Как оценить апартаменты: отличия от квартир, риски и реальные цифры

Апартаменты - это не квартира. И оценивать их нужно иначе.

Вы видите объявление: апартаменты в центре города за 9 млн рублей. Квартира рядом - 12 млн. Кажется, это выгодно. Но если вы не знаете, чем апартаменты отличаются от квартиры по закону, вы рискуете вложить деньги, которые потом будет сложно продать, сдать или даже оставить в наследство.

В России апартаменты - это нежилое помещение, которое формально не относится к жилому фонду, хотя выглядит как квартира. Это не просто модный термин. Это юридический статус, который определяет всё: от налогов до ипотеки, от коммунальных платежей до прав на компенсацию при сносе дома.

Почему оценка апартаментов - это не сравнение цен за метр

При оценке квартиры риэлторы смотрят на три параметра: район, метраж и состояние. Для апартаментов этого мало. Здесь главное - доходность.

Оценщики используют доходный подход, который считает стоимость объекта на основе потенциального дохода от аренды. Если апартаменты можно сдавать в апарт-отель с уборкой, ресепшеном и охраной, их доходность может достигать 12-15% в год. Квартира в том же районе сдаётся за 4-6%. Разница в 8-9% - это не мелочь. Это значит, что апартаменты могут быть дороже, чем кажется, если вы считаете их как жильё.

Но если апартаменты находятся в здании без сервиса - ни уборки, ни охраны, ни консьержа - их доходность падает до 5-7%. И тогда цена уже не выглядит выгодной. Важно не просто смотреть на цену, а понимать: кто будет платить за аренду и за что.

Коммуналка и налоги: сколько реально платить

Все думают: «Апартаменты - это как квартира, только дешевле». Но коммунальные платежи - это ловушка.

По данным Мосэнергосбыта за 2024 год, коммунальные услуги для апартаментов рассчитываются по коммерческим тарифам. Это значит:

• Электричество - на 28% дороже, чем в квартире
• Тепло - на 30% выше
• Вода и канализация - тоже по коммерческим ставкам

В итоге, если в квартире вы платите 5 000 рублей в месяц, в апартаментах - 6 500-7 000. А если вы сдаете их в апарт-отель, эти расходы ложатся на арендатора. Но если вы живёте сами - это ваши деньги. По опросу Banki.ru, 62% владельцев апартаментов не ожидали таких счетов.

Налог на имущество - ещё один удар. Для квартир он - 0,1% от кадастровой стоимости. Для апартаментов - 0,5%, как прописано в Налоговом кодексе РФ, статья 406. То есть, если кадастровая стоимость апартаментов - 10 млн рублей, налог - 50 000 рублей в год. За квартиру с той же стоимостью - 10 000. Разница - 40 000 рублей в год. Это как платить за аренду без арендатора.

Ипотека, маткапитал и ликвидность: что не скажут агенты

Банки не дают ипотеку под апартаменты по льготным ставкам. Даже если вы - первый работник, с официальной зарплатой и хорошей кредитной историей, вам предложат ставку от 10% до 12%, вместо 6-7% для жилья. Это не каприз банка - это закон. Апартаменты не считаются жильём, значит, не подпадают под программы поддержки.

Материнский капитал - нельзя использовать для покупки апартаментов. Даже если вы планируете там жить с ребёнком. Это прямо запрещено законом.

Из-за этого срок продажи апартаментов в 1,7 раза дольше, чем у квартир. По данным Ассоциации риэлторов России, в 2024 году средний срок продажи квартиры - 68 дней. Апартаментов - 115 дней. И это при том, что они стоят дешевле. Почему? Потому что покупатели боятся. Они знают: если вдруг понадобится срочно продать - не найдёте покупателя. Ликвидность - ключевой показатель при оценке. И у апартаментов она низкая.

Юридические риски: что скрывают застройщики

Самый страшный риск - это отсутствие защиты по закону 214-ФЗ, который гарантирует покупателям жилья возврат денег при банкротстве застройщика. Апартаменты - это коммерческая недвижимость. Значит, если застройщик обанкротится, вы не получите ни денег, ни новой квартиры. Только претензию в реестре кредиторов - и шанс получить 10-20% от вложений, если повезёт.

Эксперты CIAN.ru подтверждают: при банкротстве застройщика владельцы апартаментов теряют вложения на 35-40% чаще, чем владельцы квартир. Это не теория. Это реальные случаи в Казани, Ростове и Тюмени, где застройщики сдали апартаменты, а потом исчезли.

Ещё один риск - снос здания. Если ваш дом включён в программу реновации, владельцы квартир получают новое жильё или компенсацию по рыночной стоимости. Владельцы апартаментов - только денежную выплату. И она рассчитывается по коммерческой стоимости, а не по жилой. В центре Москвы это может быть на 40-50% меньше, чем за квартиру.

А ещё: нет права на переоформление, если вы не хотите жить в апартаментах. Вы не можете прописаться туда. Никто не может. Даже если вы купили их для себя. Это не просто ограничение - это закон. И его не обойти.

Что влияет на цену - и что не влияет

При оценке квартиры учитывают инсоляцию, шумоизоляцию, высоту потолков, наличие балкона. Для апартаментов - нет. Их можно строить на первом этаже, под магазином, рядом с метро. Главное - чтобы был доступ к инфраструктуре.

По данным CIAN.ru, 78% апартаментов в Москве находятся в пределах третьего транспортного кольца. Это не случайно. Их покупают не для жизни, а для сдачи. Поэтому ключевые факторы - это:

• Близость к метро (до 500 метров - плюс 15-20% к цене)
• Наличие бизнес-центров, кафе, аптек - в радиусе 1 км
• Наличие управляющей компании с сервисом (уборка, охрана, ресепшен)

А вот наличие детского сада, школы или парка - не влияет. Потому что туда никто не прописывается. И дети туда не приезжают на постоянное жительство.

Апарт-отель vs обычные апартаменты: где реальная прибыль

Не все апартаменты одинаковы. Есть два типа:

1. Обычные апартаменты - вы покупаете, живёте или сдаёте без сервиса. Доходность - 5-7%. Но вы сами управляете: ищете арендаторов, решаете проблемы, платите за уборку.
2. Апарт-отели - вы покупаете, а управляющая компания берёт всё на себя: поиск гостей, уборка, обслуживание, маркетинг. Доходность - 9-15%, особенно в туристических городах: Сочи, Краснодар, Сочи, Сочи.

В Сочи, по данным SunSochi, апарт-отели с полным сервисом дают стабильный доход даже в межсезонье - 8-9%. А в высокий сезон - до 15%. Это выгоднее, чем сдавать квартиру на месяц. Но есть подвох: вы платите 20-30% дохода управляющей компании. И не можете сдавать самостоятельно - только через них.

Если вы не готовы к этому - лучше не брать апарт-отель. Вы теряете контроль. А если компания обанкротится - вы останетесь с пустым помещением.

Почему апартаменты в Тюмени - это не лучший выбор

В Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре и Сочи апартаменты - это востребованный продукт. Там есть спрос на краткосрочную аренду, бизнес-туризм, гостиничный дефицит.

В Тюмени - другая история. Здесь нет массового туризма, мало деловых поездок. Спрос на краткосрочную аренду низкий. А коммуналка и налоги - те же. Значит, доходность - 4-6%. А ликвидность - ниже, чем у квартир. Продать апартамент в Тюмени - сложнее, чем в Москве. Покупателей мало. Банки не дают ипотеку. Потому что риски выше, а доход - ниже.

Если вы покупаете апартамент в Тюмени - вы делаете это не как инвестицию. Вы делаете это как жильё. Но тогда зачем платить больше за коммуналку, налоги и риски? Лучше взять квартиру.

Что делать, если вы уже купили апартаменты

Если вы уже купили - не паникуйте. Но проверьте:

• Есть ли управляющая компания? Кто её назначил? Можно ли её сменить? По данным ГлавУпДК, в 65% случаев - нет.
• Какой статус земельного участка? Разрешено ли строительство жилья? Если да - есть шанс перевести апартаменты в жилой фонд. Но это дорого и долго.
• Какие документы на объект? Есть ли выписка из ЕГРН с указанием «нежилое помещение»?
• Сколько стоит коммуналка за последние 6 месяцев? Сравните с соседней квартирой.

Если вы планируете сдавать - найдите управляющую компанию с опытом в апарт-отелях. Не соглашайтесь на «попробуем сдать сами». Управляющие компании знают, как заполнять платформы, как работать с Booking, как избежать штрафов за незаконную аренду.

Будущее апартаментов: что ждёт рынок в 2026 году

Минстрой РФ анонсировал изменения в законодательстве с 2026 года. Ожидается ужесточение регулирования: возможны ограничения на строительство апартаментов, требования к инфраструктуре, контроль за управляющими компаниями.

Аналитики Национальных кредитных рейтингов предупреждают: ликвидность апартаментов может упасть на 15-20% в ближайшие два года. Особенно - для тех, что без сервиса. В то же время, апарт-отели с полным циклом обслуживания останутся востребованными - потому что в городах-миллионниках всё ещё не хватает гостиничных мест.

Сейчас рынок насыщается. В 2024 году предложение апартаментов выросло на 22%. В 2025-2027 годах, по прогнозу АРРН, апартаменты без сервиса потеряют до 25% в стоимости. А те, что с сервисом - сохранят или даже вырастут.

Вывод: апартаменты - это не дешёвая квартира. Это бизнес-проект

Если вы покупаете апартаменты, чтобы жить - не делайте этого. Вы платите больше за коммуналку, налоги, риски. И не можете прописаться. Это не жильё. Это инвестиция с высокими издержками.

Если вы покупаете апартаменты как бизнес - тогда всё по-другому. Но только если:

• Вы готовы к долгосрочному проекту (5+ лет)
• Вы понимаете, что доход - не стабильный, а сезонный
• Вы берёте апарт-отель с проверенной управляющей компанией
• Вы живёте в городе с высоким спросом на краткосрочную аренду

Всё остальное - это ловушка. Цена ниже - не значит выгодно. Платежи выше - не значит дешевле. Юридические риски - не значит «может и не случится». Они уже случились. И продолжают случаться.

Оценка апартаментов - это не про метры. Это про доход, риски и правовую неопределённость. И если вы не готовы к этому - лучше возьмите квартиру. Она не идеальна. Но она защищена законом.