Вы сдаете квартиру и хотите установить минимальный срок - но не знаете, сколько дней можно указать, чтобы не нарушить закон? Или вы снимаете жилье и вас просят подписать договор на 11 месяцев - это нормально? Многие думают, что 11 месяцев - это идеальный срок, потому что не нужно регистрировать договор. Но на деле это может обернуться проблемами, даже если вы не нарушаете правила на первый взгляд. В 2026 году правила изменились, и то, что работало в 2023 году, уже может считаться нарушением.
Минимальный срок аренды - сколько дней можно сдать квартиру?
Закон не запрещает сдавать квартиру даже на один день. Вы можете заключить договор на 24 часа, если это нужно для гостей, командировок или временного проживания. Такие договоры называются посуточной арендой. Но с 1 сентября 2025 года вступили в силу новые правила: если вы сдаете квартиру через онлайн-платформы вроде Avito, Яндекс.Недвижимость или Airbnb, то платформа обязана проверять, легален ли объект. Это значит, что даже если вы сдаете на 2 дня, ваша квартира должна соответствовать жилищным нормам - не быть перепланированной, не находиться в аварийном доме, не нарушать права соседей.
Самый короткий срок, который реально практикуется - это 3 дня. Такие договоры чаще всего заключают с туристами, студентами, которые приезжают на сессию, или с людьми, которые ждут переезда. Главное - не забыть зафиксировать состояние квартиры в акте приема-передачи и указать точные даты. Если вы пишете «с 5 по 8 марта», а не «на 3 дня», то меньше шансов, что споры возникнут позже.
Почему все сдают на 11 месяцев? Это законно?
Да, договор на 11 месяцев - это законно. Но он создан не для удобства, а для обхода регистрации. По закону, если срок аренды больше года, договор нужно регистрировать в Росреестре. За это берут 2 000 рублей. Многие собственники считают это лишней тратой времени и денег, поэтому заключают договор на 334 дня - чуть меньше года. Такой срок формально не требует регистрации.
Но тут есть ловушка. Верховный Суд РФ уже не раз говорил: если вы заключаете три договора подряд на 11 месяцев с одним и тем же нанимателем - суд может признать это попыткой уклониться от регистрации. Это считается злоупотреблением правом по статье 10 Гражданского кодекса. В 2024 году был случай: мужчина сдавал квартиру три раза подряд на 334 дня. Когда наниматель уехал, он не вернул залог. Тот подал в суд, а собственник сказал: «Договор был на 11 месяцев, регистрация не нужна». Суд признал отношения долгосрочными и обязал вернуть деньги, потому что стороны вели себя как при годичной аренде.
Что будет, если не зарегистрировать договор на год?
Если вы заключили договор на 12 месяцев или больше - и не зарегистрировали его - договор остаётся действительным. Но у вас нет юридической защиты. Например:
- Вы не сможете требовать компенсацию, если наниматель съехал раньше без предупреждения.
- Если наниматель не платит, вам сложнее доказать в суде, что он был обязан платить - потому что договор не зарегистрирован.
- Если квартира продаётся, новый владелец может потребовать выселить нанимателя, даже если договор ещё не истёк.
Зарегистрированный договор даёт вам право на индексацию арендной платы - только один раз в год. Без регистрации вы можете повышать цену каждый месяц, но это рискованно. Наниматель может пойти в суд и потребовать вернуть переплату, ссылаясь на то, что вы нарушаете стабильность договора.
Когда нужно оформлять временную регистрацию?
Если человек живёт в вашей квартире больше 90 дней - вы обязаны оформить ему временную регистрацию. Это требование не зависит от срока договора. Даже если вы сдаёте на 11 месяцев, но человек живёт 100 дней - регистрация обязательна.
Сроки регистрации:
- Для россиян - 7 рабочих дней с момента прибытия.
- Для иностранцев - 3 рабочих дня.
Если вы не сделаете это - штраф:
- Для собственника-физлица: от 2 000 до 5 000 рублей.
- Для юрлица: от 250 000 до 750 000 рублей.
Это не теория. В 2024 году в Москве было зафиксировано 17 300 случаев штрафов за отсутствие регистрации нанимателей. Большинство - именно по причине игнорирования 90-дневного срока. Даже если вы думаете, что «они приедут, поживут месяц и уедут», а потом остаются - вы рискуете.
Как правильно оформить договор на 11 месяцев, чтобы не попасть в ловушку?
Если вы всё же решили сдавать на 11 месяцев - сделайте это правильно. Вот что нужно сделать:
- Укажите точное количество дней. Не пишите «11 месяцев». Напишите: «на 334 дня» (или 335, 336 - в зависимости от месяца начала). В феврале 2026 года будет 28 дней, а в високосном году - 29. Если вы напишете «11 месяцев» - это может быть 330 или 335 дней. Суд может посчитать это неясностью и расценить как попытку уклониться от закона.
- Добавьте пункт о намерениях. Напишите: «Стороны подтверждают, что заключают настоящий договор на указанный срок в связи с особенностями планирования проживания, а не с целью уклонения от государственной регистрации». Это не гарантирует защиту, но снижает риски.
- Фиксируйте всё в акте приема-передачи. Укажите состояние стен, мебели, техники, показания счетчиков воды, газа, электричества. Статистика Роспотребнадзора показывает: 42% споров о коммунальных платежах возникают именно потому, что не зафиксированы показания при заселении.
- Не заключайте три договора подряд. Если вы сдаёте одну и ту же квартиру одному человеку три раза подряд - даже с перерывом в один день - это уже рискованно. Росреестр и суды начинают подозревать схему.
По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», те, кто соблюдает эти правила, снижают риск оспаривания договора на 65%. Это не значит, что вы застрахованы - но шансы на защиту в суде резко растут.
Что меняется в 2026 году? Почему 11 месяцев - это уже не так выгодно
С 1 января 2026 года вступает в силу новый закон: договоры аренды можно регистрировать через Госуслуги - и это займёт всего 24 часа. Раньше на регистрацию уходило до 7 дней. Теперь вы можете подать документы вечером - и утром получить подтверждение. Это делает долгосрочные договоры намного удобнее.
Также с 1 сентября 2025 года запущена система «Мир квартир». Она автоматически проверяет, соответствует ли ваша квартира требованиям: не перепланирована ли, не находится ли в запретной зоне, не нарушает ли права соседей. Если вы сдаете через онлайн-платформу - система сама запросит у вас документы. Если вы не ответите - ваше объявление уберут.
Эксперты прогнозируют: к 2027 году доля договоров, оформленных с нарушениями срока, упадёт с 63% до 28%. Это значит, что 7 из 10 арендодателей будут переходить на законные схемы. Те, кто продолжит сдавать на 11 месяцев без регистрации, рискуют оказаться вне рынка.
Что выбрать: 11 месяцев или год с регистрацией?
Вот простое решение:
- Выбирайте 11 месяцев, если: вы сдаете квартиру студентам, временным работникам, людям на 6-8 месяцев. Вы не хотите связываться с регистрацией, и не планируете сдавать часто. Но вы должны быть готовы к тому, что наниматель может уйти в любой момент, и вы не сможете требовать компенсацию.
- Выбирайте год с регистрацией, если: вы хотите стабильный доход, не хотите рисковать штрафами, планируете сдавать квартиру несколько лет. Зарегистрированный договор защищает вас от одностороннего расторжения, позволяет требовать упущенной выгоды, и даёт право на индексацию платы.
По данным Росстата, 23% споров по 11-месячным договорам заканчиваются признанием их недействительными. У зарегистрированных договоров этот показатель - всего 4%. Это значит, что 6 раз больше шансов, что вы останетесь без денег, если не зарегистрируете договор.
Какие ошибки чаще всего делают арендодатели?
Самые частые ошибки - не в законе, а в деталях:
- Не пишут даты. «С 1 января» - это не точная дата. Нужно: «с 1 января 2026 года по 31 декабря 2026 года».
- Не фиксируют состояние квартиры. Без акта приема-передачи вы не сможете доказать, что наниматель сломал дверь или испортил плитку.
- Не проверяют паспорт нанимателя. Даже если он русский, вы обязаны записать его ФИО и серию паспорта. Без этого договор можно оспорить.
- Сдают без договора. «Мы просто договорились устно» - это не защита. Это приговор в суде.
Самый простой способ избежать проблем - заполнить стандартный договор, который есть на сайте Росреестра. Он бесплатный, понятный и соответствует всем требованиям закона.
Можно ли сдать квартиру на 10 месяцев без регистрации?
Да, можно. Договоры на срок до 12 месяцев не требуют регистрации. Но вы обязаны оформить временную регистрацию нанимателю, если он проживает в квартире более 90 дней. Также важно не заключать несколько договоров подряд с одним и тем же человеком - это может быть расценено как уклонение от закона.
Что будет, если я сдам квартиру на 11 месяцев, но наниматель останется жить на год?
Если наниматель остаётся после окончания срока договора, и вы не возражаете - это считается продлением договора на неопределённый срок. В этом случае вы обязаны оформить регистрацию, если он проживает более 90 дней. Если вы не сделаете этого - штраф. Также суд может признать отношения долгосрочными, если вы не требовали выселения после окончания срока.
Можно ли сдавать квартиру через Airbnb на 11 месяцев?
Да, можно, но с 1 сентября 2025 года платформы обязаны проверять легальность объектов. Ваша квартира должна быть в жилом фонде, не иметь перепланировки, и вы должны быть собственником. Если вы сдаете на 11 месяцев - это не краткосрочная аренда, но платформа всё равно запросит документы. Рекомендуется указать в описании, что это долгосрочная аренда, а не туристическая.
Какой срок аренды выгоднее для собственника: 11 месяцев или год?
Год с регистрацией выгоднее. Хотя вы платите 2 000 рублей за регистрацию, вы получаете защиту от рисков: стабильный доход, возможность индексации платы, защиту от одностороннего расторжения, и снижение риска штрафов. Долгосрочные договоры в 2026 году становятся проще - регистрация занимает всего 24 часа через Госуслуги.
Можно ли сдавать квартиру на 364 дня, чтобы избежать регистрации?
Технически - да, но это рискованно. Верховный Суд РФ уже признавал такие договоры злоупотреблением правом, если между ними нет перерыва или если они повторяются. Если вы сдаёте квартиру одному человеку на 364 дня, а потом сразу на новый 364-дневный договор - суд может посчитать это одной долгосрочной аренде. Лучше делать перерыв хотя бы в 10 дней, и не повторять с одним и тем же нанимателем чаще двух раз.
