Вы купили квартиру у индивидуального предпринимателя или оформили её по рассрочке - и теперь хотите вернуть 13% от стоимости? Многие думают, что в таких случаях вычет не положен. Это ошибочное мнение. Закон не запрещает возврат НДФЛ при покупке у ИП или в рассрочку. Главное - правильно оформить документы и понимать, как работает система.
Кто имеет право на вычет?
Право на имущественный налоговый вычет есть только у налоговых резидентов России. Это значит, что вы должны находиться в стране не менее 183 дней в течение года, когда купили жильё. Не важно, кто продавец - частное лицо, компания или ИП. Важно, что вы платите НДФЛ по ставке 13%.
Если вы работаете по трудовому договору и получаете зарплату «в белую» - вы уже платите НДФЛ. Значит, вы имеете право на вычет. Если вы ИП - это не автоматический отказ. Но тут важный нюанс: вы можете получить вычет только если платите НДФЛ с каких-то доходов. Например:
- Вы ИП на ОСНО и платите 13% с прибыли;
- Вы ИП на УСН, но дополнительно работаете по трудовому договору и получаете зарплату;
- Вы сдаёте квартиру в аренду и платите 13% с дохода.
Если вы ИП на УСН, патенте или ЕСХН и не имеете никаких других доходов, с которых платите НДФЛ - вычет вам не положен. Налоговая не знает, сколько вы заработали, потому что вы платите не НДФЛ, а другой налог. И не может вернуть вам то, что не было уплачено.
Покупка жилья у ИП: что проверять?
Многие боятся покупать квартиру у ИП, потому что слышали, что налоговая может отказать в вычете. Это не так. Закон не делает различий между продавцами - ИП, ООО или физлицом. Но есть важные детали, которые могут привести к отказу.
Первое - проверьте, на какой системе налогообложения находится ИП. Если он на УСН, ЕНВД или патенте - это не проблема для вас. Проблема возникает, если в договоре или платежках нет чёткого указания, что деньги идут за квартиру. Например, если ИП выписал квитанцию «за услуги» или «за ремонт» - налоговая может не принять документ как подтверждение покупки жилья.
Второе - убедитесь, что в договоре купли-продажи указаны:
- Полные реквизиты сторон (ФИО, ИНН, паспортные данные);
- Точная стоимость недвижимости;
- Способ оплаты - наличными, переводом, чеком;
- Подписи обеих сторон и дата.
Третье - платежи должны быть сделаны на реквизиты ИП, указанные в договоре. Если вы переводили деньги на личный счёт, а не на расчётный - сохраните объяснительную записку от ИП, что это был платёж за квартиру. Лучше всего - делать переводы с пометкой «За покупку квартиры по договору №___ от ___».
Помните: налоговая не смотрит, кто продавец. Она смотрит, есть ли доказательства, что вы потратили деньги именно на жильё. Если документы в порядке - вычет дадут.
Покупка по рассрочке: как считать вычет?
Здесь главное - не путать сроки. Вы не можете получить вычет сразу за всю сумму, если платите по частям. Вычет даётся только за те суммы, которые вы уже оплатили в конкретном году.
Пример: вы купили квартиру за 3,5 млн рублей, оплатили 1,2 млн в 2025 году, оставшиеся 2,3 млн - в 2026 и 2027 годах. В 2025 году вы подаёте декларацию 3-НДФЛ и получаете вычет только с 1,2 млн. Это 156 тысяч рублей (13% от 1,2 млн). В 2026 году - с 1,1 млн (ещё 143 тысячи). В 2027 - с 1,2 млн (ещё 156 тысяч). Всего - 455 тысяч, но максимум, который можно вернуть, - 260 тысяч. Почему?
Потому что лимит вычета по стоимости жилья - 2 млн рублей. Даже если вы купили квартиру за 5 млн, вы получите вычет только с 2 млн. Остальное - не учитывается. То есть в нашем примере, даже если вы оплатили 3,5 млн, вычет будет только с 2 млн - 260 тысяч рублей. Остальные 1,5 млн - не влияют на сумму возврата.
Важно: вычет по процентам по ипотеке - отдельный. Если вы покупали в ипотеку, вы можете получить ещё до 390 тысяч рублей за уплаченные проценты. Но это только если вы не использовали этот вычет раньше. Он не связан с вычетом по стоимости жилья.
Какие документы нужны?
Список стандартный, но его нужно собрать без ошибок:
- Договор купли-продажи (оригинал или заверенная копия);
- Выписка из ЕГРН - подтверждение, что вы стали собственником;
- Платёжные документы: выписки по счёту, чеки, квитанции, банковские переводы с пометкой «за квартиру»;
- Справка 2-НДФЛ - если вы работаете по трудовому договору;
- Декларация 3-НДФЛ - заполняется за год, в котором вы оплатили часть жилья;
- Заявление на возврат налога.
Если вы ИП - вместо 2-НДФЛ приложите справку о доходах, которую вы сами составляете, или выписку из налоговой о сумме уплаченного НДФЛ за год. Если вы подаёте через работодателя - вам нужно получить уведомление от налоговой, что вы имеете право на вычет. Его выдают после проверки документов.
Как подать заявление: через налогую или работодателя?
Два способа - и оба работают.
Через налоговую: вы подаёте декларацию 3-НДФЛ в марте-апреле следующего года. Через 3 месяца налоговая проверяет документы, и если всё в порядке - деньги приходят на ваш счёт. Это стандартный путь. Минус - ждать год, чтобы получить деньги.
Через работодателя: вы подаёте заявление в налоговую, прикладываете документы, и через 30 дней вам приходит уведомление. Его вы передаёте работодателю - и с этого момента вам перестают удерживать 13% из зарплаты. Вы получаете больше денег каждый месяц. Это удобно, если вы не хотите ждать год. Но если вы уволитесь до того, как вычет будет полностью использован - остаток вы не получите. Его можно будет вернуть только через налоговую в следующем году.
В 2026 году подавать документы можно через Личный кабинет налогоплательщика. Сканируете бумаги - и отправляете онлайн. Оригиналы не нужны, если налоговая не запросит их дополнительно. Но храните их 4 года - на случай проверки.
Частые ошибки и как их избежать
Самая распространённая ошибка - подавать декларацию за весь год, даже если вы оплатили только часть жилья. Например, вы купили квартиру в декабре 2025, заплатили 100 тысяч, а в 2026 - ещё 1,9 млн. Если вы подадите 3-НДФЛ за 2025 год с заявкой на вычет с 2 млн - налоговая откажет. Вы можете вернуть только с 100 тысяч.
Вторая ошибка - неправильные платежки. Если ИП выписал квитанцию «за ремонт», а вы приложили её как подтверждение покупки - отказ гарантирован. Всегда требуйте, чтобы в платежке было написано: «Оплата по договору купли-продажи жилья».
Третья - думать, что ИП на УСН не может продать жильё. Может. Просто вы не получите вычет, если сами не платите НДФЛ. Продавец - не ваша проблема. Ваша задача - доказать, что вы потратили деньги и платите налог.
Четвёртая - не знать про лимит. 2 млн рублей - это не сумма, которую вы заплатили. Это максимальная сумма, с которой можно вернуть 13%. Даже если купили дом за 8 млн - вычет всё равно будет только с 2 млн. Остальное - не учитывается.
Сколько реально можно вернуть?
Всё зависит от трёх вещей:
- Сколько вы заплатили за жильё (максимум 2 млн рублей для вычета);
- Сколько НДФЛ вы заплатили за год;
- Сколько сумм вы оплатили в конкретном году (если по рассрочке).
Пример 1: вы купили квартиру за 1,8 млн рублей в 2025 году, заплатили сразу. Вы платите 13% с зарплаты 600 тысяч в год. Вы можете вернуть 234 тысячи рублей (13% от 1,8 млн). Но налоговая вернёт только то, что вы уплатили в 2025 - то есть 78 тысяч. Остальное - в 2026, 2027 годах, пока не дойдёте до 234 тысяч.
Пример 2: вы ИП на ОСНО, за 2025 год заплатили 300 тысяч НДФЛ. Купили квартиру за 2,5 млн. Вы можете вернуть 260 тысяч - потому что лимит 2 млн. Вы подаёте декларацию - и получаете 260 тысяч. Остаток налога, который вы заплатили (40 тысяч), не возвращается - он уже потрачен на другие цели.
Пример 3: вы купили квартиру по рассрочке на 5 лет. В 2025 году оплатили 800 тысяч, в 2026 - 1,2 млн. В 2025 году вы получите вычет с 800 тысяч - 104 тысячи. В 2026 - с 1,2 млн - 156 тысяч. Всего - 260 тысяч. Дальше платить не нужно - лимит исчерпан.
Что делать, если отказали?
Отказ - не приговор. Чаще всего его выдают из-за:
- Нет документа, подтверждающего право собственности;
- Платеж не подтверждает, что деньги пошли на покупку жилья;
- Вы не налоговый резидент;
- Вы не платите НДФЛ;
- Документы не подписаны или не заверены.
Если вы получили отказ - запросите письменное объяснение. В нём должны быть указаны конкретные причины. Исправьте ошибки - и подайте заново. Налоговая обязана пересмотреть заявление. В 2025 году 87% отказов были устранены при повторной подаче.
Можно ли вернуть НДФЛ, если купил квартиру у ИП на УСН?
Да, можно. Налоговая не смотрит, какую систему налогообложения использует продавец. Важно, чтобы вы сами платили НДФЛ и имели документы, подтверждающие покупку жилья. Договор, выписка из ЕГРН и платежки - всё это должно быть в порядке. Продавец на УСН - это не повод для отказа.
Можно ли получить вычет, если платил по рассрочке 3 года?
Да, но вычет даётся по годам. Каждый год вы подаёте декларацию и получаете 13% только с той суммы, которую оплатили в этом году. Например, если в 2025 вы заплатили 1 млн, в 2026 - 1,2 млн, в 2027 - 800 тысяч - вычет будет распределён: 130 тыс., 156 тыс., 104 тыс. Всего - 390 тыс., но лимит по стоимости жилья - 260 тыс. Остальные 130 тыс. не вернутся - вы превысили максимальную сумму.
Можно ли вернуть НДФЛ, если жильё куплено за наличные?
Да, если есть подтверждение. Наличные - не проблема. Главное - чтобы в договоре было указано, что оплата произведена наличными, а в платежке - дата, сумма, назначение платежа и подпись продавца. Лучше всего - расписка от продавца с указанием ИНН, паспортных данных и номера договора. Без этого налоговая может не принять документ.
Можно ли получить вычет повторно, если уже получал раньше?
Нет. С 2014 года право на вычет по покупке жилья даётся только один раз в жизни. Даже если вы продали квартиру и купили новую - повторный вычет не положен. Исключение - вычет по ипотечным процентам. Его можно получить отдельно, даже если вы уже использовали вычет по стоимости жилья.
Что делать, если я ИП и не платил НДФЛ, но хочу вернуть налог?
Если вы ИП на УСН, патенте или ЕСХН и не получаете зарплату, не сдаёте в аренду и не платите НДФЛ - вычет вам не положен. Но если вы устроитесь на работу «в белую» - начнёте платить НДФЛ - и тогда сможете подать заявление на вычет за прошлые годы, но только с момента, когда начали платить налог. Не за прошлые годы, когда вы были ИП на УСН.
