрицательной. Налог - ноль.
- Продали дом за 2,5 млн, купленный за 1,8 млн. Прибыль - 700 тысяч. После вычета остается -300 тысяч. Налог не платите.
Важно: вычет можно использовать только один раз в год. Но если вы продаете несколько объектов - вычет распределяется между ними. Например, продаете две квартиры: одну за 600 тыс., другую за 500 тыс. Общая сумма - 1,1 млн. Вычет в 1 млн покрывает всю прибыль. Налога нет.
Новые правила для ипотечной недвижимости
С 2025 года появилось важное изменение для тех, кто покупал жилье в ипотеку. Раньше срок владения считался с момента регистрации права собственности - даже если кредит еще не был погашен. Теперь - если вы полностью погасили ипотеку в течение 3 лет, минимальный срок владения для освобождения от налога тоже становится 3 года.
Пример: купили квартиру в ипотеку в январе 2023 года. Полностью погасили кредит в декабре 2025 года. Продаете в феврале 2026 года - прошло 3 года и 1 месяц с момента покупки. Налога нет, даже если вы получили свидетельство о праве собственности в 2023 году.
Это нововведение особенно полезно для молодых семей, которые берут жилье в ипотеку и стараются выплатить кредит как можно быстрее.
Материнский капитал - еще один путь к освобождению
С 2025 года вводится новое основание для сокращения срока владения до 3 лет. Если вы приобрели недвижимость с использованием материнского капитала - независимо от того, купили вы ее на рынке, получили в дар или по наследству - срок владения для освобождения от налога снижается до 3 лет.
Это значит: купили квартиру в 2023 году, использовали маткапитал на часть оплаты. Продаете в 2026 году - прошло 3 года. Налога нет. Раньше такой льготы не было - теперь она есть.
Что не работает: коммерческая недвижимость и кадастровая стоимость
Все эти льготы - только для жилой недвижимости: квартир, домов, дач, гаражей, земельных участков под жильем. Если вы продаете офис, магазин, склад или нежилое помещение - минимальный срок владения всегда 5 лет. Без исключений.
Еще один миф: «Если продал дешевле кадастровой стоимости - налога не будет». Нет. Это не так. С 2025 года налог рассчитывается не от цены в договоре, а от 70% кадастровой стоимости - если она выше. Но даже это правило не отменяет вычет или срок владения.
Пример: кадастровая стоимость квартиры - 8 млн рублей. 70% - 5,6 млн. Продали за 4 млн. Налог считают от 5,6 млн. Но если вы применяете вычет в 1 млн и владели 5 лет - налога все равно нет. Если не владели 5 лет - платите 13% от 4,6 млн (5,6 млн минус 1 млн вычета).
Некоторые регионы могут повысить коэффициент с 0,7 до 1,0 - то есть налог считают от полной кадастровой стоимости. Но даже в этом случае вычет и срок владения остаются в силе.
Что не нужно делать: подавать декларацию, если налог не платите
Многие люди подают декларацию 3-НДФЛ просто «на всякий случай». Но если вы попадаете под одно из условий освобождения - делать этого не нужно.
Если вы продали квартиру, которой владели больше 5 лет - декларацию не подавайте. Если продали за 900 тыс. рублей - не подавайте. Если применили вычет и налог равен нулю - не подавайте.
Подавать декларацию нужно только в двух случаях: если вы платите налог или если хотите получить вычет, но не использовали его ранее. Если вы уверены, что налога нет - просто не подавайте ничего. ФНС сама проверит срок владения и данные по сделке.
Что нужно иметь под рукой
Если вы все же решите подать декларацию - или если налоговая запросит документы - готовьте:
- Договор купли-продажи
- Свидетельство о праве собственности
- Документы, подтверждающие получение имущества (свидетельство о наследстве, договор дарения, свидетельство о браке)
- Договор купли-продажи, по которому вы приобрели жилье (если используете вычет по расходам)
- Платежные документы (квитанции, выписки по счету, чеки)
Если вы продаете жилье, купленное в ипотеку - приложите справку о полном погашении кредита. Это подтвердит, что вы попадаете под новое правило 3-летнего срока.
Сколько людей реально освобождаются от налога?
По данным Ассоциации налоговых консультантов России, в 2025 году около 65% всех сделок с недвижимостью не облагаются налогом. Большинство - потому что люди владели жильем больше 5 лет. Остальные - потому что использовали вычет в 1 млн рублей.
Интересно: 78% россиян, планирующих продать квартиру, не знают о правиле 3-5 лет. Они думают, что налог всегда есть - и платят лишнее. Или подают декларации, которые им не нужны. Это лишние хлопоты, время и стресс.
Вы - не должны быть из их числа. Знайте свои права. Проверьте срок владения. Посчитайте вычет. И если все в порядке - не платите налог. Это не уклонение. Это закон.
Нужно ли платить налог, если продал квартиру за 800 тысяч рублей?
Нет, не нужно. Если цена продажи не превышает 1 миллион рублей, налог не уплачивается. Это работает даже если вы владели квартирой меньше 3 лет. Вычет в 1 млн рублей автоматически покрывает всю сумму дохода.
Можно ли использовать имущественный вычет, если купил квартиру за 900 тысяч, а продал за 1,2 миллиона?
Да, можно. Прибыль составляет 300 тысяч рублей. Применяете вычет в 1 млн - налогооблагаемая база становится отрицательной. Налог не платите. Вычет можно применять даже если расходы на покупку ниже 1 млн.
Что делать, если продал дом, который получил в наследство 2 года назад?
Налог придется заплатить, если вы не использовали вычет. Срок владения - 3 года, а прошло только 2. Но вы можете уменьшить доход на 1 млн рублей. Если дом продан за 2,5 млн, налог будет рассчитан с суммы 1,5 млн (2,5 млн минус 1 млн). Ставка - 13%, то есть 195 тысяч рублей.
Если квартира куплена в браке, а продается после развода - как считается срок владения?
Срок владения считается с момента регистрации права собственности, а не с момента развода. Если вы купили квартиру в 2020 году, а продаете в 2025 - прошло 5 лет. Налога нет, даже если вы развелись в 2023 году.
Нужно ли подавать декларацию, если налог не платишь?
Нет, не нужно. Если вы попадаете под льготу - по сроку владения или по вычету - подавать декларацию 3-НДФЛ не требуется. ФНС сама получает данные о сделке из Росреестра. Подавайте декларацию только если платите налог или хотите вернуть вычет, который не использовали ранее.
Можно ли продать два объекта в одном году и не платить налог?
Да, можно. Имущественный вычет в 1 млн рублей применяется один раз в год, но он распределяется между всеми объектами, проданными в этом году. Например, продали комнату за 500 тыс. и гараж за 400 тыс. Общая сумма - 900 тыс. Вычет в 1 млн покрывает все. Налога нет.
Если продал квартиру за 2,5 млн, купленную за 1,8 млн, и владел 4 года - платить налог?
Да, платить нужно. Срок владения - 5 лет, а прошло только 4. Но вы можете применить вычет в 1 млн рублей. Прибыль - 700 тыс. После вычета налогооблагаемая база - 0. Налог не платите. Это работает, даже если срок не вышел.
Что будет, если не подал декларацию, но налог должен был быть?
Если ФНС выявит, что вы не подали декларацию и не заплатили налог, вам начислят штраф - 20% от суммы налога, плюс пени за каждый день просрочки. Также могут назначить проверку. Лучше заранее проверить: если сомневаетесь - подайте декларацию с нулевым налогом. Это безопаснее.
