Покупка квартиры в новостройке - это не просто сделка, а долгосрочное вложение. В 2026 году в России осталось меньше застройщиков, чем в 2018 году, но риск попасть на долгострой или мошенника всё ещё есть. Средняя цена квартиры в Тюмени - 7,1 млн рублей. Если вы потеряете эти деньги, восстановить их будет сложно. Главное - не доверять устным обещаниям. Проверяйте всё документально. И делайте это до того, как подпишете договор.
1. Проверьте юридический статус компании через ЕГРЮЛ
Первое, что нужно сделать - запросить выписку из ЕГРЮЛ. Это бесплатно и делается за 10 минут на сайте nalog.ru. Введите ИНН или ОГРН застройщика. Смотрите три ключевых пункта: дата регистрации, уставный капитал и учредители.Если компания зарегистрирована меньше трёх лет - это красный флаг. По данным Новострой.ru, 78% проблемных застройщиков имеют уставный капитал ниже 10 млн рублей. Надёжные компании обычно регистрируются с капиталом от 100 млн. Также проверьте, не связаны ли учредители с другими компаниями, которые уже были признаны банкротами. Часто мошенники просто переоформляют бизнес под новым именем.
2. Изучите судебную историю
Зайдите на kad.arbitr.ru и fssp.gov.ru. Введите название компании. Если там больше пяти активных дел - бегите. По данным Ассоциации юристов России, 63% застройщиков с задержками по сдаче домов имеют более пяти судебных разбирательств. Особенно опасны дела о банкротстве, спорах с подрядчиками или требованиях о возврате авансов.На сайте ФССП проверьте, есть ли исполнительные производства. Если у компании есть долги перед налоговыми органами, банками или поставщиками - это значит, что стройка может остановиться в любой момент. Никто не будет строить дом, если у него нет денег на бетон или зарплату рабочим.
3. Обязательно зайдите на «наш.дом.рф»
Это главный портал для покупателей новостроек. Он создан государством и содержит всю официальную информацию. Тут три ключевых раздела: каталог новостроек, реестр застройщиков и реестр проблемных объектов.Найдите свой дом на карте. Проверьте, совпадает ли адрес, номер дома и стадия строительства с тем, что вам рассказывают в офисе. Если на сайте указано, что дом на 70% готов, а на заборе стройплощадки - только фундамент - это повод для тревоги. По данным Ассоциации строителей России, 76% проблемных объектов показывают несоответствие между заявленными и реальными темпами строительства.
Также скачайте проектную декларацию. В ней должны быть чётко прописаны: срок сдачи, площадь квартиры, планировка, штрафы за просрочку и порядок приёмки. Если в декларации написано «около 80 кв. м» или «сдача в 2026 году» - это неформат. Надёжный застройщик указывает точную дату: «30 июня 2026 года».
4. Проверьте опыт и репутацию
Сколько домов компания уже сдала? Надёжные застройщики имеют минимум два-три сданных объекта. СберНедвижимость в марте 2024 года показала: компании с опытом менее трёх лет задерживают сдачу в среднем на 8,2 месяца. Те, кто строит больше 10 лет - на 1,7 месяца.Зайдите на Яндекс.Карты или Google Maps. Найдите сданные дома этой компании. Посмотрите отзывы. Средний рейтинг надёжных застройщиков - 4,3 из 5. У проблемных - 2,7. Пойдите туда лично. Поговорите с жильцами. Спросите: «Как сдавали квартиру? Были ли замечания? Сколько ждали?»
Если вы видите трещины в стенах, протечки, плохо установленные окна - это не «мелочи». Это признак того, что компания экономит на каждом этапе. И ваша квартира может стать следующей.
5. Убедитесь, что деньги идут через эскроу-счет
С 1 июля 2019 года по закону №214-ФЗ все средства покупателей должны идти на эскроу-счета. Это значит, что деньги не попадают в карман застройщику, пока дом не сдан. Банк держит их в защите и переводит только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.Если вам предлагают «прямой договор» - это прямое нарушение закона. Такие схемы уже не работают. Минстрой РФ сообщает, что эскроу-счета сократили число обманутых дольщиков на 82% по сравнению с 2018 годом. Если вам говорят: «У нас есть договор с банком», - попросите показать документы об открытии эскроу-счета. Проверьте, какой банк аккредитован: Сбербанк, ВТБ, ДОМ.РФ, Промсвязьбанк. По данным Агентства стратегических коммуникаций, 95% застройщиков с аккредитацией этих банков сдают дома в срок.
6. Проверьте землю и разрешение на строительство
Участок, на котором строится дом, должен быть в собственности или аренде у застройщика. Проверить это можно через Росреестр - запросите выписку о земельном участке по кадастровому номеру. Если есть обременения - арест, ипотека, судебный запрет - стройка может быть приостановлена. По данным Нотариальной палаты РФ, 34% простоев связаны именно с проблемами на земле.Также запросите копию разрешения на строительство. Оно должно быть выдано местной администрацией и содержать точный адрес, площадь, этажность и назначение объекта. Если вам не могут показать этот документ - это 100% мошенничество. Роспотребнадзор отмечает, что 45% случаев обмана связаны с отсутствием разрешения.
7. Покажите договор ДДУ юристу
Никогда не подписывайте договор долевого участия (ДДУ) без проверки. Даже если он выглядит «официально». Юристы по недвижимости в 92% случаев находят от одного до пяти скрытых рисков. Самый частый - расплывчатые формулировки про сроки сдачи. Вместо «30 июня 2026» написано «в течение 2026 года». Это значит, что застройщик может сдать дом и в декабре - и не заплатит штраф.По закону, штраф за просрочку - не менее 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день. Сейчас это около 0,06% в день. Если в договоре написано «штраф по усмотрению застройщика» - это незаконно. Надёжные компании пишут чётко: «При просрочке - 0,06% от стоимости квартиры за каждый день».
8. Посмотрите финансовую отчетность
С 1 января 2025 года застройщики с оборотом свыше 3 млрд рублей обязаны публиковать отчетность по международным стандартам (МСФО). Это не просто «бухгалтерия». Это подробный отчёт: сколько денег вложено, сколько долгов, какие активы, какова ликвидность.Если компания крупная и не публикует отчёт - это тревожный знак. По данным журнала «Деловой Петербург», 73% надёжных застройщиков с оборотом более 5 млрд рублей в год выкладывают эту информацию в открытый доступ. Вы можете найти её на сайте компании - в разделе «Инвесторам» или «О компании».
9. Оцените темпы строительства лично
Пойдите на стройплощадку. Не в день открытия офиса, а в обычный рабочий день - понедельник или среда. Смотрите: есть ли техника? Рабочие? Сколько этажей уже построено? Совпадает ли это с графиком на портале «наш.дом.рф»?Если на заборе написано «сдача в 2026», а на стройке - только котлован, это плохо. Если стройка выглядит как «свалка» - бетонные блоки валяются в грязи, а рабочие без касок - это признак халатности. По данным Ассоциации строителей России, 76% проблемных объектов уже на стадии возведения коробки показывают явные отклонения от графика.
10. Учитывайте тренды 2026 года
К 2026 году в России останется около 1800 застройщиков - почти вдвое меньше, чем в 2018. Рынок очистился. Те, кто остался - либо сильные игроки, либо те, кто получил поддержку от государства. Минстрой РФ планирует ввести единую систему рейтингов: от А (надёжный) до D (проблемный). К 2027 году доля обманутых дольщиков должна снизиться до 0,5% - на 95% меньше, чем в 2018 году.Сейчас вы можете быть уверены: если компания работает официально, имеет эскроу-счет, сдала два дома и не имеет долгов - она почти наверняка не обманет. Но проверять всё равно нужно. Даже если вы купили квартиру в Тюмени, а не в Москве - вы не застрахованы от мошенников. Потому что мошенники работают везде.
Что делать, если вы уже заплатили аванс?
Если вы уже внесли деньги, но ещё не подписали ДДУ - немедленно остановите сделку. Попросите вернуть деньги. Если застройщик отказывается - обращайтесь в Роспотребнадзор и прокуратуру. В 2024 году в Тюменской области было зарегистрировано 12 обращений по подобным случаям. Все они были рассмотрены, и 9 из них завершились возвратом средств.Если вы уже подписали ДДУ, но дом не сдаётся - подавайте заявление в ДОМ.РФ. Они помогают дольщикам включиться в программу «замещения». Это значит, что вам предложат квартиру в другом доме от надёжного застройщика.
Как проверить, что застройщик не обанкротится?
Нет гарантии, что компания не обанкротится, но есть признаки, которые снижают риск. Смотрите: уставный капитал от 100 млн рублей, наличие сданных объектов, аккредитация в Сбербанке или ВТБ, публикация отчетности по МСФО, отсутствие судебных дел. Если всё это есть - вероятность банкротства ниже 5%.
Можно ли доверять застройщику с хорошими отзывами в соцсетях?
Отзывы - это только часть картины. Многие компании заказывают положительные отзывы. Проверяйте не только соцсети, но и реальные дома: сходите туда, поговорите с жильцами. Средний рейтинг надёжных застройщиков на Яндекс.Картах - 4,3 из 5. Если у компании 4,8, но нет сданных домов - это подозрительно.
Что делать, если в договоре нет указания на эскроу-счет?
Это нарушение закона №214-ФЗ. Такой договор не может быть зарегистрирован в Росреестре. Откажитесь от подписания. Если застройщик настаивает - это признак мошенничества. Никогда не переводите деньги без эскроу-счета. Даже если вам обещают скидку.
Сколько стоит проверить застройщика профессионально?
Базовая проверка - 5-8 тыс. рублей. В неё входит: выписки из ЕГРЮЛ, проверка в судах, анализ ДДУ, проверка на «наш.дом.рф». Расширенный пакет - до 30 тыс. рублей - включает юридическое сопровождение, консультацию с экспертом и помощь при подписании договора. Это дешевле, чем потерять 7 млн рублей.
Какие документы нужно требовать в офисе продаж?
Обязательно: выписка из ЕГРЮЛ, проектная декларация, разрешение на строительство, копия эскроу-счета с реквизитами банка, паспорт объекта (на заборе стройплощадки), образец договора ДДУ. Если вам не дают - не покупайте. Это не просто формальность - это ваша защита.
