Почему без документов оценка недвижимости не пройдет
Вы хотите продать квартиру, взять ипотеку или разделить наследство - но оценщик говорит: «Не хватает одного документа». Это знакомо? Каждый год более 15 миллионов россиян сталкиваются с этой ситуацией. Оценка недвижимости - это не просто формальность. Это юридически значимое действие, которое влияет на цену сделки, размер кредита, налоги и даже суды. И если вы не подготовите правильные бумаги, процесс остановится. Никакие обещания оценщика «помогут разобраться» не заменят официальных документов. Сегодня мы разберем, что именно нужно собрать, чтобы не тратить время впустую.
Главные документы: право собственности
Без подтверждения того, что вы - законный владелец, оценка невозможна. В 2026 году основной документ - это выписка из ЕГРН. Она заменила старые свидетельства о регистрации и кадастровые паспорта. Выписка содержит: точный адрес, площадь, кадастровый номер, данные о собственнике и наличие обременений. Ее можно заказать за 350 рублей через Госуслуги или МФЦ. Срок - 1-3 дня. Не пытайтесь использовать старые свидетельства - они не принимаются. Если вы купили квартиру по договору купли-продажи, дарения или мены, приложите к выписке и сам договор с отметкой Росреестра. Это особенно важно при спорах о цене или наследстве.
Технические документы: что нужно, а что уже не нужно
Здесь много путаницы. Раньше требовался технический паспорт БТИ - бумажный документ с планами этажей и размерами комнат. Сейчас это не всегда нужно. Если ваш дом построен до 2013 года - без техпаспорта не обойтись. Но если дом новый, а вы получили выписку из ЕГРН после 1 апреля 2023 года - в ней уже есть все технические данные: площадь, количество комнат, материал стен, высота потолков. Это официально подтверждено Росреестром. Не платите лишние 2500-4000 рублей за техпаспорт, если у вас есть новая выписка. А вот если перепланировка была - без разрешения и акта приемки не обойтись. Без них оценщик не сможет подтвердить соответствие реального состояния документам, и оценка будет приостановлена. По данным Росреестра, 15% отказов в Москве и Санкт-Петербурге - именно из-за отсутствия этих бумаг.
Документы по типу недвижимости
Квартира в многоквартирном доме: выписка из ЕГРН, кадастровый план (если нужен), документы на право собственности, паспорт собственника. Если есть перепланировка - разрешение и акт.
Новостройка: помимо выписки из ЕГРН, нужны договор долевого участия (ДДУ) или договор переуступки прав, акт приема-передачи квартиры. Без них банк не даст ипотеку, а оценщик не сможет определить рыночную стоимость.
Индивидуальный жилой дом: выписка из ЕГРН на дом, выписка из ЕГРН на землю, кадастровый план земельного участка, техпаспорт (если дом старше 2013 года). Для домов на участках ИЖС - важно, чтобы земля была в собственности, а не в аренде.
Земельный участок: выписка из ЕГРН, кадастровый план, документы на право собственности, геодезический план (если участок не в границах населенного пункта). Без него невозможно определить площадь и категорию земли - а это напрямую влияет на стоимость.
Обременения и долевая собственность
Если на вашей недвижимости есть ипотека, арест, сервитут или другие ограничения - вы обязаны предоставить подтверждающие документы. Это не просто «на всякий случай». Оценщик должен учесть влияние обременений на рыночную стоимость. Например, квартира под залогом стоит меньше, чем свободная. Без этих бумаг оценка будет неполной - и банк может отказать в кредите.
Если недвижимость в долевой собственности - каждый собственник должен предоставить свои документы: паспорт, выписку из ЕГРН, документ, подтверждающий долю (например, соглашение о разделе имущества). Судебная практика показывает: 27% всех приостановок оценки в 2022 году произошли из-за отсутствия документов по одному из собственников. Даже если вы продаете свою долю - все должны быть в порядке.
Что не нужно и что может помешать
Не приносите копии, если оценщик не сказал иначе. 82% компаний требуют оригиналы для сверки. Сканы и фото с телефона не подойдут. Не пытайтесь «посмотреть» документы в МФЦ - вы должны предоставить их в оригинале. Не ждите, что оценщик сам все найдет. Да, некоторые компании предлагают услуги по сбору документов - но это за отдельную плату. И часто это дороже, чем получить бумаги самостоятельно. Не забывайте: если вы не знаете, где взять документ, лучше позвонить в Росреестр или МФЦ, чем прийти с неполным пакетом. Потерянные дни - это потерянные деньги.
Как сэкономить время и деньги
Начните за 1-2 недели до обращения к оценщику. Закажите выписку из ЕГРН через Госуслуги - это дешевле и быстрее. Проверьте, есть ли у вас технические документы. Если дом старше 2013 года - запросите кадастровый план. Если перепланировка - найдите разрешение. Убедитесь, что все собственники готовы предоставить свои документы. Не игнорируйте обременения - даже если вы думаете, что они «не важны». Оценщик обязан их учитывать. И помните: в 2026 году техпаспорт БТИ уходит в прошлое. Всё больше данных содержится в ЕГРН. Если вы получили выписку после апреля 2023 года - она уже содержит всё необходимое. Не платите за старые документы, которые больше не нужны.
Что меняется в 2026 году
К 2025 году технические паспорта БТИ полностью заменят электронные выписки из ЕГРН. Это уже происходит в крупных городах. В 2026 году вы можете не беспокоиться о посещении БТИ - если у вас есть актуальная выписка, вы всё, что нужно. Также с 2023 года для залоговых объектов (например, при ипотеке) требуются только выписка из ЕГРН и подтверждение отсутствия обременений. Это упростило процедуру для миллионов собственников. К 2030 году автоматизация сократит количество необходимых документов на 50%. Но пока - будьте внимательны. Один пропущенный документ - и неделя ожидания. Лучше перепроверить - чем ждать.
Что делать, если документы потеряны
Если вы потеряли договор купли-продажи - запросите дубликат в Росреестре. Он выдается бесплатно, если вы собственник. Если нет техпаспорта - запросите выписку из ЕГРН. Она заменит его. Если нет разрешения на перепланировку - обратитесь в местную администрацию. Некоторые города позволяют получить его на основании технического плана, сделанного кадастровым инженером. В крайнем случае - наймите кадастрового инженера. Он составит новый план, и это будет легально. Не пытайтесь обойти систему. Оценщик не может работать с фальшивыми документами - и вы рискуете аннулировать сделку.
Нужно ли приносить оригинал паспорта собственника?
Да, обязательно. 82% оценочных компаний требуют предъявления оригинала паспорта для сверки данных. Копии и фото с телефона не принимаются. Без оригинала оценка не начнется.
Можно ли заказать оценку без выписки из ЕГРН?
Нет. Выписка из ЕГРН - основной документ, подтверждающий право собственности. Без нее оценка невозможна. Даже если у вас есть старое свидетельство - оно больше не действует. Закажите выписку через Госуслуги или МФЦ - это займет 1-3 дня и стоит 350 рублей.
Что делать, если квартира перепланирована, но нет разрешения?
Если перепланировка была без разрешения - оценка может быть приостановлена. В 2026 году единственный легальный способ - заказать технический план у кадастрового инженера. Он составит документ, который признается Росреестром. После этого подайте заявку на легализацию перепланировки в местную администрацию. Это займет 1-2 месяца, но без этого документа вы не сможете продать или оформить ипотеку.
Почему оценщик требует документы на землю, если я оцениваю квартиру?
Если квартира находится в доме, построенном на земельном участке, который не в собственности, это влияет на стоимость. Например, если земля находится в аренде - цена квартиры ниже. Оценщик обязан учитывать это. Поэтому для домов на земельных участках (особенно ИЖС) требуется выписка из ЕГРН на землю, даже если вы оцениваете только квартиру.
Сколько времени занимает сбор всех документов?
Для обычной квартиры без перепланировки - 7-10 рабочих дней. Если есть перепланировка, обременения или долевая собственность - до 21 дня. Самый долгий этап - получение технических документов из БТИ (если они нужны). Лучше начинать за 2 недели до планируемой оценки.
